계약 프로세스의 바이블

안녕하세요 낭만레오입니다.

재이리 튜터님의 게약 프로세스 2강 후기입니다.

작년 이맘 때 쯤 잔쟈니튜터님 강의로 들었던 것 같은데,

재이리 튜터님 강의로 다시 한 번 복습하는 시간을 가졌습니다.

강의 처음부터 끝까지 들으면서,

1호기 가계약→전세계약→매매계약,잔금까지

계약했던 기억이 새록새록 났습니다. ㅎㅎ

튜터님과 함께 과거 계약을 복기하면서

이 부분은 내가 정말 꼼꼼하게 잘 챙겼고,

튜터님이 시킨대로 했구나! 하며 칭찬했습니다.

그리고 새롭게 느껴졌던 내용과

아직 제가 경험하지 못했던 것들은

다음에 꼭 놓치지 않고 상황에 알맞게 적용해봐야겠습니다.

2호기 물건이 완벽하지 않을 수 있겠지만,

계약만큼은 재이리 튜터님의 강의자료를

계약의 바이블로 삼고 완벽하게 해내겠습니다!

튜터님 강의는 정말 쉽게 설명해주려고 하시는게 느껴집니다

채! 권양도랑 질! 권설정은 안 까먹을 것 같아요 ㅎㅎ

재이리 튜터님 담백하고 쉽게 이해되는 강의 정말 감사합니다!! ^^

1. 매수

#가계약

1)매수 전 : 등기사항전부증명서, 중대하자, KB시세

 - 집과 매도자 상황 파악하여 협상 포인트로 활용 (대출 잔액증명서)

 - 아랫집, 관리사무소 누수 여부 체크

 - KB시세 기준으로 전세가 설정 (KB 매매시세 90% 전세가 상한)

2)특약 협의 : 특약문구 작성 및 전송, 매도인 특약 동의여부 확인

  - 특약 미리 준비, 매도인의 동의 확인

  - 핵심 특약은 무르지 말 것 (중대하자, 근저당, 전세 협조, 위약금)

3) 계약금일부 입금 : 안전하게 계약금의 일부 입금

  - 등기사항증명서상 소유주명, 계좌이름 확인

  - 계약금 일부 입금 후 본계약 일주일 내로 최대한 빠르게 진행

#본계약

1)본계약 이전 : 계약서 초안 요청 (1~2일 전)

  - 매도인 대면하여 특약 수정 껄끄러움

  - 제2~6조, 오탈자 확인

2)본계약 당일 : 계약서 작성 및 계약금 입금

  - 신분증, 도장, 계약금 (이체한도 미리 확인)

  - 목적물 하자 사실을 ‘안 날’로부터 6개월 내

  - 복비는 매매계약 50%, 잔금 50%

  - 주전 계약시 매매 중개수수료만 지급

3)본계약 직후 : 전세계약 데드라인 알림

  - 잔금일 두 달 반 전 전세빼기 골든타임

  - 계약할 때 미리 2주 기한 양해 구하기

#잔금

1)법무사 선택 : 법무사님 구하고 견적 받기 (한달 전)

  - 법무사도 비교견적으로 싸게 구하기

2)잔금 진행 : 잔금 치르며 각종 비용 정산

  - 매매계약서, 주민등록등본, 가족관계증명서(상세), 신분증

     도장, 현금+이체한도(매매잔금+a)

  - 선수관리비(매수인→매도인), 중개수수료(매수인→부동산)

3)취득세 납부 : 취득세 납부 후 매수 완료

  - 법무사 납부대행 or 위텍스 직접 납부

2. 전세

1)전세가격 결정 및 광고

  - 1등물건 만들어 광고 돌리기

  - 주변 단지 매일 전세 트레킹+손님 피드백

2)임차인 확정

  - 임차인 종류(개인/법인)

   → 전세권 양도 및 전대차 관련 특약 필수

  - 보증금 반환 보장방법

   → 전세권 설정 < 전세보증보험 (비용 -20~30만원)

  - 전세자금대출

   → 임차인 100% 신용 : 만기 시 임차인 100% 반환

   → 채권양도 : 만기 시 은행 100% 반환 (리파인 통화)

   → 질권설정 : 만기 시 은행에 전세보증금 반환방법 문의

   → 임차인 대출 가능 여부 확인중 계약 확정을 빠르게 한 임차인 선택

3)특약 협의 및 계약금일부 입금

  - 임차읜 동의 후 계좌 나가고 전세 계약금 일부 받음

  - 필수 특약 : 이사날짜, 재계약(만기 4개월 전), 집보여주기, 위약금

  - 반려동물 임차인 원상복구 특약, 집사진 꼼꼼히

4)전세 본계약 및 전세잔금

  - 전세 계약금 입금 대상은 임차인 원하는 방식대로

3. 보유,매도

★ 매수→기다림→저평가시 보유→이성적으로 지킴→매도 후 갈아타기

1)집의 수리 유지

  - 집의 기능과 관련된 것

   → 집주인이 최대한 빠르게 수리 (영수증)

 - 소모품 혹은 임차인 과실

   → 임차인 직접 수리 (집주인 허락)

 - 그 외

   → 임차인 관계 좋아지는 방향

2)전세 만기 시점

  - 만기 전 중도이사

   → 본계약기간 (~첫 2년) 반환 의무 x

   → 갱신기간 (2년 후~) 3개월 뒤 반환

  - 만기시 계약 연장 X

   → 3개월 전 임차인 연락

   → 다음 임차인 구하고 이삿날 협의, 집보여주기

  - 만기시 계약 연장 거주 (계갱권 O/X)

   → 계갱권 O : 계약서 날짜 및 방법 협의

       (전세금 > 시세 / 공급 과잉)

   → 신규 계약 : 직접 / 우편 / 부동산 위임

        (전세금 < 시세 / 공급 안정적)

3) 매도 프로세스

  - 매도 의사 결정 : 수익, 포트폴리오, 리스크

  - 매도 확실해진 후(계약금 일부 입금) 매수 절차 진행

  - 물건 안 팔리면 최저가에서 추가 네고 

  - 지방 전세 낀 물건 매도

   → 전세퇴거자금 대출로 잔금치고 공실 후 실거주자 매도

   → 임차인 3~4개월 전 재계약 여부 (매도 계획 공유 X)

   → 임차인 퇴거 예정

   → 계갱권 사용 (내가 들어갈게요 만기에 나가주세요)