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독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 상슨신호 하락신호
2. 저자 및 출판사: 신현강(부룡)/잇콘
3. 읽은 날짜: 2025.12.28~2026.01.10
4. 총점 (10점 만점): 9점
단순히 부동산 사이클에 대한 분석을 해 놓을 것 뿐아니라, 각 사이클을 시기마다 쪼개서 어떤 투자해동을 해야하는지 알려주는 구체적인 지침서
STEP2. 책에서 본 것
<Chapter1 부동산 시장의 사이클을 이해하자>
부동산은 7단계의 흐름을 거친다.
- 침체기_매매는 사라지고 전세가는 조금씩 오르는 - 수익형 부동산과 경매 투자가 활성화
- 회복준비기_전세가가 급등하고 친부동사 정책 - 갭투자, 청약 및 분양권 투자가 활발
- 회복기_주택고급이 늘어나고 투자수요 급증 - A급 선호 현상과 재건축 투자 활성화
- 상승기_급등하다가 일부 조정을 맞는다 - ‘똘똘한 한 채 ‘와 실수요자들의 대거유입
- 확산기(1차 순환장)_공급이 중고 실수요자가 늘어난다 - 풍선효과 활용하기
- 급등기(2차 순환장)_실수요가 외곽역까지 번진다 - 풍선효과와 전세갭투자의 복합작용
- 쇠퇴기_수요는 조금씩 줄어들고 공급은 늘어난다. - 투자에 보수적 적브이 필요한 시기
- 예측보다 중요한 것은 감당하고 관리하는 것
부동산 시장 사이클은 수학공식이 아니다.
<Chapter2 상승장 투자의 기본은 ‘갭 벌리기’와 ‘갭 메우기’>
- 전세갭투자(1)_성공의 3가지 요건
>조건1.매매가격은 정체되고, 전세가격은 상승할 것.
>조건2. 매매가격이 전세가격 상승에 밀려 올라갈 상황->전세가 비율이 조금씩 높아져 구매심리가 점차 자극되는 시기
>조건3. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 물건일 것
>주의사항 : 매매가격이 정체되고 전세가격이 상승하는 시기에, 매매가격이 전세가격에 의해 밀려올라가는 상황을 찾아서, 매매가 대비 전세가 비율이 높은 대상을 찾아 소액투자를 해야 수익을 얻을 수 있다. 침체기를 지나 이제 상승장에 접어들고 있고 매수세가 살아나면서 주택공급도 늘어나는 중인데 무작정 ‘소액투자’에만 집중하는 것이다. 이럴 경우 큰 낭패를 겪을 수도 있는 것이 전세갭투자라는 사실을 전혀 모른 채 말이다.
>소액투자를 최우선 기준으로 삼아선 안된다
>결국 전세갭투자는 단순히 갭이 작은 대상을 찾는 전략이 절대로 아니라는 것을 알 수 있다. 그보다는 오를 가능성이 높은 대상을 찾는 것이 더 중요한 전략이라고 이해하는 것이 맞다. 투입금액을 최소화하면서 수익률을 극대화하는 것은 그다음 문제다. 어찌 보면 이것이 가장 원리에 충실한 전세갭투자의 개념이다.
>상승장 초기 일수록 입지가 중요하다.
- 상승장초기의 ‘갭 벌리기 전략’
>입지가 좋은곳을 제일 먼저 고려하라
>가능 하면 신축 아파트 먼저 분양받아라 (분양이 거듭될수록 분양가가 상승하기 때문
>결과적으로 어떤 지역에서 특정 종목(여기서는 신축아파트)이 상승하면 동일한 지역에서 연관성 있는 또 다른 종목(여기서는 구축아파트)이 시차를 두고 상승하는 현상이 생긴다. 이를 다시 설명하면, 시차를 두고 어떤 지역에서 가격의 ‘갭 벌리기’와 ‘갭 메우기’가 나타난다는 것이며 이를 하나의 단어로 표현한다면 ‘지역내(內) 순환매’가 일어난다고 표현할 수 있을 것이다.
>선호도가 약간 떨어지는 다른 구축아파트는 아예 관심조차 없는 경우가 많다. 심지어 입지가 꽤 좋은데도 불구하고 말이다. 그러나 바로 여기서 또 하나의 기회가 나온다
> 갭 메우기 투자는 가능하면 수요가 충분한 지역에서만 고려하기 바란다.
- 일반인과 투자자의 가장 큰 차이
일반인 : 과거에 내가 얻지 못한 수익에 집착하고 불확실성을 두려와한다
투자자 : 과거를 돌아보고 앞으로 내가 얻을 수 있는 미래 가능성에 더 집중한다.
- 갭 벌리기와 갭 메우기는 주변으로 확산된다.
- 풍선효과 활용전략_정부규제 역 이용하기
>규제는 단계적으로 확대된다.
>비규제지역으로 향하는 수요를 잡아라.
<Chapter4 상승장 후반부의 갭투자는 달라야 한다>
- 상승장 중/후반부에 유용한 전세갭투자(2)
- 전세가가 매매가에 반영되는 속도가 매우 빠르다
- 전세 갭투자(2)를 활용하는 방법
>갭 메우기가 자능한 저평가 지역을 찾아라
>실수요자가 선호할 만한 준신축이나 구축도
>지역별 공급물량
- 성공적인 전세갭투자3의 5단계 전랸
>1단계 입주물량 감소 추이 확인
>2단계 주변 대체재 여부 파악
>3단계 상승세또는 사락세 여부 확인
>4단계 중심지&주변지, 투자대상 결정
>최종결과 : 1년 후 이지역의 가격은 어떻게 될까
<Chapter5 하락리스크를 예방하는장기적 투자 전략>
- 상승장의 정부규제는 함께 가야할 동반자
- ‘똘똘한 한 채’는 언제나 유효하다
똘똘한 한 채’라고 하면 주로 중대형 아파트를 의미했다. 그러나 이번 상승장에서는 좋은 입지의 신축아파트라는 의미가 더 강하다. 따라서 ‘똘똘한 한 채’를 찾고 싶다면 당시 상황에서 사람들이 가장 선호하는 대상을 찾는 것이 중요하다.
- 흐름을 타면 상급지 갈아타기가 수월해진다.
정부가 부양책을 펼칠 때에는 가용할 수 있는 자금 안에서 가장 입지 좋은 곳, 그중에서도 신축, 가능하다면 여러 채를 매입하는 것이 수익을 극대화할 수 있는 방법이다. 이렇게 효율적으로 거둔 수익으로 지금보다 입지가 좋은 지역으로 차근차근 진입하면된다.
- 갈아차기 필수 전략 ‘일시적 1세대 2주택’
결국은 정부 정책에 맞서거나 빠져나가려고 하기보다 어느 정도 순응하면서 시장의 흐름에 맞춰 투자하는 것이 훨씬 효과적이지 않을까?
<맺음말_하락장을 두려워한다면 투자자가 될 수 없다>
>앞으로 다가올 ‘하락장’의 의미를 이제는 기존과 다르게 받아들여야 한다. 그동안 너무 많이 올라서 진입할 수 없었던 중심지의 부동산을 싸게 구입할 수 있는 절호의 시기라고 말이다.
>상승기 후반부가 되면 기존 수익의 단맛을 잊지 못한 사람들이 입지라는 본질을 무시한 채 무리한 욕심으로 이런 곳까지 진입하는 경우가 많은데, 이럴 경우에는 크게 힘들어질 수밖에 없다. 하락장에 입었던 상처가 크다 보니 새로운 기회를 준비할 자금을 만들기도 쉽지 않다. 상승기의 후반부에는 무리한 욕심을 부리지 말고 내가 감당할 수 있는 수준에서 접근을 해야만 앞으로 다가올 새로운 기회를 놓치지 않을 수 있다. 이러한 사실만큼은 절대 잊지 않기를 바란다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
절대적 저평가 시장에서 왜 입지가 더 중요하고 뾰족하게 봐야하는지에 대해 더 깊이 이해 할 수 있었다. 침체장에서 상승장으로 넘어가는 시기에는 입지를 더욱 중요하게 봐야 가장 빠르게 많이 오른다. 알면서도 투자금에만 너무 집중해서 보게 되는데, 할 수 있는 범위안에서 최선을 선택을 한다는 귀에 딱지가 앉도록 수업에서 들은 내용이 실전에서 얼마나 적용하기 힘든지, 힘들기에 더욱 기본과 원칙을 지키는 소수가 하는 투자를 해야만 만족할 결과를 만들어 낼 수있다는 것을 책을 읽으면서 다시 상기 시킬 수 있었다.
어디서나, 어느 시기에서나 투자의 기회는 있고, 시장의 변화와 사이클에 단계에 따라서 어떤 한가지 방법을 고수하기 보다 변화에 맞추어 적절한 전략이 필요하다는 것을 배웠다. 같은 단지여도 사이클에 따라 기회가 될 수있고, 아쉬운 선택이 될 수 있다는 것을 다시 한번 배웠다. 시장의 흐름과 사이클을 따라가는 것이 아파트 하나하나의 선호도를 파악하는 것 만큼 중요하다.
사이클만 따라가서 갭투자 물건을 찾는다면 투자금이 적게 드는 투자에만 몰두 해서 아쉬운 선택을 할 수 있고, 시장의 흐름을 잘 못 읽고 단지의 선호도만을 보고 투자물건을 찾는것 역시 아쉬운 선택을 할 수 있는 가능성이 있다. 각 지역과 단지의 선호도파아과 사이클을 읽어내는 눈을 모두 갖추어야 어떤 사이클에서도 기회를 찾을 수 있다.
공부해야 할 것들이 너무 많지만, 각 사이클마다 널려있는 기회를 잡기 위해서 어떤 공부도 소홀히 할 수 없겠다 느꼈다.
STEP4. 책에서 적용할 점
- 시장 사이클, 정부의 규제, 지역의 선호도, 단지의 선호도, 나의 상황에 맞춰 무리하지 않고, 그 적재적소에서 최선을 선택을 해나가는 것.
- 상승초반에서는 신축위주/후반에서는 준신축과 구축까지.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
E-book 104 : 결국 전세갭투자는 단순히 갭이 작은 대상을 찾는 전략이 절대로 아니라는 것을 알 수 있다. 그보다는 오를 가능성이 높은 대상을 찾는 것이 더 중요한 전략이라고 이해하는 것이 맞다. 투입금액을 최소화하면서 수익률을 극대화하는 것은 그다음 문제다. 어찌 보면 이것이 가장 원리에 충실한 전세갭투자의 개념이다.
E-book 125 : 일반인과 투자자의 가장 큰 차이
일반인 : 과거에 내가 얻지 못한 수익에 집착하고 불확실성을 두려와한다
투자자 : 과거를 돌아보고 앞으로 내가 얻을 수 있는 미래 가능성에 더 집중한다.
E-book 331 : 투자라는 것은 당시 내 상황에 맞는 ‘최선’의 선택을 하는 것이 중요하지, 무조건 ‘최고’의 선택을 위해서 고민하고 주저할 필요는 없다. 내가 주저하는 시기에도 가격은 계속 오르고 있기 때문이다.
발제문 :
E-book 138p : 선호도가 약간 떨어지는 다른 구축아파트는 아예 관심조차 없는 경우가 많다. 심지어 입지가 꽤 좋은데도 불구하고 말이다. 그러나 바로 여기서 또 하나의 기회가 나온다.
->서울이 입지가 좋은 중심지 구축이 기회가 준다는 것이 월부 수업을 들으며 당연한 일로 받아들여지게 되었다. 하지만 수원이나 일산 둥 중심지와 거리가 멀고 입지가 다소 떨어지며 신축으로 인해 변한 환경이 중요한 도시들에서 구축은 어떻게 바라봐야하는지 이또한 갭메우기 전략이 가능한 곳인지 궁급하고 이야기 나누고 싶습니다.
