안녕하세요-!
인생탐험 깔짝이 입니다-!
매수할 때 정말 소즁한 강의!
처음 들었을 땐 먼 미래 이야기 같아서 모르는거 천지였던
재이리 튜터님의 매수 프로세스를 다시 듣게 되니
조금은 더 잘 이해할 수 있었던 이번 강의!
내 돈을 지켜주는 매수 프로세스
매수 전 꼭 확인해야 하는 사항인
등기사항증명서 + 중대 하자 + KB시세(전세 놓을 시)
매임 때 부동산 사장님이 등기사항증명서를 보여주셔서
처음 봤을 때는 띠용?
이게 뭐지라는 생각만 가득했다.
재이리 튜터님 매수 프로세스 강의 본 이후로
이제는 갑구, 을구를 제대로 볼 수 있게 되어 뿌듯!
갑구에서 소유자 주소 매수 금액을 확인하는 부분에서
당연히 있을거라 생각했는데 이번에 어떤 등기부를 봤는데 매수 금액이 없었던걸 보고 깜짝 놀랐다.
신축이다 보니 조합원 첫 입주자라 권리변환이기에 금액이 기입이 안되어 있는건지..!????(확인 필요)
매수 프로세스에서 가계약 전에 특약 확인하는게 가장 중요하다 생각했다!
하지만, 막상 현장에서는 변수가 존재해서 당황을 많이 했다!!!
매도자 우위 시장에서 부동산 사장님은 매수자가 물건을 거둘까봐 초조해 하시면서
매수자의 심기를 거슬리게 하고 싶지 않다며, 가계약 전 특약 정리를 안하고
계약금의 일부(=가계약금)을 먼저 넣고! 그 이후에 본계약 전까지 특약 정리하자고 하셔서
난 배운대로 매수자의 ‘동의합니다’를 받고 싶었는데 현장에서 그게 쉽사리 되지 않는다는걸 겪고
어떻게 해야 하는지 고민이 많이 됐다.
관례적으로 그렇게 하는거라고,,하하
리스크가 있겠지만 구두로 인정하는 것도 효력이 있으니
난 부사님께 특약 문자를 보내고 오케이 하면 계좌 주세요!
진행 해도 될까 싶기도..!????(편익과 비용 생각)
중대하자의 특약도 잘못 이해하고 있었는데
다시 강의를 통해 매도인의 하자 담보 기간을 따로 명시하지 않음으로 매도인의 심기를 건들지 않을 수 있었다니,, ㅎㅎ
다행이다 시기적절한 강의 덕분에 현장에서 힘들었던 부분에 대해 하나 또 배웠다,, ㅎㅎ
본계약 시 꼭
제 2-6조 누락 여부 확인 & 각종 오탈자 확인!
신분증, 도장(월부콘 도장을 숙박임장 때마다 가방에 고이 넣어다니는데,,, 아직 깨애끗해서 인주랑 만나게 해주고 싶다^^) , 계약금(OTP 필요) 챙기기!
전세계약 데드라인 말하기!
다양한 상황을 이겨내는 전세 프로세스
임차인의 종류 : 개인 vs 법인
개인은 임대차3법 적용이 가능하여 갱신권이 살아있어 4년 거주 가능. 전세권설정, 보증보험 사용 가능하나 보증보험 유도! 비용은 임차인만 지불! 임대인은 전세금 돌려주지 못했을 때 통산 6개월까지 5% 가량 이자 부담!
법인은 전세권 설정이 가능하여 리스크에 대비하고자 특약 필요!
전세자금 대출 구조 이해 : 채권통째 질권찔끔
임차인 신용은 쉽다! 임차인이 모든 책임, 임차인에게 전액 전세금 반환!
채권 양도는 토오오오옹째 모든 권리를 금융사에게 양도하는 것으로 은행에게 전액 상환!
질권설정은 다 줘야할 수 있지만 임차인이 설정한만큼만 주는 것이기에 찔끔 설정했음 찔끔 줄 수도 있어 찔금질권설정!
(통째)채권양도 & (찔끔)질권설정의 포인트!
→ 등기로 온 채권양도/질권설정 통지서를 임대인이 수령해야지만 대출이 실행된다!!!!
→ 전세계약서 원본을 은행에서 보관!!!
전세 계약 시에도 가계약 전 특약을 꼭 확인!
(대출 도전 후 실패 시 가계약금 반환 등 요구할 수 있으니 전세특약 꼭 확인)
이 외에도 재계약 프로세스까지 디테일한 강의 덕분에
이미 한 채 사고 재계약까지 가상으로 해본 느낌 😊
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