안녕하세요. 내내다입니다.
’25.10.15 대책 이후(12월) 서울에 내집마련으로 아파트를 매수하게 되었습니다.
처음이라 어려운 점이 많았는데 동료분들이 너무나 많이 도와주셨고,
월부닷컴과 월부카페에서도 많은 정보를 얻어 계약까지 하게 되었습니다.
그래서 제가 했던 가계약, 토지거래허가약정, 계약서특약 문구를 공유드리고자 합니다.
(저도 부린이라 잘 몰라요 ㅠ_ㅠ 참고만하세요ㅠ_ㅠㅋㅋ)
[상황]
- 기존 월세 임차인 2027년까지 계약인 상태에서 임대인이 이사비를 주고 내보내며 매도하는 황
[가계약]
<부동산 매매 약정>
※부동산소재지: OO시 OO구
■매매약정과 관련하여, 서로 합의된 중요내용을 명확히 하기 위해 본 문자를 드립니다.
■「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제11조 제1항에 의하여 토지거래허가구역 등에서 토지거래허가를 득하고 매매계약을 전제로 상호 합의하고 아래의 내용을 약정하며 매매계약서 작성시까지 유효하다.
1.약정한 부동산의표시
소재지: OO시 OO구
2.약정내용
-매매대금 금 OO원(매매약정금은 계약시 계약금으로 전환된다)
계약금 금 OO원
중도금 금 OO원
잔금 금 OO원
**매매약정금 금 일천만원정(\10,000,000)
3.이행약정
- 약정 당사자 쌍방이 협력하여 부동산거래허가신청서를 접수한다. 또한, 위 부동산의 매매계약은 부동산거래허가를 득한 후, 본 약정내용을 토대로 즉시 매매계약을 체결한다.
-쌍방 어느 한쪽이 협조하지 않아 부동산거래 허가를 득하지 못할 경우, 협조하지 않은 측은 손해배상으로 매수약정인은 약정금을 포기하고, 매도약정인은 약정금의 배액을 위약금으로 배상하여야 한다. 또한, 약정한 내용을 위반한 때에도 이와 같다.【해약금약정에 의한 해제(민법 제565조(해약금)적용】
다만, 쌍방이 적극 협력했음에도 불구하고 부동산 거래 허가를 득하지 못한 경우에는 본 약정은 무효로 하며 조건없이 약정금을 반환하여 주기로 하며, 관련 모든 서류는 즉시 파기한다.
-본 약정서에 기재되지 않은 사항은 관련 법률 규정에 의한다.
4.특약사항
-약정 후 매도약정인과 매수약정인은 매매약정금 입금후 일주일이내에 토지거래허가관련서류를 준비하고, 임차인의 인도확약서까지 준비되는대로 토지거래허가를 신청하기로 한다. 토지거래허가 담당 지방자치단체에서 요구하는 서류는 쌍방이 적극 협조하여야 한다.
-매수약정인이 매도약정인에게 교부한 매매약정금은 허가여부와 관계없이 허가절차 종료 즉시 매수약정인에게 반환하기로 한다. 단, 매수인의 귀책사유로 토지거래허가 미발급시 위약금으로 매매약정금을 몰수한다.
-중도금일 및 잔금일은 계약서 작성시 확정하기로 하고, 매수약정인은 허가를 득한후 4개월이내 입주조건임.
-매도약정인은 잔금일까지 근저당을 상환,말소하기로 한다.
-잔금일은 상호협의하에 앞당길수 있다.
-기타사항은 부동산 매매관례에 따르기로 한다.
** 토지거래허가관련 구청서류 접수는 매수인의 비용으로 법무사에게 위임하기로 한다.
※매도약정인계좌 : ㅁㅁ은행 OO
**중도금 지급일자 및 금액은 협의하에 조정가능하며, 토지거래허가서류 준비해서 부동산으로 오셔서 매매약정서 작성시 협의하겠습니다. 보내드린금액은 통상적인 금액(매매대금의 20%)이며, 계약서 작성후 보통 1달정도후로 잡습니다.
[(토지거래 허가를 위한) 부동산 매매 약정서]
제3조 이행약정
- 위계약의 이행을 위해 2025.12.12일 약정금으로 금일천만원을 매도인에게 지급한다.
- 쌍방은 2025.12.17일까지 부동산거래허가신청서를 접수한다(신청비용 매수인부담) 또한, 위 부동산의 부동산거래허가를 득한 후, 본 약정 내용을 토대로 즉시 매매계약을 체결한다.
- 쌍방 어느 한쪽이 협조하지 않아 부동산거래 허가를 득하지 못할 경우, 협조하지 않은 측은 손해배상으로 매수약정인은 약정금을 포기하고, 매도약정인은 약정금의 배액을 위약금으로 배상하여야 한다. 또한, 약정한 내용을 위반한 때에도 이와 같다. [해약금약정에 의한 해제(민법 제565조(해약금) 적용] 다만, 쌍방이 적극 협력했음에도 불구하고 부동산 거래 허가를 득하지 못한 경우에는 본 약정은 무효로 하며 조건없이 약정금을 반환하여 주기로 하며, 관련 모든 서류는 즉시 파기한다.
- 본 약정서에 기재되지 않은 사항은 관련 법률 규정에 의한다.
제4조 특약사항
- 현 시설물 상태로 매수인 현장답사 후 매매약정임
- 토지거래허가는 업무일기준 15일(약3주) 소요되며, 허가 후 4개월 이내 잔금, 소유권이전, 실입주 하여야 한다.
- 매수약정인이 매도약정인에게 교부한 매매약정금은 허가여부와 관계없이 허가절차 종료 즉시 매수약정인에게 반환하기로 한다. 단, 매수인의 귀책사유로 토지거래허가 미발급시 위약금으로 매매약정금을 몰수한다.
- 현재 설정된 근저당권(ㅁㅁ은행 채권최고액 금247,000,000원)은 매도인이 잔금일에 상환/말소한다.
- 매매계약서 작성등은 토지거래허가 및 국가제도에 따라 변경될 수 있다.
[계약서 특약]
- 본 매매계약은 양 당사자가 매매 목적물을 직접 육안으로 확인 및 5대공적장부(등기사항증명서, 건축물대장, 토지이용계획서, 토지대장, 지적도)등을 확인하고 하는 계약이다.
- 잔금시까지 각종 공과금은 (잔금일 기준으로) 매도자 정산하며, 잔금시 매수인은 선수관리비 예치금을 매도자에게 정산해 주기로 한다.
- 등기사항전부증명서상 을구 근저당설정1건 채권최고액 금247,000,000원 설정상태이며, 잔금시 전액상환 및 말소등기신청후 소유권이전한다. 매도인은 소유권이전등기일까지 제3자에게 새로운 권리를 설정하거나, 기타 권리변동(가압류, 가처분, 근저당설정등)이 발생하지 않도록 한다.
- 상기 계약은 노후주택임을 인지하고하는 계약이며, 중대한하자(누수 등)는 민법 580조 매도인의 하자담보책임을 준용하기로 한다. 단, 건물의 노후로 인한 하자 발생시 잔금일까지는 매도인이, 잔금일 이후에는 매수인이 책임지기로 한다.
- 현재 거주중인 임차인은 매도인의 책임하에 잔금일 전까지 퇴거하기로 한다.
- 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반관례에 따르기로 한다.
- 취득, 양도에 관한 세금은 매도인 매수인이 각각 책임하에 하기로 한다.
***매도인계좌 : ㅁㅁ은행 ㅁㅁ-ㅁㅁ-ㅁㅁㅁㅁㅁㅁ OOO
본 계약에 대하여 매도인과 매수인은 이의 없음을 확인하고 각저 서명 또는 날인 후 매도인, 매수인, 개업공인중개사가 각1통씩 보관한다.
계약체결일 : 2026년 1월 9일 계약서작성일 2026년 1월 9일(부동산거래신고 결과 및 도로명주소 문자수신 동의함)
[특약 관련 참고 칼럼]
부자그릇님 : https://weolbu.com/s/KDSPoLhyHe
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
