“아파트는 너무 비싸고, 갭투자도 막혔다는데…
그래서 요즘은 다들 오피스텔을 산다면서요?”
안녕하세요.
오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.
요즘 2030, 3040 분들이 정말 많이 하는 고민이 있죠.
검색만 해도 이런 말이 쏟아집니다.
“오피스텔은 대출도 잘 나오고 전입 의무도 없대”
“아파트 대신 오피스텔 먼저 하나 사두는 게 낫지 않을까?”
표면만 보면 꽤 합리적으로 들려요.
아파트는 진입장벽이 너무 높고,
오피스텔은 가격도 상대적으로 낮고, 월세 수익도 나오는 것 같으니까요.
그런데 5년, 10년 차트를 펼쳐 보면
오피스텔을 먼저 산 사람과,
이를 건너뛰고 아파트를 노린 사람의 결과가 완전히 갈리는 경우가 많습니다.
그래서 오늘 글의 질문은 단 하나예요.
“지금, 오피스텔을 사는 게 ‘시간의 편’에 선 선택일까?”
왜 다들 지금 오피스텔로 몰릴까
먼저 배경부터 정리해볼게요.
아파트는 토지거래허가, 대출 규제로 진입장벽이 올라갔고
전세가 줄고 월세가 늘면서, 월세 받는 자산에 눈이 갔고
청약은 커녕, 일반 매수도 부담되는 분들이
“그래도 뭔가는 사야 하지 않을까?” 하다가
오피스텔로 시선을 돌린 상태예요.
여기에다 최근 몇 년은
오피스텔 입주 물량이 2010년 이후 최저 수준이라
공실 걱정이 줄고,
전세·월세가 올리면서 수익률이 살짝 회복된 구간이 겹쳐 있었죠.
그래서 지금 차트만 딱 보면, 이렇게 보입니다.
“아파트는 꽉 막혔는데,
오피스텔은 가격도 덜 올랐고, 월세 수익도 나오네?”
겉으로 보기엔 ‘아주 합리적인 대체재’ 같아요.
하지만 이 흐름은 대부분 “규제의 틈새를 파고든 일시적인 수요 재배치”로 끝날 때가 많습니다.
오피스텔이 아파트와 ‘근본적으로’ 다른 이유
오피스텔은 구조 자체가 아파트와 다릅니다.
토지가치 비중이 낮아요
아파트 한 채 가격에는 건물값 + 땅값(토지가치)가 들어 있습니다.
시간이 지날수록 더 가치가 쌓이는 건 대부분 ‘땅값’이에요.
그런데 오피스텔은 이 토지가치 비중이 상대적으로 낮습니다.
토지가치가 약하다 =
시간이 지나도 가격이 강하게 밀어올라가기 어렵다는 뜻이에요.
재건축이라는 미래 카드가 거의 없어요
입지 좋은 아파트는 30년쯤 지나면
“재건축하면 몇 평 나와요?” 이야기가 자연스럽게 붙습니다.
용적률(땅 대비 건물 지을 수 있는 비율)이 낮았던 단지일수록
재건축 때 “토지의 잠재력”이 한 번 더 폭발하죠.
하지만 오피스텔은 대개
토지지분이 작고
용도·규제·사업성 문제로
재건축이 사실상 불가능하거나, 수익성이 안 나오는 구조가 많습니다.
노후화가 ‘곧바로 리스크’가 됩니다
도시계획이 바뀌고, 주변이 좋아져도
그 이득이 온전히 돌아오지 않고
건물은 빠르게 낡아가고
결국 “오래된 오피스텔”이라는 꼬리표만 남아요.
이 말은 결국,
시간이 지날수록 오피스텔은
“연식이 쌓이는 리스크”는 계속 누적되는데
아파트처럼 재건축으로 보상받을 구조가 거의 없다는 뜻입니다.
규제·정책이 바뀌면, 가장 먼저 흔들리는 자산
지금 오피스텔이 좋아 보이는 이유는 단순합니다.
아파트를 조였기 때문에 상대적으로 좋아 보이는 것,
전세의 월세화로 수익형 자산이 인기를 얻는 국면이기 때문이에요.
정책의 큰 흐름을 보면,
정부는 집값 상승이 과도할 때
제일 먼저 아파트부터 조이고,
그러면 돈이 갈 곳을 찾아
오피스텔, 도시형생활주택, 상가, 토지로 흘러갑니다.
이때 오피스텔은 이렇게 비쳐요.
“규제도 덜하고, 대출도 잘 나오고,
전입 의무도 없고,
갭도 상대적으로 적은 것 같은데?”
하지만 중요 포인트 하나.
지금은 규제 사각지대처럼 보이지만,
투기 수요가 몰리는 순간
“규제 1순위 후보”가 되기도 합니다.
흐름이 바뀌면,
가장 먼저 거래가 줄고,
가장 먼저 가격이 스르르 미끄러지는 곳도
대부분 이런 비주택 자산이에요.
사례를 통해 살펴보겠습니다.
30대 직장인 A vs 친구 B, 7년 후 자산의 차이
실제 비슷한 사례를 숫자로 단순화해서 보여드릴게요.
30대 초반 직장인 A
“아파트는 너무 비싸니까, 일단 오피스텔이라도 하나 사보자”고 결정
같은 회사 동기 B
“나는 조금 늦더라도, 소형 아파트를 노려볼래요”
둘 다 자기 자본 1억 + 대출 2억 정도를 쓸 수 있는 상황이었다고 해볼게요.
A의 선택. 역세권 오피스텔
2018년, 수도권 역세권 오피스텔 2억 8천에 매수
월세 80만 원 받기 시작
겉으로 보기에는 ‘수익률 약 3.4%’로 나쁘지 않아 보였어요.
하지만 7년 동안 실제로는
공실 3개월씩 몇 번 발생
관리비 일부를 세입자에게 다 못 넘김
엘리베이터 수선, 외벽 보수 등으로
예상치 못한 부담금이 몇 번 발생
2025년 기준 시세는 3억 초반.
월세는 조금 올랐지만,
세후·비용 제외 실수익률은 2%대에 머물렀습니다.
A 자산 상태를 정리하면 대략 이렇습니다.
시세 3.1억
대출 2억
순자산 1.1억(+α)
B님의 선택. 서울외곽 24평 소형 아파트
2018년, 서울 외곽 1호선 소형 아파트 3억 5천 매수
(대출 조금 더 쓰고, 초기 부담은 A보다 큼)
신혼·직장인 세입자 수요가 꾸준해 공실 거의 없음
전세·월세 전환하면서 레버리지 조절
2025년 기준 시세는 6억 안팎.
B의 자산 상태를 정리하면 대략 이렇습니다.
시세 6억
대출 2.5억
순자산 3.5억 전후
둘 다 “월세 받는 부동산을 샀다”는 점에서는 같아요.
하지만 7년이 지나자,
순자산 격차는 2억 이상 벌어졌습니다.
특히 시장이 급등한 구간에서는
아파트는 토지·입지 가치까지 같이 튀어 오르고
오피스텔은 “그래도 수익률은 괜찮네” 수준에서
따라가다 멈추는 경우가 많았습니다.
여기서 질문은 하나예요.
“내가 정말 원하는 건 월세 몇 십만 원인가,
아니면 5년·10년 뒤 자본이 쌓여 있는 상태인가?”
오피스텔이 의미 있는 경우 vs 절대 대체재가 아닌 경우
그렇다면, 오피스텔은 전부 나쁘냐?
그건 아니에요.
의미가 있을 수 있는 경우는 분명 있습니다.
본업은 탄탄한데,
현금흐름(월세)이 꼭 필요한 상황이고,
공실·관리비·세금·수선비까지 다 고려했을 때도
실수익이 확실히 남는 입지를 고른다면
아주 정밀한 단기 전략으로 접근할 수는 있어요.
하지만 분명히 해야 할 말은 이겁니다.
오피스텔은 아파트를 대체하는 자산이 아닙니다.
장기 자산 형성·갈아타기 전략·인플레이션 방어 관점에서 보면
비교 자체가 안 되는 경우가 많습니다.
아파트는 도시의 큰 축과 같이 움직여요.
정책 방향
인구 흐름
교통망
직주근접(일자리와의 거리)
이 모든 장기 흐름과 같은 방향으로 움직이는 자산입니다.
그래서 비싸도 결국 ‘비싼 이유’가 있는 거예요.
지금, 초보자가 꼭 해야 할 질문과 체크리스트
이제 마지막으로
“그럼 나는 지금 뭘 해야 할까?”를 정리해볼게요.
1. 나에게 던져볼 질문 3가지
(1) 지금 당장 월세 몇 십만 원보다,
5년·10년 뒤 자본이 쌓여 있는 그림이 더 중요한가요?
(2) 내가 보려는 오피스텔은
“시간이 지나도 힘이 쌓이는 입지”인가,
아니면 “규제 틈새에 잠깐 반짝이는 골목길”인가요?
(3) 같은 자기자본으로
소형 아파트·전세 레버리지·다른 시나리오를 비교해봤나요?
(엑셀, 메모 앱으로 5년·10년 뒤를 숫자로 적어보세요)
2. 오늘 당장 할 수 있는 행동 3가지
(1) 내가 보고 있는 오피스텔의 ‘실수익률’을 다시 계산하기
공실 10~20%
관리비·세금·수선비
중개보수, 대출이자까지 넣어보세요.
(2) 같은 돈으로 살 수 있는 소형 아파트 3개만 찾아보기
부동산 앱을 켜서
“오피스텔 대신 내가 살 수 있는 가장 작은 아파트”를
실제 매물 기준으로 3개만 골라보세요.
(3) “나는 무엇을 기준으로 선택할지” 문장으로 써보기
예) “나는 월세보다 10년 뒤 자본이 더 중요해서,
토지가치·직주근접이 좋은 아파트를 우선 본다.”
이 세 가지만 해보셔도,
오피스텔이 정말 ‘지금 나에게 맞는 자산인지’ 감이 훨씬 선명해질 거예요.
10년 뒤,
오피스텔을 산 사람과
아파트를 기다리던 사람의 결과를 가르는 건
“그때의 호재”가 아니라
“그때 내가 어떤 기준으로 선택했는가”입니다.
