안녕하세요~지난 달 임보 결론을 작성하며 비교평가를 하며 다른 분들의 생각도 궁금해 질문 남겨봅니다!!
현재 수도권 비규제 지역 앞마당들 중 특히 구리 vs 부천 단지들 비교 시 고민이 되더라구요.
ex.
1) 동양 6.8억 / 4.8억 (구리시, 2002년식, 전용 84, 강남 43분, 1회 환승, 강남 15.7km)
2) 라일락경남아너스빌 7억 / 5억 (부천 상동, 2002년식, 전용 84, 강남 75분, 1회 환승, 강남 24.5km)
매물 조건 따라 투자금이 조금 바뀔 순 있겠지만 매매가는 거의 비슷한 상황입니다.
구체적으로 단지 얘기가 애매하다면 지역적으로 어떻게 비교하시는지 생각을 공유해보고 싶습니다!
(내 생각)
*위치: 강남, 한강까지 거리 모두 동양 아파트가 가깝다. 꽤 차이가 나는 수준이다. (구리 > 부천)
*교통: 강남 접근성이 거의 30분 정도 차이 난다…환승 횟수는 동일함. (구리 > 부천)
*환경: 동구릉 쪽은 아파트가 밀집돼 있긴하지만 언덕 지형+자글자글한 느낌은 있음. 반면 부천 상동은 거주환경이 꽤 쾌적하고 좋다. 평지+균질성+풍부한 거주 인프라를 다 갖춤 (부천 > 구리)
*학군: 구리는 학군의 강점은 딱히 없음. 그나마 장자호수공원 쪽이 구리 내에서 힘 쓰는 정도? 부천 상동은 부천 내 학군의 힘이 나름 있는 편. (부천 > 구리)
*상품성: 라일락경남아너스빌이 더 좋다. 깔끔하고 조경도 잘 갖춰짐. 3베이 구조는 둘 다 비슷.(부천 > 구리)
*전고점: 동양(8.1억) < 라일락경남아너스빌(8.3억) → 부천이 좀 더 높다. 단, 구리는 8호선 개통 전이긴 한 점 고려.
*그외: 입지독점성은 두 지역 모두 높은 편은 아님. 구리는 토평2지구 빈땅도 있고, 남양주 쪽도 있다. 특히 왕숙신도시 들어오면 영향을 분명 받을 것. 별내, 다산 들어오며 구리 수요를 뺏긴 것처럼. 부천 또한 3기 신도시 예정은 돼 있지만, 그래도 구리보단 입지독점성이 살짝은 더 있다고 판단. 서부권에서 부천 입지가 가지는 독점성은 있음. 공급은 두 지역 모두 적다.
→ 결론: 환경, 학군 측면에서 라일락경남아너스빌(상동)이 좀 더 좋긴 하다. 각 지역 내 생활권 선호도 측면에서도 상동은 선호 생활권이고 동구릉역 서쪽은 최선호 생활권은 아니다. 그럼에도 불구하고 이 강점들이 강남 접근성 30분을 극복해낼 만 할까? No. 차 타고 조금만 가면 바로 서울로 접근하는 구리의 위치의 힘이 더 크지 않을까!? 그래서 구리 단지를 우선순위로 보겠다.
읽어주셔서 감사합니다!!
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댓글
안녕하세요 근쌤님! 우선 비교평가 매우 인상적입미다! 실제로 임장을 가보면 저도 부천이 학군/환경적으로 구리보다 좋다는 생각이 듭니다! 추가로 제생각도 공유해보면 아파트는 결국 수요의 크기가 곧 가치라고 생각하는데, 수도권에서는 대부분의 주택수요가 “교통”을 우선시하는 특징이 있습니다. 과거에는 2개지역 모두 물리적/시간적으로 강남접근성이 좋지않아 교통 외 입지요소인 학군과 환경이 가치판단에 더 중요했을 것 같습니다. 부천 상동은 부천에서 가장 선호하는 땅으로 학군이 꽤있는 땅이나 타지역의 수요를 끌어들일정도의 학군인가?를 보면 아닌것 같다는 생각이 드는데, 물론 부천시 내에서 학군적 선호가 있어 옥길 또는 부평으로부터 수요를 끌어들이기도 하지만 서울 혹은 타지역에서의 수요를 끌어들일만한 정도는 아니라고 생각해요. 반대로 구리는 직장/학군/환경이 아쉽고 왕숙의 영향을 추후 받을수 있지만, 24년에 8호선이 별내까지 연장되면서 기존 1시간 넘게걸리던 강남접근성이 매우 매우 좋아졌습니다. (동양아파트 기준 45분) 즉, 수도권에서는 교통 수요가 중요하기에 부천이 30분이라는 교통차이를 넘어설만한 환경과 학군인가?에 대한 답은 “아니다”인 것 같아요. 공급이 부족한 수도권에서 교통이 좋아진 구리에 대한 수요가 부천의 학군으로 끌어들일수있는 수요(파이)보다 앞으로 더 커질것 같습니다. 실제로 2개단지를 아실에서 비교해보면 2018년까지 부천이 우세했으나, 8호선연장 기대감과 실현이 되는 과정에서 거래가격이 역전하는 것처럼 교통 수요에 대한 힘도 어느정도 작용했다고 생각합니다. (물론 옥길 신규택지로 인해 2019년 부천이 다소 눌리긴 함) 수도권 아파트가 더 낡아지는 시점에서 수요를 끌어들일만한 땅의가치, 그중에서도 교통이 중요할 것 같아 구리 동양 더 가치가 있지않을까라는 생각을 해봤습니다. 저또한 깊게 생각해볼 수 있었습니다. 감사합니다! 근쌤님 화이팅
근쌤님 안녕하세요 :) 구리와 부천에 대해 자세히 비교 잘 하고 계신 것 같습니다. 말씀해주신 분석으로 비교하고 생각까지 잘 정리하신 것 같아요. 저는 추가적으로 해당 생활권/단지 선호도까지 고려하여 '지역 내에서 선호도가 있는 단지'인지 까지 추가로 볼 것 같습니다. 그 이유는 매수를 하더라도 보유/매도 과정에서 선호도가 빠지는 물건은 임대가 잘 나가지 않거나, 매도가 어려워 환금성 측면에서 난이도가 있기 때문입니다. 근쌤님 빠이팅입니다 :)
안녕하세요 근쌤님! 구리와 부천에 대해 입지요소별로 꼼꼼히 잘 정리하신거 같아요! 말씀해주신 부분으로 가치를 평가한 뒤 최종적으로 해당 단지들의 실투자금까지 비교해보시면 좋을 것같아요~ 최종 투자를 함에 있어 투자금이 얼마가 드느냐도 중요한 부분인데 제가 현재 두 단지의 시세는 정확히 모르지만 구리 단지가 더 낫다고 판단하셨어도 가치가 크게 차이가 나지 않는데 투자금이 크게 차이난다면 가치가 좀 떨어지더라도 부천 단지 매수를 선택할 수도 있다고 생각합니다. 지금처럼 단지 가치비교부터하는거 너무 잘하고계세요! 최종매수까지 화이팅입니다!
