궁금한이야기Y, 실화탐사대 등 여러 TV 프로그램에 주기적으로 나오는 사연 중에 한 가지가, 바로 집에 쓰레기를 가득 모아두고 사는 사연인데요, 대부분의 경우 본인의 집이 아니라 전월세 계약을 체결하여 거주하고 있었다는 것입니다.
즉, 내 집이 아니라 빌려쓰는 집에 쓰레기를 가득 모아두고 살았던 것이죠.
뿐만 아니라, 최근에는 청소를 전문으로 하는 유튜브 채널에서 쓰레기로 가득한 원룸을 청소하는 영상을 자주 업로드하고 있기에, 임대인 분들은 오늘 글을 한 번 읽어보시는것이 좋을듯 합니다.
“임차인이 집을 거의 쓰레기장처럼 쓰고 있습니다.
악취가 나고 벌레가 생겨서 이웃 민원도 들어오는데, 이걸로 내보낼 수는 없나요?”
결론부터 말씀드리면,
일정한 기준을 넘는 경우에는 계약 해지가 가능합니다.
단, “지저분하다”는 이유만으로는 부족하고,
법이 요구하는 기준을 충족해야 합니다.
1. 법이 보는 기준은 ‘청결’이 아니라 ‘선관주의의무’
임차인은 임대차 기간 동안 목적물을
‘선량한 관리자의 주의로’ 사용·보존할 의무가 있습니다(민법 제374조, 제654조).
이는 단순히 “깨끗하게 써야 한다”는 의미가 아니라,
건물의 가치와 안전을 해치지 않도록 관리해야 할 의무를 말합니다.
따라서 기준은 다음과 같습니다.
단순히 집이 더럽다 → 계약 해지 사유 아님
주거가 사실상 불가능할 정도로 훼손·오염됨 → 계약 해지 사유 가능
2. 법원이 실제로 계약 해지를 인정한 사례
서울북부지방법원의 한 판결에서는,
임차인이 집을 장기간에 걸쳐 다음과 같이 사용하였습니다.
음식물과 쓰레기를 방치
구더기와 악취 발생
사람이 정상적으로 출입하기 어려운 상태
이에 대해 법원은,
임차인이 선량한 관리자의 주의의무를 중대하게 위반하였고,
임대차 계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되었다고 판단하여,
임대인의 계약 해지와 건물 인도 청구를 모두 인정하였습니다.
3. 단순한 ‘지저분함’과 ‘계약 위반’의 차이
다음과 같은 상태라면,
법적으로는 아직 해지 사유로 보기 어렵습니다.
옷이나 물건이 많이 쌓여 있음
집이 전반적으로 정리가 안 되어 있음
생활 냄새가 다소 남
이는 법원에서 “생활 습관의 문제”로 보는 경우가 많습니다.
반면, 다음과 같은 경우에는 계약 위반이 됩니다.
음식물·쓰레기 방치로 해충이 발생
배수구 막힘, 오수 역류, 곰팡이 발생
악취가 이웃 세대까지 확산
화재 위험 물건을 무질서하게 적치
이 단계부터는 단순한 청결 문제가 아니라,
건물 훼손 및 안전 침해로 평가됩니다.
4. 임대인이 반드시 지켜야 할 절차
아무리 상태가 심각해도,
임대인이 바로 “나가라”고 하면 오히려 불리해질 수 있습니다.
실무적으로는 다음 절차를 거쳐야 합니다.
사진, 동영상 등 현 상태에 대한 증거 확보
관리사무소 또는 이웃의 민원 기록 확보
내용증명으로 시정 요구 및 해지 예고
시정되지 않을 경우 계약 해지 통보
퇴거하지 않으면 건물인도(명도)소송 제기
이 과정을 거쳐야 법원에서도 계약 해지를 인정받을 수 있습니다.
5. 임대인과 투자자가 꼭 알아야 할 점
임차인이 집을 쓰레기 소굴처럼 사용하여
위생·안전·건물 가치에 심각한 손해를 발생시키는 경우에는,
명백한 계약 위반이며 계약 해지 사유가 됩니다.
또한, 임차인이 쓰레기를 전부 정리하지않고 원상복구를 하지 않을 리스크도 있으므로, 월세 계약을 체결할 땐 반드시 최소 12개월에서 18개월분의 월세에 해당하는 보증금을 받아두시기 바랍니다.
쓰레기로 가득한 10평 이하의 원룸 특수청소 비용이 약 150~200만원 정도 한다고 하니, 이 점 참고하시면 좋을것 같습니다.
감사합니다.
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