안녕하세요.
순간에 감사함과 즐거움을
채워넣는 투자자 반나이입니다.
수도권 비교평가를 할 때 가장 우선적으로 보는것은 강남접근성입니다.
강남역에서 물리적으로 얼마나 떨어져있는지? 를 우선적으로 보는데요.
그렇다면 지방에서도 강남접근성을 봐 보신적이 있으신가요?
여기서 강남이란 “지방의 강남”을 의미합니다.
“지방은 연식,환경,학군이 더 중요하다면서요! ”
맞습니다. 하지만 늘 환경,학군,연식으로 가치가 결정되는 것은 아닙니다.
예를들어 창원의 단지 2개를 가져왔습니다.
마산 회원구의 롯데캐슬더퍼스트는 나홀로 신축단지로
지상 KTX의 소음이 들리고
몇몇동은 공동묘지가 보이기도 하며
인근환경은 빌라, 주택들이 있는 단지입니다.
(바로 옆 KTX소음… 상가 거의 없음…)
반면 마산 합포구의 마린애시앙부영은
대단지 신축으로 아파트들로 둘러쌓여있고
초품아에 인근 상권까지 가득한
생활권내 선호 신축입니다.
하지만 가격은
롯데캐슬더퍼스트 84 4.5억
마린애시앙부영 84 3.7억입니다.
두 단지는 연식은 비슷하지만 학교와의 거리나 환경에서 큰 차이가 납니다.
우리가 배운 지방비교평가의 개념으로는 이해가 가지 않습니다.
“연식,환경,학군 다 따지만 마린애시앙이 더 좋은데 왜 8천이나 가격차이가 나지?”
그 이유는 바로 “지방의강남 접근성” 때문입니다.
"지방의강남 접근성" 에 대한 오늘의 글 시작해보겠습니다.
지방에도 강남접근성은 있다
부산의 해운대구, 대구의 수성구, 대전의 둔산, 창원의 성산구, 천안의 불당
이 지역의 공통점은 무엇일까요?
바로 지방의 핵심지. 일명 지방의 강남이라는 것입니다.
지방의 강남이라는 뜻은 지역 내에서 직장,교통,학군,환경 등
지방 내에서 좋은 인프라를 누리기 위해 모두가 살고싶어하는
지역이라는 의미입니다.
특히 지방은 상권이나 학군이 잘 형성된 곳이 서울보다 적기 때문에
대체지가 많지 않습니다.
마치, 대치동에서 공부를 할 수 없다면 목동을 가야지! 그것도 어려우면
광장동을 가야지! 그것도 안되면 중계학원가를 가야겠다!
이렇게 선택지가 있지 않다는 것입니다.
대구를 예를 들어보겠습니다
82년식 대구 수성구의 경남타운은 범4만3이라는 대구의 핵심지에
있는 구축 단지입니다.
비록 82년식 구축이지만 84가격은 13.5억이라는
수도권 4급지 신축에 버금가는 가격을 자랑하는 단지입니다.
아니.. 13.5억이나 주고 지방에서 이 구축을 들어온다고..?
도대체 왜..?
그 이유는 간단합니다.
대구내에서 범4만3내에있는 단지가 줄 수 있는 가치는
대구 내 다른 생활권에서는 줄 수 없는
모두가 살고싶은 지역이기 때문입니다.
1. 대한민국에서도 알아주는 학군지
: 경동초,동도/정화/경신중, 정화여고/대구여고/경신고 전국에서도 손꼽히는 학군지로 대구 어디에서도 범4만3같은 학군을 누릴 수 없습니다.
2. 유해시설 없는 학원가, 편의시설 > 아이키우기 안성맞춤
범어 네거리에서 수성구청역까지 전부 학원가입니다.
구멍가게 같은곳, 빌라1층상권 전부 학원이 빽빽하게 들어서있습니다.
3. 질좋은 직장들이 모여있는 곳
대구가 직장이 아주 좋은지역은 아니지만, 대구 내에서도 전문과학기술업, 전문직 종사자의 많은 수가 수성구에 직장을 두고 있습니다.
대구 내에서 질좋은 직장들이 모여있는 곳입니다.
그리고 돈이 부족한 사람들은 비록 대구의 강남을 가지는
못할지라도 인근에 살고 싶어합니다.
인근에 있어야 찾아가서라도, 간접적으로라도
지방의 강남이 주는 가치를 누릴 수 있기 때문입니다.
서울에서 강남과의 거리가 멀면 수요가 떨어지듯,
지방역시도 마찬가지입니다.
대구 수성구와 거리가 가깝고 대구 어디든 접근이 용이한
대구중구가 수성구 다음의 가격을 가지는 것도,
달서구는 깨끗한 택지와 학군을 가지고 있음에도
수성구와 멀다는 이유로 가진 장점대비 가격이 저렴한 이유도,
금호강 이후부터는 중심지 접근이 어렵기 때문에
선호도가떨어지는 것도 모두
"대구의 강남" 접근성이 떨어지기 때문입니다.
이처럼 지방이라도 사람들이 정말 거주하고 싶은 핵심지역
“지방의 강남접근성”은 존재합니다.
맨 처음 이야기했던 창원의 롯데캐슬더퍼스트와
월영마린애시앙부영으로 돌아가보겠습니다.
비록 환경이 정말 좋지 않았음에도 롯데캐슬더퍼스트가
쾌적한 월영마린애시앙보다 가격이 더 높은 이유 역시
“창원의 강남 성산구”와의 접근성이 떨어지기 때문입니다.
정리해보며 글을 마무리하겠습니다.
만약, 지방에서 단지가치를 생각할때
연식, 환경, 학군, 직장, 교통으로도 가격과 가치가 해석이 안된다면
“지방의 강남은 어디에 있고, 얼마나 떨어져있지?”
를 고민해보시면 답을 찾으실 수 있을겁니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
