[지투실 27기 이(2)빨(8) 꽉 깨물고 멤생역전 디오a] 2주차 강의후기

경제적 자유를 꿈꾸는 dream of 디오a입니다.

이번 지방투자 실전반 2강은 제목 그대로 ‘지방 투자 계약 프로세스의 모든 것’을 다룬 강의였습니다.
그동안 계약을 ‘해야 하는 절차’ 정도로만 인식했다면, 이번 강의를 통해 계약은 곧 리스크 관리이고, 내 돈을 지키는 기술이라는 걸 제대로 배우는 시간이었습니다.

강의를 들으면서 계속 들었던 생각은
“아, 이건 진짜 안 해본 사람은 절대 설명 못 하는 내용이다”였습니다.
잔금 직전에 전세가 깨졌던 사례, 하락장에서 매도를 위해 안 해본 게 없었다는 이야기, 등기 하나 보고 매도인의 상황을 읽어냈던 경험담까지…
이 강의는 이론이 아니라 지방 투자 현장에서 실제로 겪은 이야기들로 채워져 있어서 더 와닿았습니다.

계약 프로세스  - ‘절차’가 아니라 ‘전략’

이번 강의에서 가장 크게 인식이 바뀐 부분은 계약 프로세스를 대하는 태도였습니다.
가계약 → 본계약 → 잔금
이 흐름을 그냥 흘려듣는 게 아니라,
“이번에 내가 진짜 계약한다고 생각하고 한 단계 한 단계 집중해서 들어라”는 말이 계속 머리에 남았습니다.

특히

특약은 본계약 때 하는 게 아니라, 가계약금 넣기 전에 끝내야 한다는 말이 정말 크게 와닿았습니다.

그동안은 특약을 “계약서 쓸 때 정리하는 것” 정도로 생각했는데,
이번 강의를 통해 돈 보내기 전에 리스크를 다 정리해야 한다는 기준이 명확해졌습니다.

• 매도인이 특약에 동의했는지 직접 확인
• 부동산 사장님 말만 믿지 말고 매도인 동의 여부 체크

• 예금주와 등기부상 소유주 일치 여부 확인

   

이런 것들이 다 귀찮고 번거로운 과정처럼 느껴질 수 있지만,
결국 이걸 안 해서 돈을 잃는 사람이 생긴다는 걸 느끼게 되었습니다.

등기사항증명서 - 집의 이력서, 그리고 판단 기준

“등기는 집의 이력서다.”
이 말이 이번 강의의 핵심이라고 느꼈습니다.

등기를 단순히 ‘문제 있나 없나’ 확인하는 용도가 아니라,
이 집이 안전한지, 내가 들어가도 되는 집인지, 협상 가능한 집인지를 판단하는 기준으로 봐야 한다는 게 인상 깊었습니다.

• 갑구 / 을구
• 채권최고액
• 실제 매입가

• 대출 비율

   

이걸 하나하나 뜯어보면서,
남의 돈이 집값을 넘지 않는 집만 가져가야 한다는 기준이 확실히 정리됐습니다.

또한 필요하면 금융거래확인서를 요청해서 실제 대출 잔액까지 확인하는 방법까지 알려주셔서,
“아, 이제 진짜 실전에서 써먹을 수 있겠다”는 생각이 들었습니다.

등기를 보고 있으면 내가 판사가 된 기분이라는 말도 공감이 됐고,
앞으로 물건 볼 때는 등기부터 먼저 열어보는 습관을 만들어야겠다고 느꼈습니다.

하자, 누수, 그리고 ‘사면 안 되는 집’에 대한 기준

이번 강의에서 좋았던 점은
“싸 보이는 집”이 아니라 “사도 되는 집”에 대한 기준을 세워줬다는 것이었습니다.

• 중대 하자는 매도인 책임
• 하자담보책임 6개월
• 누수는 관리사무소 + 아랫집 + 민원 기록까지 확인
• 필요하면 포스트잇에 연락처 남기고 오기
•  

이 디테일들이 정말 현실적이었습니다.
특히

하자 있는 물건은 절대 사지 마라이 말이 단순하지만 가장 강하게 남았습니다.

지방에서 싸다고 덥석 들어갔다가
나중에 시간, 돈, 멘탈 다 털릴 수 있다는 걸 현실적으로 느끼게 해준 파트였습니다.

KB 시세와 전세 세팅 – 감이 아니라 기준

전세 파트에서도 많이 정리가 됐습니다.
그동안은 전세가를 감으로, 실거래 몇 개 보고 판단하는 경향이 있었는데,
이번 강의를 통해 전세가는 KB 시세를 기준으로 역산해야 한다는 기준이 명확해졌습니다.

전세가 맥스는 KB 시세의 90%지방은 전세가율이 높기 때문에 더더욱 확인 필수

이 두 문장이 계속 머리에 남습니다.

전세를 빼는 과정이 단순히 세입자 구하는 게 아니라,
내 투자금을 확정 짓는 과정이라는 말도 와닿았습니다.
이제는 전세를 “운”에 맡기는 게 아니라,
데이터 보고, 시기 계산하고, 적극적으로 대응해야 하는 단계로 인식하게 되었습니다.

이번 강의를 통해 정리한 나의 적용 포인트

이번 2강을 통해 나는 이렇게 정리했습니다.

1. 가계약금 넣기 전 특약 협의 100% 완료
2. 등기 + 대출 비율 + 잔액 확인 루틴화
3. KB 시세 기준 전세가 산정 → 투자금 확정
4. 전세 빼기 골든타임(잔금 2.5개월 전) 반드시 인지하고 선제 대응
5. 계약은 항상 내가 주도권을 잡고 체크리스트대로 진행

마무리

이번 강의는
‘정보를 많이 준 강의’라기보다,
‘기준을 세워준 강의’라는 느낌이 강했습니다.

계약을 대충 하면 돈을 잃고,
전세를 감으로 하면 멘탈이 털리고,
매도를 미루면 급매의 주인공이 된다는 걸
너무 현실적으로 느끼게 해준 시간이었습니다.

지방 투자, 솔직히 쉽지 않습니다.
그래도 이번 강의를 들으면서 느낀 건,

“그래도 제대로 하면, 진짜 기회가 있는 시장이다.”

라는 확신이었습니다.

느려도 괜찮으니까,
방향만 맞게, 기준 가지고, 한 단계씩.
이번 2강도 그 방향을 다시 잡아준 시간이었다고 생각합니다.

다시한번 재이리튜터님께 감사합니다!!