안녕하세요?
여러분의 투자를 명품으로 만들고싶은 ’미요미우'입니다.
서울과 수도권 일부 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서
기존의 매매 절차와 일부 다른 점이 있습니다.
이 때문에 많은 분들이 어려움을 겪고 계시는데요.
오늘은 제가 직접 경험한 토지거래허가구역에서의
계약부터 잔금까지의 절차를 말씀드리고자합니다.
#약정서 작성
매수할 집을 찾고 매도인과 조건을 조율한 이후에는
약정서를 작성합니다.
구청에서 토지거래허가를 내기 전까지는
계약서를 작성하는 것이 의미가 없어요.
법적인 효력을 가지지 못하기 때문입니다.
그래서 이 거래를 약속한다는 의미의 약정서를 작성하는 것입니다.
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약정서는 보통 거래 부동산에서 작성해주십니다.
제 경우에는 가계약처럼 문자를 받고 약정금을 보냈고,
날짜를 정해 부동산에서 만나 약정서를 작성하였습니다.
약정서 양식은 따로 정해져 있는 것은 없습니다.
보통은 부동산 사장님들께서
한국공인중개사 협회에서 제공하는 양식을 활용하십니다.
만일 약정서를 직접 작성하고 싶으시다면
검색창에 ‘부동산 매매 약정서 양식’을 검색하면
약정서 양식을 확인할 수 있으니 이를 활용하시면 됩니다.
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약정서를 작성할 때 주의할 점은 다음 항목입니다.
쌍방 어느 한 쪽이 협조하지 않아 부동산거래허가를 득하지 못할 경우, 협조하지 않은 측은 손해배상으로 금 ㅇㅇ원을 상대에게 변상해야 한다. 또한, 약정한 내용을 위반한 때에는 위반한 측에서 금 ㅇㅇ원을 상환하기로 하며 매매약정을 취소한 경우에는 취소를 원하는 측에서 금 ㅇㅇ원을 상환해야 한다. 다만 쌍방이 적극 협력했음에도 불구하고 부동산거래허가를 득하지 못한 경우에 본 약정은 무효로 하며 약정 관련 모든 서류는 즉시 파기한다.
즉, 토지거래허가를 받지 못할 경우 해당 약정을 무효로 한다는 내용이
포함되어 있는지를 확인하셔야 합니다.
그래야 혹시 모를 거래허가가 나지 않았을 때의 불미스러운 상황을 대비할 수 있습니다.
#토지거래허가 신청
약정서를 작성하면
바로 구청에 토지거래허가 신청을 하게 됩니다.
관련 서류를 작성하여 구청에 제출하면 되는데
매수인이 직접 신청해도 되고
법무사님을 끼고 해도 괜찮습니다.
(이 경우는 별도 비용이 들어갑니다.)
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토지거래허가 신청 관련 서류는
매수하고자하는 구청 홈페이지에서 받을 수 있습니다.
검색창에 ‘토지거래허가’를 검색하면 됩니다.
(구청마다 사용 양식이 다르므로 구청 양식을 활용해야합니다)
지역에 따라 조금씩 차이가 있지만
아래의 서류를 제출합니다.
1. 토지거래계약허가 신청서
2. 토지 이용 계획서
3. 토지 취득자금 조달 계획서
4. 행정정보공동이용 사전 동의서
5. 임대차 계약 종료 확인서(임차인 퇴거 후 매도하는 경우)
6. 위임장(법무사에게 위임하는 경우)
2. 토지이용계획서
가장 중요한 서류는 토지 이용 계획서입니다.
내가 이 지역에 주택을 매수해야만 하는 이유를 작성해야 하기 때문입니다.
작성 양식은 특별히 정해진 것은 없고
매수인의 상황을 이해 가능한 수준으로 구체적으로 작성하면 됩니다.
3. 토지취득자금조달계획서
자금조달 계획서는 두 번 작성하게 됩니다.
- 구청에 토지거래 허가 서류를 받을 때
계약 후 부동산거래관리시스템에 부동산 거래신고를 할 때
구청에는 자금조달 계획서만 작성하고,
부동산거래관리시스템에는 계획서와 증빙 서류를 모두 등록합니다.
이 단계에는 계획서만 작성하여 제출합니다.
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구청에 거래허가 신청을 하면 접수증을 교부받고,
허가가 날 때까지 기다립니다.
구청 상황에 따라 다르지만 허가가 나는데까지 1주~3주가량 소요됩니다.
#계약서 작성
토지거래허가가 나면 계약서를 작성합니다.
제가 매수한 지역은 거래 허가가 났다고
따로 연락이 오지는 않았습니다.
민원 처리 공개 사이트에서 통과가 된 것을 확인하고,
부동산 사장님으로부터도 연락을 받아서 확인했습니다.
거래 허가가 나고 최대한 빠른 시일 내에 날짜를 잡아
계약서를 작성하였습니다.
이 절차는 비규제지역과 동일합니다.
다만 다른 점은 자금조달계획서를 작성하고 증빙서류도 내야한다는 것입니다.
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거래가 완료가 되면 한달 내에
부동산 사장님들께서 부동산거래관리시스템에 거래 신고를 해야 합니다.
사장님께서 거래 신고하면서 자금조달계획서도 함께 입력해주신다고 하셔서
관련 내용 수기로 작성하여 사진 찍어 문자로 보내드렸고
사이트에 입력해주셨습니다.
다만 증빙서류는 직접 제출해야하는데요,
부동산거래관리시스템( https://rtms.molit.go.kr/ )에 접속해서
부동산거래신고 탭에 들어가 로그인 후
거래 진행중인 항목을 선택하면 증빙서류를 제출할 수 있습니다.
사장님께서 입력해주신 내용 바탕으로
증빙 서류 목록 등이 구체적으로 나와 있으니
이를 활용해서 작성하시면 됩니다.
공동명의인 경우에는 각 명의자가 따로 입력해야합니다.
#중도금 지급&인테리어&잔금
마지막으로 계약서에 작성된 내용에 따라
중도금을 지급하고
필요하다면 인테리어를 하고
잔금을 지급하고 입주하면 됩니다.
이 때 주의해야 할 점은
인테리어를 마무리하고 입주하는 시점이
계약서 작성일로부터 4개월이 지나면 안 된다는 점입니다.
올수리를 할 경우 3주에서 4주 가량이 소요될 수 있으므로
이 점 고려하여 계약서 작성일과 잔금일을 지정해야 합니다.
입주 후 2년동안은 실거주를 해야
불이익을 얻지 않는다는 점도 기억하세요!
토지거래허가구역 내에서의 거래 절차를 알아보았습니다.
🎈약정서 작성
🎈토지거래허가 신청
🎈계약서 작성
🎈중도금&잔금 지급
약정서 작성과 토지거래허가라는 단계가 포함되어
다소 낯설게 느껴지기도 하지만
그럼에도 불구하고 하고자 마음 먹으면 충분히 할 수 있습니다.
토지거래허가구역이 지정된지 2개월이 지났습니다.
거래허가(1~3주) + 계약서 작성 후 실거래 신고(1개월 이내)의 기간을 생각하면
이제부터 차차 실거래가 찍히기 시작할 것입니다.
그러면 실수요자분들의 마음이 조금 더 급해질 수도 있습니다.
어쩌면 지금이 우리가 기다리고 있는 조정의 시기일지 모릅니다.
물론 앞으로의 방향성은 알기 어렵습니다.
그러나 최선의 선택은 최악을 피하는 것이라는 점에서
할 수 있을 때, 할 수 있는 선택을 하시면 좋겠습니다.
여러분의 내집마련과 투자를 응원합니다!
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