“여기 왜 아직 이 가격이지?” 교통을 따라 가치 대비 싼 단지 찾기(양식) [부율] 임보다이어트편

 ‘교통’을 따라가니, 가격이 보이기 시작했습니다.

안녕하세요. 꾸준히 부를 쌓고 있는 부율입니다.
임장,임보을 쓰다 보니 어느 순간부터 

이런 고민이 들었습니다.
“이 단지가 정말 싼 걸까, 

이 단지는 왜 주변대비 이렇게 비싼걸까?”등

생활권이나 해당 임장 구 가격만 보면 

이해가 어려운 단지들이 간혹 있습니다. 

이러한 궁금증을 해결하고자, 

그래서 최근에는 단지 하나를 떼어놓고 보지 않고,
교통을 따라 이어진 생활권 전체의 가격 흐름을 

같이 보려고 했습니다.

특히 입지에서 “투자”로 남겨야하는 

임보다이어트시 저는 “교통+가격+인구이동”을 

생각하며 이 장표는 꼭 가져가려고 했습니다.

1. 교통을 기준으로 보면, 

가격은 ‘점’이 아니라 ‘선’이 됩니다.

예를 들어 강서구 앞마당을 만들고 있을 때 

5호선을 하나 잡고,
환승역·업무지구· 사람들이 

실제로 이동하는 방향을 따라
단지들을 쭉 연결해서 봤습니다.

이렇게 보니
“단순이 이 단지가 비싸다 / 싸다”가 아니라
“ 여긴 아직 덜 따라왔다/눌려있다”가

 보이기 시작했습니다.

2.  사람들이 실제로 갈아타는 흐름

- 영등포중흥에서 공덕까지

현장에서 들은 이야기 중 하나는
영등포에서 공덕 쪽으로 

갈아타는 수요가 꽤 많다는 점이었습니다.

그래서
영등포중흥을 기준으로
경희궁자이 → 마래푸 → 공덕자이 순으로 가격 흐름을 놓고 봤습니다.

• 경희궁자이: 입지·연식 대비 이미 가격이 충분히 반영된 느낌
• 마래푸: 직주근접 + 브랜드 프리미엄이 명확
• 공덕자이: 환승·업무 접근성 대비 상대적으로 덜 오른 구간

이렇게 이어서 보니
공덕 쪽이 ‘싸 보인다’기보다는,
같은 선상에서 아직 덜 올라온 영등포중흥을 

캐치할 수 있었습니다. 

3. 같은 5호선, 해당 임장지 내려가 보기

여기서 끝내지 않고
이번에는 5호선을 강서 쪽으로 내려가 봤습니다.

공덕 → 여의도 → 마곡으로 이어지는 흐름에서
마곡 업무지구가 가까워질수록 다시 가격이 올라가는 게 보였습니다.

강서힐스테이트, 우장산힐스테이트를 같이 놓고 보니

• 업무지구 접근성
• 역세권 체감

• 연식 대비 가격
  이 기준에서 어디가 덜 반영됐는지를 

  비교할 수 있었습니다.

   

4. 같은 노선이면, ‘이 정도 가격대’는 

공통으로 형성된다(응용)

이 과정에서 느낀 건
같은 5호선 역세권이라면 

어느 정도 가격 밴드가 형성된다는 점이었습니다.

그래서

• 이쪽 5호선 역세권 가격
• 반대편 5호선 역세권 가격
  을 같이 비교해보면

“왜 여기는 이 가격이고,
저기는 아직 여기까지 못 왔을까?”라는 

질문이 자연스럽게 생깁니다.

그 질문이 제가 생각하는

 ‘가치 대비 싼 단지’의 출발점이었습니다.

단지를 외우기보다, 흐름을 익히고 싶습니다

이 방법의 좋은 점은

• 단지를 많이 외우지 않아도 되고
• 가격을 ‘느낌’이 아니라 ‘맥락’으로 보게 된다는 점

아직 정답을 맞추는 단계는 아니지만,
임장에서 판단의 기준이 하나 생겼다는 느낌은 

분명히 들었습니다.

앞으로도 단지 하나가 아니라
교통을 따라 이어진 가격 흐름 속에서
‘아직 덜 반영된 지점’을 찾는

 연습을 계속해보려고 합니다.

저도 아직 정답을 맞추는 단계는 아니지만,
교통을 따라 가격을 연결해서 보니
임장에서 느끼는 막막함이 조금은 줄어들었습니다.

이 방식이 누군가에게는
지도 앞에서 멈춰 서 있던 발걸음을 

한 번 더 옮기게 만드는 힌트가 되길 바랍니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.