'6천만원'으로 수도권 신축 아파트가 가능하다고? 다들 놀랍니다

“여보 30억 로또래, 우리 이거 넣어볼까?”

최근에 서초구 반포동에 래미안트리니원 단지가 30억 로또청약을 하게되었습니다. 

분양가 상한제 단지로 시세보다 30억 저렴하게 분양하는 단지인데요. 

시세차익만 보고, 청약을 넣어 당첨된다면 기회를 날릴 수 있습니다.
 

이 단지는 사실 …. 

1년안에 30억이라는 현금을 가지고 있어야 도전이 가능한 단지이기 때문입니다.

요즘, 서울에 내집마련 하나 하기도 어렵다보니 

청약을 해볼까? 관심이 많이 가기도 하는데요.

막상 청약을 해보려고 하니, 

이 분양가를 내가 살 수 있는 것이 맞는지 

당첨 이후에 어떻게 해야 하는지 막막하시지 않나요? 

그 고민 해결을 위해

청약 자금의 흐름부터, 예상 상한선 계산까지 이 글에서 해결해 보겠습니다. 

청약 자금 흐름 잡기 : “얼마 있어야 이 청약 넣어볼 수 있을까?”

청약에 당첨되면, 돈은 한 번에 필요한 게 아닙니다.
대신 정해진 순서대로, 시간차를 두고 필요해요.

청약 자금은 크게 이렇게 흘러갑니다.

계약금 → 중도금 → 잔금

이 세 가지만 이해해도 “이 청약이 내 범위인지 아닌지”를 판단할 수 있어요.

1. 계약금 - 당첨 직후, 가장 먼저 필요한 돈

청약에 당첨되면
보통 분양가의 10% 내외를 계약금으로 냅니다.

일반적으로 당첨 후 계약 1개월 안에 계약금을 내곤해요. 

문제는, 계약금은 집단대출이 없기때문에

현금 or 신용대출(마이너스통장)을 통해서 자금을 준비해야합니다. 

그래서 청약은‘당첨되면 그때 생각하지’가 아니라
계약금이 준비된 상태에서 도전하는 게 원칙입니다.

2. 중도금 - 대부분의 사람들이 ‘괜찮겠지’ 하고 넘기는 구간

중도금은 보통 분양가의 60%, 여러 번에 나눠서 납부합니다.

청약 공고문에 중도금 납입 횟수와 날짜가 나와있는데요. 

보통 반기나, 분기에 한번씩 분양가의 10%를 낸다고 생각하면 돼요. 

이 구간에서 많은 분들이 이렇게 생각해요.

“중도금은 대출 나오잖아?”

맞아요. 

중도금은 시행사, 시공사에서 은행 간 협약을 통해서 집단 대출로 지원되는데요. 

하지만 중요한 건 

시공사 사정에 의해서 중도금 전체 대출이 불가능한 경우도 있어요

집단대출이 무산될 경우에는 개인별 은행 대출로 자금을 준비해야합니다. 

그래서 중도금은 ‘대출이 된다/안 된다’가 아니라

내 상황에서 계획대로 실행되는지를 봐야 해요.

3. 잔금 - 가장 많은 사람이 포기하는 마지막 관문

잔금은 보통 분양가의 30%, 입주 시점에 한 번에 들어갑니다.

여기에

• 잔금 대출
• 취득세
• 옵션 비용
• 이사비까지 더해지면

생각보다 필요한 현금 규모가 훅 커집니다.

맨 처음 말씀드렸던 “래미안트리니원” 30억 로또 청약이 왜 1년안에 30억이 필요하냐면요. 

후분양 단지이기 때문입니다. 

25년 11월 청약이 실행되었고

26년 8월 입주인 단지입니다. 

청약이 당첨되었다면 계약금-중도금-잔금이 1년안에 모두 치루어져야 하죠.

이 흐름을 기준으로, 내가 감당 가능한 청약 예산을 어떻게 정하는지 알아볼게요. 

청약 예산 설정 방법은?

청약 예산을 설정할 때는
현재 분양가 + 전체 필요한 자금 흐름을 계산하는 것부터가 시작입니다.

최근 전국적으로 전용 84㎡ 아파트 평균 분양가가 

7억 원대를 넘겼다는 통계가 나왔어요.

특히 서울은 압도적으로 높아 평균 약 19억 원 수준까지 치솟았지만 

하지만 경기권 일부 신도시·외곽 지역에서는 

6억 원대 초중반 분양가 단지도 있어요.

무주택자가 바로 서울 수도권 핵심지역을 접근하기는 어려울 수 있지만 

수도권 외곽, 신도시 일부는 아직 감당 가능한 청약들이 남아있어요. 

최근 분양공고가 뜬 청약을 예시로 살펴볼게요 

예산 설정 예시 : 오산시 북오산자이리버플시티, 단계별 필요한 금액은?

다음주에 청약을 시작하는 

동탄 신도시 인근 북오산자이리버플시티 단지입니다. 

1. 계약금 (10%)

• 6.4억 × 10% = 약 6,400만 원

청약 접수 시작 후 3주안에 계약일정이 나와있네요

계약시점에 보통 계약금을 지불합니다. 

모집 공고에 따라서 다르겠지만, 이 청약의 경우에는 이렇게 지불하게됩니다. 

• 계약시 : 천만원
• 계약 후 30일 이내 : 계약금(10%)의 나머지 

📌계약 전 Tip ) 청약을 넣을 때는 주변에 5년 이내 신축단지들과 가격을 비교해보는 것이 좋습니다. 

주변에 신축 대비해서 1억 비싼 분양가라서

이 분양의 겨우는 가격적으로 큰 메리트가 있는 분양은 아니네요. 

내가 지금 계약하려는 분양의 인근 신축 실거래를 통해 

청약 단지가 싼지 비싼지 판단해보시고 계약을 시작해보시면 좋겠습니다. 

2. 중도금 (60%)

• 6.4억 × 60% = 3.84억 원

위에서 설명한대로, 중도금은 보통 분양가의 10%를 

반기or 분기에 나눠서 지불합니다. 이 단지의 경우는 분기마다 지불하는 구조네요. 

📌중도금 Tip ) 중도금 지불 방식을 확인해보세요. 

하락장에 매매 거래가 안될 경우에는 중도금 대출을 무이자로 해주는 경우가 많습니다. 

하지만 이 단지의 경우에는 중도금 대출 후불제 방식을 사용하고있어요. 

잔금 시기에 중도금 대출 이자를 상환해야하니, 이 부분도 자금에 포함시켜서 계획을 세워야합니다. 

3. 잔금 (30%)

• 6.4억 × 30% = 1.92억 원

입주 시점에 내야 하는 돈입니다.
이 단지의 경우에는 29년 3월 입주시에 나머지 잔금을 준비하면됩니다. 

여기에 취득세 + 옵션 + 이사비 등이 추가됩니다.

취득세는 집을 살 때 한번 내면 되는 금액이에요. 

취득가액 x 취득세율로 계산하게됩니다. 

📌잔금 Tip ) 취득세 방식 확인 

주택 완공 후 소유권 이전 등기 시점에 납부를 합니다. 즉, 입주 시점에 납부를 하는데요. 

• 취득가액 : 분양가 + 확장비 =+ 옵션비
• 취득세율 : 분양권 계약일을 기준으로 주택수 산정 

현재 26년에 분양을 받게된다면, 오산시는 비규제지역으로 

1주택 소유주도 취득세는 중과구간이 아니네요. 

세금정책은 계속해서 바뀌게 되지만, 계약 시점을 기준으로 한다!를 기억하시면 되겠습니다. 

한눈에 이해하는 청약 예산 공식

이 단지의 경우 실질적으로 준비해야 할 최소 현금 흐름은 이렇게 보면 됩니다.

위와 같은 자금을 준비할 수 있어야
이 단지 청약을 도전해 볼 수 있다고 할 수 있어요.

물론 은행 대출 가능 범위, 개인 신용 상태, 가족 지원 여부에 따라 달라질 수 있지만
기본 계산 공식은 이 흐름대로 해야 감이 아니라 계산이 됩니다.

결국, 이런 계산을 다 따져본다면

청약은 운이 아니라 자금 흐름을 아는 사람의 선택이라고 할 수 있어요.

흔히 청약이 로또라고 불리기도 하지만, 
실제 현장에서 보면, 당첨 여부보다 더 중요한 건 당첨 이후를 준비했는지입니다.

분양가가 싸다고 모두에게 좋은 청약은 아닙니다.
계약금, 중도금, 잔금이
언제, 얼마씩 필요한지를 알고 있는 사람만 그 기회를 끝까지 가져갈 수 있어요.

다음 편에서는 이제 청약 신청을 위해

꼭 알아야 하는 청약통장의 종류와 특징, 특히 당첨 확률을 높이는 방법에 대해 알아볼게요.

청약을 위한 내집마련에 관심이 있다면 다음 편도 꼭 이어서 읽어주세요.