[긍휼과 열정을 2리로 모아 7배 버는 7ㅏ치 투자하조_해적왕] 긍정튜터님 고맙데이💕

안녕하세요^^

인생이란 위대한 항로에서

원피스를 찾아 항해중인

해적왕 🏴‍☠️ 입니다😁

오늘은 긍정 튜터님과

럭키즈 완젼체!!!

되는 날!!

바로 튜터링 데이입니다 🎉

5번째 실전반!!

매 튜터링 데이에서 튜터님들의 인사이트와 경험치를

밀도 있게 배울 수 있는 시간이라

실전반에서 가장 기대되는 시간입니다.

레전드 튜터님 긍정튜터님과 함께한 하루!!

정말! 정말!! 단언컨데 최고의 시간이었습니다!!

그 최고의 시간을 고스란히 남기기 위해

올라가는 기차에서 바로 후기 남깁니다!!

비교분임으로 임장지를 선명하게

먼저 비교 분임전

임장지와 임장지 인근 지역들에 대한

전반적인 튜터님의 설명으로

지역을 입체적으로 이해할 수 있었습니다.

지형적 특성으로 다핵화 구조인 지역인데도

임장지와 비교 임장지는 지형적으로 연결되어 있어

연담화된 구조임에 따라

함께 이해하는 것이 중요함을 알려 주셨습니다.

“지방이지만 광역시는 수도권처럼

위치가 중요합니다!!

그 다음으로 직장, 환경, 학군 순으로

입지 가치를 현장에서 확인합니다”

-긍정튜터님-

임클 TF에 참여하신 튜터님으로

임장의 정석을 배울 수 있었습니다.

단지임장시 체크포인트로

1️⃣ 단지주변 환경

2️⃣ 사람 3️⃣ 동간거리 4️⃣ 조경 등 관리 상태

순으로 확인 하는 부분도

강의에서 배웠지만 놓치고 있었던 부분도

다시한번 리마인드 함으로써

임장을 제대로 하는 법을 배웠습니다!!

특히, 임장지의 생활권별 주요 단지의 가격을

임장 전 확인하였고,

비교 임장지의 생활권의 분위기와 특징을

임장지와 비교하고

비교 임장지의 대표 단지들과 임장지 주요 단지들의 시세를

현장에서 확인하고 비교함으로써

각 지역의 가치와 위상에 대한 감을 잡을 수 있었습니다.

 사임발표를 통해 동료와 튜터님의

인사이트를 담다!!

사임 발표 전

튜터님께서 비교분임지와 임장지의

생활권과 주요 단지들의 가격들을 다시 한번

리마인드 하고,

임장지와 비교임장지의 단지별 위상을 정리하였습니다.

오늘 사임 발표는

산다 조장님!

해적왕!!

바베큐캠프님

자이코님 순서로 진행되었습니다.

동료분들의 발표를 보고

제가 미처 생각하지 못한 부분들과

튜터님의 피드백을 통해

임장지의 이해도를 높힐 수 있었습니다!

특히, 튜터님의 강의와 같은 피드백을 통해

임장보고서를 그냥 과제가 아닌!

투자를 위한 의사 결정과정이며

각각의 장표에 어떤 의미를 담아야 하는지를

이해 할 수 있었습니다.

특히, 임장과 임장보고서가

하나로 연결되는 것임을 다시 생각해볼 수 있었습니다.

< 산다 조장님 >

✅ BM 포인트

• 학군 분석 고도화
  • 인터넷으로 확인한 학군 정보를 임장보고서 장표에 추가
  • 중학교 배정 기준으로 아파트를 지도에 표시하고 시세까지 함께 확인
• 공급 분석 시각화
  • 최근 2년·4년 전 입주 단지를 지도에 올려 직관적으로 공급 위치 파악
  • 입주 단지 표시 후 즉시 시세 확인까지 연결하면 분석 완성도 상승

  • 대형 공급 입주 시 인근 단지 영향도를 호갱노노 그래프를 활용해 비교 분석

     

✅ 튜터님 핵심 피드백 요약

1️⃣ 임보 작성 & 루틴 관리

• 원씽 달력은 구체적으로
  • ‘단지분석’이 아니라
    → “○○생활권 단지분석”처럼 하루 단위로 실행 가능한 수준으로 세분화
• 시간이 없을수록 임보는 순서대로 작성
  • 분임 전에는 개요까지 반드시 완료하고 임장 
     

2️⃣ 지도 활용법 (위성·지적편집도)

• 위성지도
  • 빈 땅 확인, 지역 간 연결성 파악이 핵심
  • 줌아웃 → 줌인으로 생활권 구조 이해
• 접근 전략
  • 외곽 → 중심으로 접근하는 경향이 강함
  • 구별 외곽은 신축 위주 접근이 상대적으로 안전
• 지적편집도
  • 토지 용도를 통해 배드타운 vs 직주근접 판단
    • 배드타운 → 교통·학군 체크
    • 직주근접 → 주거 환경과 거주 선호도 확인

3️⃣ 생활권 & 입지 평가

• 임장 전·후 생활권 순위 설정 → 다시 한 번 위상 재정리
• 최종 입지 분석 후 입지 요소 재검토 및 순위 점검
• 임보는 가장 중요한 요소부터 순서대로 작성

4️⃣ 인구 & 거시지표 활용

• 수도권: 30~50대 인구 비율 중점
• 지방:
  • 10대 이하 인구 비율
  • 노인 인구 비율 낮은 지역 → 신도시·신축택지 주목
• 인구 이동은 공급 분석의 핵심 데이터
• GRDP & GRNI
  • 개념 이해 수준이면 충분, 과도한 디테일 분석은 불필요

5️⃣ 도시 개발 & 지역 구조 이해

• 부산 개발 방향
  • 동부: 금융·정보통신
  • 서부: 제조업
  • 중앙: 상업
• 동부 편중 구조 → 강서구 개발로 균형 발전 시도
• 과거 분산 개발 → 현재는 거점 중심 집중 개발(일본 사례)
   

6️⃣ 학군 분석 포인트

• 중학교 학업성취도·학생수·학원가를 한 장에 정리
• 학업성취도는 과거 데이터 → 학원가, 초등 과밀로 보완
• 부산은 다핵 구조 → 학원가는 절대 비교보다 상대 비교가 중요

7️⃣ 공급 분석의 핵심은 ‘전세 리스크’

• 공급 위치가 가장 중요 → 지도 하나하나 직접 확인
• 인근 대형 신축 입주 시
  • 전세가 하락
  • 매매·전세 모두 거래 위축 가능
• 매매가는 입지, 전세는 거리 영향이 큼
• 공급 캘린더는
  • 내가 가진 물건 기준 2년·4년 후 공급 여부 확인용
• 아실 매물 증감으로
  • 입주 전 몇 개월부터 전세 매물 증가
  • 입주 후 몇 개월에 소진되는지 체크
• 공급은 매매가 분석용이 아님
  • 집중 포인트는 전세 가격 하락 리스크
• 주택가격지수 + 공급량 비교로
  • 전세 하락 시점에 공급 물량 규모 확인
• KB 월간 시계열
  • 기간 비교 시 연간 최소 공급 물량 체크
  • 부산 기준 약 2.6만 세대

< 바베튜캠프🍖🏕️ >

✅ BM 포인트

• PIR 비교 장표
• 주택가격지수 심플하게
• 동래구 위상을 과거 전고 시점 기준 top10가격과 일부 단지들의 그래프 비교를 통해 체크하는 부분! 👉🏻 시세 분석을 통해 투자 우선순위를 정함!

✅ 튜터님 피드백

• 개요 🔜 분임 👉🏻 생활권 우선순위 🔜 입지평가 👉🏻 생활권 우선순위와 선호도 🔜 단지임장 👉🏻 단지 우선순위 🔜 단지평가 👉🏻 단지우선순위
• 매임단지 선정!! 🔜 매임 🔜 투자 적정 단지 🔜 투자 결정!!
• 시세를 통해서 내가 뭘 알지를 알고 해야함!
• 시세를 통해서 확인해야 하는 것
  • 임장지의 가격이 싼가?? 👉🏻 내가 가진 앞마당의 가격과 가치를 비교해서 감을 잡는다
    • 절대적 가격과 상대적 가격
    • 절대적 가격은 어떻게??
      • PIR 서울!! 서울과 비교한 임장지 대장급 단지의 시세흐름
      • 20년 가격추이
      • KB시세
    • 상대적 가격은 어떻게?? 🌟 이걸 중점으로!!
      • 앞마당들의 가치 > 가격 👉🏻 대장 단지와 그 외 가격
      • 지방에서 그 지역의 가치를 결정하는 요소는 인구와 소득!!
      • 가치대비 가격이 제대로 나열되어 있나???? 를 확인해야 함!!!!

< 자이코 >

✅ BM 포인트

• M2 통화량과 매매/전세 지수를 통한 저평가 여부 판단
• KB 시세 차트를 활용한 급지별 그래프로 저평가 여부 판단!!
• 주택가격 부담지수(HF), PIR 지수로 저평가 여부 확인

✅ 튜터님 피드백

• M2와 매매/전세 지수를 통한 저평가 판단하는 부분이 신선했음!!

튜터님 뽀나스 특강!!

사임 발표 후

튜터님께서 적정 물건 선정 법과

수도권과 지방을 어떻게 보는지에 대한

특강급 강의를 해주셨습니다!!!

꺄!!!!!!!!!

너무 좋아요 ㅜㅜ

1️⃣ 적정 물건 선정의 본질

“투자 물건을 선정하는 방법은

먼저, 기준과 프로세스를 명확하게 해야합니다!

여기서 기준은 ‘저환수원리’이고,

프로세스는 기준을 만족하는 것 중 가장 좋은 것을

찾는 과정입니다!”

-긍정 튜터님-

앗 생각해보니 오늘 리뷰한 튜터님 칼럼 내용과 일맥 상통하네요^^

강의 내용을 칼럼으로 정리하니

우리가 임장지를 한달간 파는 일련의 과정에 대해

그 이유와? 그 목적!!

그리고 남겨야 할 결과까지 명쾌해 졌습니다!! 🤩

2️⃣ 수도권 vs 지방 광역시 투자 인사이트

특강 파트 2!!!

 늘 헷갈렸던 수도권과 지방 광역시의

투자 우선순위 결정시

수익과 수익률을 어떤 관점으로 봐야하는지에 대해

튜터님의 다년간 쌓아오신

노하우와 인사이트를 흡수 할 수 있는 시간이었습니다!!

1강 잔쟈니 튜터님의 강의에서

지방에서도 수도권과 같이 가치성장 투자로

수익률이 아닌 수익을 볼 수 있는 단지가 있다는 것을 배웠지만

어떤 기준으로 가치성장이냐 아니냐 하는 것을

명쾌하게 이해하지는 못했습니다!

이번 긍정 튜터님의 특강급 튜터링데을 통해

이해도를 높힐 수 있었습니다!!

✅ BM 포인트!!

🎯 단지 분석시 전전고~전고 상승률 확인!!

🎯 지난 전고부터 10년간 상승률 확인!!

마치며… 긍정 튜터님 고맙데이🩵
 

긍정 튜터님과 럭키즈와 함께한

이번 튜터링데이를 통해

정말 많은 것을 얻어갑니다!!

실전 임장클래스 TF에 참여하시는

레전드 “긍정” 튜터님으로

임장에 대해 제대로 배울 수 있었고!

동료들의 사임발표와

튜터님의 피드백을 통해

임장 보고서의 개선 방향성을 도출 하였습니다!

그리고,

튜터님의 뽀나스 특강으로

한달간 임장지를 공부하며

우리가 남겨야할 결과!!!

바로 최선의 “투자 우선 순위”

그 것을 선정하는 

각각의 절차와 그 이유! 그 목적과 결과물에 대해

다시 한번 의미를 짚어보며

내가 하고 있는 현재 행동들과

보완해야 할 점들을 확인할 수 있었습니다!!

정말 매달 매달

튜터님들과 동료들을 통해

나날이 발전하고 있습니다!!

너무나 소중한 튜터링 데이!!

그리고 긍정 튜터님

럭키즈!!!!

잊지 못 할 한페이지를

기록합니다 🩵

다들 고맙데이 🫶🏻