1. 튜터링데이 느낀 점
튜터님을 실제로 뵙고 이야기를 나눌 수 있는 몇 안되는 시간이라 무척 기대가 되고 설레는 날이었습니다. 무엇보다도 튜터링데이 전부터 저를 포함한 조원분들 한 분 한 분을 진심으로 대해주시는 모습에 더욱 운조 튜터님을 뵙고 싶은 마음이었습니다.
튜터님께서는 임장지에 대해 간략히 브리핑해주셨는데, 짧은 설명에서도 인사이트가 뚝뚝 묻어났습니다. ‘2주간 사임을 쓰고 분임, 단임을 하며 파악한 이곳을 이렇게 봐야하는구나’, 그리고 ‘나중에 다른 지역을 보더라도 튜터님처럼 이러한 시각으로 파악하면 되겠구나’하는 느낌을 받을 수 있었습니다.
아속 조장님과 탕님의 사임 발표에서도 많은 것을 배울 수 있었습니다. 무언가 정리가 되지 않고 어수선한 임보를 잘 정돈하고 발전시키고 싶은 마음이 컸는데, 조장님과 탕님의 임보에서 많은 것을 배울 수 있었습니다. 조장님의 임보에서는 임보에 꼭 들어가야 할 핵심적인 내용을 배울 수 있었습니다. 무엇이 중요하고 무엇이 부수적인지, 그리고 어떤 부분이 핵심인지가 묻어나는 임보였습니다. 조장님의 임보를 보며 사임을 보완하였는데, 조금 더 뼈대를 바로 세울 수 있었습니다. 탕님의 임보는 그 어렵다던 가설검증이 한가득인 임보였습니다. 생각으로 가득찬 임보, 생각을 검증하는 가설검증의 과정으로 풍부한 임보를 보면서, 앞으로 내가 나아가야 할 방향이겠구나 하는 생각을 했습니다. 사실 저도 임보를 쓰며 생각을 많이 적어보려 했지만, 정작 그 생각이 사실인지, 잘못되었는지 검증하는 과정은 없었습니다. 이 부분이 참 아쉬웠는데, 탕님의 임보를 보면서 다음 번 임보를 작성할 때는 이렇게 가설검증을 해보아야겠다고 생각했습니다. 비록 틀리더라도 계속 시도해보겠습니다.
가장 감동이었던 부분은 무엇이라도 하나 더 알려주시고자 하고, 때로는 듣기 좋은 말보다 꼭 필요한 말씀을 해주시려는 운조 튜터님의 진심어린 마음이었습니다. 식사하면서, 함께 걸으면서 나누었던 대화와 튜터님이 주셨던 조언을 통해 한 단계 더 성장한 투자자가 되고 싶습니다. 사실 아직은 많이 부족하지만, 튜터님의 사고 과정을 메모하고, 기억하고, 습득하려 노력하겠습니다. 제가 하는 투자가 어떤 투자인지 알고, 제가 가는 길이 어떤 길인지 알고, 오늘 하루의 잔을 꽉 채우지는 못하더라도 매일 조금씩이라도 잔을 채워가는 꾸준함, 오늘 하루를 최선을 다해 보내고자하는 성실함을 갖겠습니다.
벌써 실전반 과정이 절반이나 지나갔다는 사실이 놀랍기도 하고 아쉽기도 합니다. 남은 기간 하나라도 더 흡수하기 위해 노력하고 성장하기 위해 애쓰겠습니다. 튜터님, 그리고 우리 이륙이들 모두 감사합니다!!!
2. 튜터링에서 남길 점
- 지금은 자산을 모을 시기다. 지금과 같이 공급이 연속으로 적은 시기에는 매매 전세가 오를 가능성이 크다.
- 매수하는 것보다 보유가 더 어렵다. 임보 쓰고 가치를 파악하며 지킬 수 있는 확신을 갖기
- 수도권은 인플레이션을 타고가니 잘 지킬 것. 지방은 매도를 잘 하는 것이 자산을 지키는 것 → 중요한 시기마다 튜터님, 멘토님께 묻고 판단하며 배우기
- 전체적인 흐름을 파악해야 한다. 보통은 선호 순서대로 오르며, 사람들이 어디까지 갔는지 알면 내가 어디로 달려가야 하는지 알 수 있다.
- 단지 특징별로 묶어서 정리하면 좋다. 예를 들면, 지난 시장에서 3천, 5천, 1억에 투자 가능한 단지 묶어서 특징 정리(얼마나 올랐고 가격이 어떻게 움직였는지)→다음 시장에서 내가 어떤 특징의 단지에 투자해야하는지 파악 가능
- 지방에서 전고점까지 가져간다는 생각은 금물. 욕심 부리지 말고 스스로 매도 시점 판단하기
- 인구를 투자와 직접적으로 연결짓지는 않는다. 참고 사항으로 생각하기
- 매매가보다 전세가를 면밀히 확인하기. 전세가의 흐름을 통해 시장의 흐름을 알 수 있고, 내가 어느 지역으로 가야할지 선택할 수 있다.
- 실거주와 투자는 완전 다르다. 실거주는 선호도가 빠지면 아무리 싸도 고려조차 하지 않는 경우가 많다. 따라서 반드시 선호도가 높은 것을 사야 한다.
- 비슷할 때는 둘 중 어디가 더 가치가 좋지, 어디가 더 가격이 오를지가 아니라 “어디가 더 매도가 잘 될지(환금성)”의 관점에서 생각하기. 돈을 조금 더 주더라도, 가지대비 조금 더 비싸더라도 선호도 높고 매도 잘 될 것을 사야 한다. (시간의 기회비용)
- 미분양은 풍향계와 같다. → 신축이 안 팔린다? 분위기가 안 좋은 것. 미분양은 새것인데 안 팔리면 내가 파는 헌 것과도 경쟁하게 된다.
- 매임 단지 선별 : 생활권별 상/중은 가급적 다 보기. 하도 이해를 위해서 보면 좋음. 생활권 내에서 사야한다면, 지역 내에서 저평가인지를 고려해서 결론 내기(선호 요소를 가지고 있는지)
- 결론낼 때 매매가별로 저평가 뽑고, 투자금별로도 좋은 것을 뽑는다. 여기에서 겹치는 것을 찾는다. =>이게 결론!
- 지방을 이해하기 위해서는 구 단위를 넘어 시 단위로 파악해야 한다.
- 시간을 밀도 있게 써야 한다. 짬나는 시간을 최대한 확보한다. 시간은 주어지는 것이 아니라 만드는 것!
- 가치판단 시, 모든 것이 같으면 마지막에 전고점으로 비교, 그것도 비슷하면 전저에서 전고까지 얼마나 상승했는지 파악한다.
- 환금성은 하락장에서 거래량을 확인한다.
- 고민될 때 그냥 행동한다!
- 대출은 1년 치를 기준으로 앞마당 결론 내기(올해 한다는 생각으로). 실력이 없는 상태에서 과도한 대출은 양날의 검이 될 수 있음(원칙과 기준에 맞게 하기)
- 오래 하기 위해서는 목표와 의지가 중요하다. 의지는 잘하고 싶다는 마음에서 나온다. 그리고 내가 아니라 환경을 믿는다. 열심히 하는 사람에게 연락하고, 자극받아야 한다. 하던 대로 하고 있을 때, 그렇게 하면 안 된다고 말해줄 수 있는 사람과 가까이한다.
3. BM 포인트 정리하기
- 조장님 임보 BM하여 임보 뼈대 잡기, 탕님 임보 BM하여 가설검증 과정 넣어보기
- 단지분석 시 전세가의 변동과 환금성의 관정(하락장 거래량)에서 깊게 분석하기
- 비교평가 과정에서 전고점은 마지막에 참고 수단으로 사용하기
- 미분양 관련 자료 임보에 추가하기
- 전임, 독서 루틴 - 스스로 강제성 부여하기
- 열심히 하는 사람과 지속적으로 연락하기
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