[지투 27기 18조 포커스밸류s] 지방 투자 계약 프로세스의 모든 것 (2강 후기)
안녕하세요. 가치에 집중하는 투자자가 되고 싶은 포커스 밸류s입니다.
이번 재이리 튜터님 강의에서는 지방에서 실제 투자를 진행할 때 반드시 거쳐야할 매수, 전세, 보유, 매도 프로세스까지 전 과정에 대해서 배울 수 있었습니다.
매수 프로세스
매수 과정은 가계약 → 본계약 → 잔금의 과정을 거치는데요.
가계약에서 매수 전 꼭 확인할 3가지 사항, 특약 협의, 계약금의 일부에 대해서 배웠습니다.
전세보증이 kb매매시세의 90%만 되는 부분도 꼭 확인해야 했는데요.
이번 지방 매물임장을 하면서, 구축의 경우 전세가율이 높은 경우가 많은데 이걸 모르면 내가 아무리 수리를 잘해도 전세가 설정에 차질이 있을 수 있었습니다.
그리고 근저당이 있는 경우 남의 돈(ㅊㄱㅊㄱㅇ+ㄱㅇㄱ+ㅈㄷㄱ)이 매매가 보다 높으면 안되는데, ㅊㄱㅊㄱㅇ의 실제 잔액을 금융거래확인서로 확인할 수 있다는 것을 알게됬습니다.
전세 프로세스
전세는 내 돈을 잃지 않기 위해 부사님의 일이 아닌 나의 ceo 마인드로 챙겨야하는데요.
내 전세를 얼마에 빼야할지 객관적으로 알기 위해
전세시세 트래킹(매일ㅎㅎ)과 집본 후 피드백(상시) 하여 내 물건을 1등을 만들어야 합니다
*매수할 때만 시세트래킹하는게 아니었네요
또한 전세자금대출의 구조를 알고 보증금 반환 방법에서 ‘통채’로 줘야하는 ㅊㄱ양도와 ‘찔끔’ 줄 수도 있는 ㅈㄱ설정을 배웠습니다.
보유, 매도 프로세스
부동산 투자를 하게되면 전세 재계약의 방법은 다양할텐데, 계약갱신권 여부에 따른 장단점을 알고 시장 상황에 따라 어떻게 전략적으로 활용하는지 알게 되었습니다.
(매수할 때에도 어떤 매물이 조건이 좋은지, 보유할 때 어떻게 협상하는게 유리한지)
0호기 매도를 할 때 잘한 부분은, 1등 물건 가격으로 부동산 사장님과 협의한 부분과 적극적으로 월세 세입자를 공실 매물로 만들어 진행한 부분이 매도한 부분이었는데요.
(실거주자한테 팔 때는 RR이 짱이다..**약점이 있다면 그걸 커버할 분명한 강점이 있어야한다→매수할 때 참고)
다만, 금액대별 갈아탈 물건을 미리 셋팅해놔야했는데 매도 후 매수 단지를 찾아본 것이 큰 기회비용을 치뤘던 것 같습니다.
이번 강의는 계약 프로세스의 바이블이었습니다ㅎㅎㅎ
각 계약 단계를 해야할 때 강의 교안을 펼치고 그대로만 따라하면
매수, 전세, 보유, 매도 과정을 모두 해결할 수 있을 것 같습니다
(0호기 매도, 1호기 매수를 진행해보니 정말 다 필요한 내용들이었습니다)
