수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 평범한 직장인이 부동산 투자로 부자 되는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요! 부를 이루는 법을 쌓고 있는 부율입니다.
단지 분석을 한 장 한장 하지만
하고 나면 머릿속에 흩어진 단지정보들을
어떻게 정리해야 할지 막막하셨나요?
오늘은 수억 원의 의사결정을 도와주는
'단지 분석 장표' 작성법을 하나씩 뜯어서
설명해 드리려 합니다.
이 흐름대로만 따라오시면
여러분도 자신의 앞마당에서
'저평가 단지'를 찾아내실 수 있습니다.
1단계: 단지 핵심 비교
(가로 비교의 기술)
가장 먼저 해야 할 일은 비슷한 가격대의 단지들을
한눈에 볼 수 있도록 표로 규격화하는 것입니다.
'급지'와 ‘입지 요소’를 숫자로 치환합니다.
핵심 항목:
교통(접근성): 단순히 '역세권'이라 적지 말고, 이미지처럼 G 45(1-2 신도림), Y 25(2-영등포구청) 식으로 주요 업무지구까지의 노선과 소요 시간을 구체적으로 적으세요.
요인(+)와 요인(-): 실거주자와 투자자 입장에서의 장단점을 냉정하게 비교합니다 (예: 초품아 vs 소음).
미래가치: GTX-C, 재건축 이슈 등 상승장에 가격을 점프시킬 동력을 체크합니다.
💡 팁: 저는 '가격 고정' 방식을 씁니다. 같은 7억대라면 '개봉의 구축'이 나을지, '천왕의 준신축'이 나을지 이 표를 통해 가치를 좀 더 객관적으로 나타냅니다.
2단계: 시세 비교
(과거를 통해 미래 보기)
표 옆에는 매매/전세가 추이 그래프를 넣습니다.
분석 방법:
1. 전고점 대비 하락률: 지금 가격이 고점 대비 얼마나 빠졌는가? (안전마진 확인)
2. 전세가율: 내 투자금이 얼마나 들어가는가? 전세가가 매매가를 밀어 올릴 준비가 되었는가?
3. 거래량: 이 단지가 환금성이 좋은지 그래프 하단의 거래량 막대를 통해 확인합니다.
3단계: '앞마당' 소환
(상대적 저평가 판단)
이 단계가 제 장표의 핵심이자, 가장 공을 들이는 '상대 평가' 구간입니다.
내용: 내가 지금 분석하는 지역(구로구) 외에, 내가 가본 다른 지역(성북구, 안양, 부천 등)의 유사 가격대 단지를 가져옵니다. 이때, 어느정도 #직장수요 #역세권 #대단지 등 현 앞마당에서 뽑은 단지와 유사한 단지(쌍둥이)를 최대한 찾아보려고 합니다.
(네이버필터 후 시세스캔/또는 전수조사표)
질문 던지기: "구로 현대 33평이 8.5억인데, 성북구 한신한진 33평도 8.5억이네? 어디 입지가 더 나중에도 가치가 높을까?"
결과: 이 과정을 거치면 "지금 구로구가 다른 지역에 비해 확실히 싸구나!"라는 확신이 생깁니다.
4단계: 한 줄 결론
(나만의 원픽 정하기)
데이터 나열로 끝나면 안 됩니다. 반드시 '결론' 탭을 만들어 나만의 순위를 매겨야 합니다.
결론 작성법: 순수 투자 관점 순위 vs 실거주 포함 순위 나누기.
"가격이 얼마까지 떨어지면 무조건 잡는다"라는 매수 기준가 설정.
현재 시장 분위기(공급 물량 영향 등)를 반영한 최종 의견.
🔖정리🔖
이 장표를 따라 해보고 싶은 분들은 아래 양식을 순서대로 채워 보세요.(양식 공유)
가격대 정하기: (예: 예산 7억~8억 사이 단지들)
가치데이터 채우기: 카카오맵, 네이버 부동산과 호갱노노 등 활용해 표 완성.
그래프 붙이기: 매매/전세 흐름 비교(아실)
앞마당 비교 단지 선정: 앞마당별 유사 가격 1개씩(네이버 필터)
나만의 결론 내기: "나는 여기서 OO 단지를 사겠다. 왜냐하면..."
단지분석은 복잡해 보이지만,
결국 ‘더 가치 있는 것을
더 싸게 사는 법’을 찾는 과정입니다.
제가 만든 이 양식이 여러분의 소중한 자산을
지키고 키우는데 도움이 되길 바랍니다.🌝
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