다주택자 양도세 중과
유예종료,
내 집 마련에는 어떤 변화가 생길까?
안녕하세요.
나날이 아름답고 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.
올해 5월 시한인 다주택자 양도소득세 중과 배제(유예) 조치는
현재 연장 여부에 대한 결론은 알 수 없는 상황입니다.
유예 기간은 오는 5월 9일까지이며
양도소득세는 양도 시기 기준으로 판단합니다.
(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날짜 기준)
매도를 하셔야 하는 분들은
보통 3~4개월 전부터 매도 전략을 세우게 될텐데요.
여기서 토지거래허가구역은 구청 허가가 통상 2~3주 걸리기에
적어도 4월초에는 계약이 이루어지도록 매도 계획을 잘 짜야 합니다.
이런 상황에서 매수자분들이 기대하는 그림은
대출 규제 강화로 거래가 주춤하며
가격이 숨 고르기 하는 구간일 듯 합니다.
그래서 이런 궁금증이 생깁니다.
“가격이 비싼 것 같아요..
조금 더 기다려봐야 할까요?”
정책 유예 = 가격 하락일까요?
2020년 상승장, 7·10 대책을 기억하시나요?
당시에도 다주택자 양도세 강화가 예고되었지만
일정 기간 유예가 주어졌습니다. 매물이 나오기를 유도한 것인데요.
하지만 결과적으로 보면 우리가 모두 아는 것과 같이
이미 상승으로 인식된 시장 심리에서는
가격의 불이 쉽게 꺼지지 않았습니다.
2026년 가격이 어떻게 흘러갈지는
아무도 명확하게 예측할 수 없습니다.
급한 매물이 나와 일시적으로 가격이 조정될 수도 있고
오히려 증여나 보유를 선택하며
공급이 없는 상황에서 매물마저 잠기는
현상이 이어질 수도 있습니다.
그래서 지금 가장 중요한 본질은
타이밍을 맞추는 것보다
‘나의 포지션’을 아는 것입니다.
내 포지션이 무엇인가요?
나의 목표가
✔️ 내 집 마련 든든하게 잘해서
✔️ 갈아타기를 통해 가족의 보금자리를 꾸려가는 것이라면
다주택자가 어떻든
정책이 어떻게 바뀌든
내가 통제할 수 있는 기준으로 판단해야 합니다.
그 기준은 딱 두 가지입니다.
감경
감당가능 – 경쟁력
1. 감당가능
감당 가능하다는 것은
망하지 않는 구조를 갖추는 것입니다.
대출 원리금을 내고도 허덕이지 않고
저축도 가능한 상태인지를 봐야합니다.
우리의 판단 기준은 금리 상승 가능성까지 감안해
보수적으로 대출 상환액이 저축액의 ⅔를 넘지 않도록 합니다.
예를 들어 1억의 대출 원리금이 50만원 정도로 잡아봅니다.
(금리 4~5%, 30년 원리금균등상환)
월 저축액이 400만원인 부부는
400만원 * ⅔(66%) = 원리금 상환 시
약 260만원을 넘지 않게 대출을 받아야 합니다.
그렇다면 대략 5억 대출을 받아도 생활하는 데 있어 안전합니다.
(이는 ‘안전성’을 기준으로 한 이야기이며,
실제 대출 가능 금액은
본인의 소득과 해당 아파트의 대출비율에 따라 달라질 수 있으니
은행이나 대출 상담사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.)
2. 경쟁력
경쟁력이란 내가 산 집이 다른 집들과 비교햇을 때
얼마나 밀리지 않는가를 말합니다.
부동산(不動產)은 아닐불 움직일동 낳을산
즉 움직이지 않는 자산이기 때문에
사람들이 걸어 와서 선택해주어야 합니다.
경쟁력은 두 가지로 나눠볼 수 있습니다.
1. 살고 싶은 집인가
- 직장과의 거리
- 생활 편의성(아이의 학교, 상권)
- 주변 쾌적한 환경
이러한 조건은 사실 전국에 많습니다.
빈 땅에 새롭게 신축을 지으면
자연스레 형성되는 모습들이기 때문입니다.
2. 갖고 싶은 집인가
- 좋은 땅에 위치했는가(수도권 주요 업무지구 인접)
- 시간이 지나도 수요가 유지될 수 있는가
- 공급이 제한적인가
반면 이러한 조건은 제한적입니다.
강남, 종로중구, 여의도, 판교와 같이 업무지구가 집중된 곳과
가까운 땅은 많지 않습니다.
방2개 화장실 1개인 30년차 복도식 아파트 마포구 염리상록
12억 가까이 찍는 이유가 갖고 싶은 땅이기 때문입니다.
서울의 2급지라 불리는 마포구는
주요 업무 접근성(종로중구 여의도)이 좋습니다.
더불어 염리상록은 아현뉴타운 안에 위치해서
주변에 새롭게 들어선 신축 아파트로 인해 환경이 개선되서
거주편의성도 전보다 좋아졌습니다.
결국 땅이 좋은 곳은 장기적으로 볼 때
건물이 낡아도 가치는 사라지지 않고
오히려 호재라는 기대감이 붙으면서 사람들이 가격을 지불하게 합니다.
결국 우리는 내가 살고 싶으면서도
여러 다른 사람들이 갖고 싶어 하는 집
이러한 교집합을 찾을 수 있어야 합니다.
위 그래프는 10년 차 정도 된 단지로
학교, 상권이 잘 형성된 신축 택지 안에 위치합니다.
하지만 땅을 보면
- 수도권 외곽으로 주요 업무지구와 거리가 멀고
- 주변에 빈 땅이 많아 신축 공급이 지속되어 온 곳입니다.
결국 연식이 들어갈 수록
위 단지를 대체할 수 있는 선택지는 많아지게 됩니다.
내가 매도할 때는
내가 살 때보다 더 경쟁력이 밀려 있을 거란 사실을
공부를 통해 확인할 수 있어야 합니다.
지방은 다를까요?
혹시 지방에서 남의 집 불구경이란 생각으로
수도권 단지를 바라보고 있지 않나요?
지방의 대부분의 지역이 아직 오르지 못했고
가격이 저렴합니다. 즉 좋은 자산을 매수할 기회입니다.
최근에는 입주 물량이 줄어드는 광역시
핵심 지역을 중심으로 저점 대비 반등이 시작되어
기나긴 하락의 터널을 지나 상승장 구간으로 들어가고 있습니다.
현재 부산, 대구와 같은 곳은
상승장에서 좋아하는 단지를 시작으로 단기간에 급등하기 때문에
아직 대부분의 단지들이 저렴하니 잘 주시해서 내 집마련을 하시면 좋겠습니다.
지방에서도 사람의 규모가 많은 수요층이 두터운 곳에
내 집마련을 하려고 해야 합니다.
- 지방은 수도권 보다 수요층이 얇기 때문에
- 수도권 외곽 처럼 빈 땅이 많아 새로운 단지들이
꾸준히 공급될 가능성이 높기 때문에
연식이 빠질 수록
단지의 경쟁력이 빠르게 밀리게 됩니다.
그래서 지방은 더욱
- 내가 감당 가능한 범위 안에서
- 대체될 가능성이 가장 낮은 핵심 단지를
- 꾸준히 공부하며 갈아타야 합니다.
우리가 해야 할 일
2026년 시장의 흐름을 예측하는 게 아니라
✔️ 감당 가능한가
✔️ 경쟁력이 있는가
여기서 중요한 건 감당 가능하냐가
첫 번째 원칙 이라는 것입니다.
감당이 되지 않으면 가치에 확신이 있더라도
지키지 못할 수 있습니다.
우리의 인생은 예측대로 흘러가지 않기 때문입니다.
감당 가능한 집 중에서 가장 경쟁력이 있는
단지를 매수할 수 있어야 합니다.
그 뒤에 계속해서 공부해나가며
더 경쟁력이 있는 단지로 옮겨 가셔야 합니다.
혹여 조금 비싸게 산 것처럼 느껴지더라도
- 내 저축액으로 원리금 감당이 충분히 가능하고
- 가치에 확신이 있는 즉 지켜낼 수 있는 집이라면
다음 갈아타기를 위한 과정이 되어 줄 겁니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
