[실준 금72잘해수익십억넘게8조 아트] 권유디님의 2강 후기 _ 시세를 접하다

실력을 만드는 임장보고서와 단지임장의 시작

이번 2강은 ‘임장을 많이 다니는 것’이 아니라

왜 이 순서로, 무엇을 기준으로 봐야 하는지를 처음부터 다시 잡아주는 강의였다.

임장보고서는 단순한 기록이 아니라

투자 결정을 위한 사고 정리 도구라는 말이 가장 정확하게 와닿았다.

🧭 1. 임장보고서는 ‘정리’가 아니라 ‘결정’을 위한 구조

권유디님은 임장보고서를 이렇게 정의했다.

임장보고서는 잘 써야 하는 숙제가 아니라,

내가 무엇을 살지 결정하기 위한 투자 계획서다.

임장보고서의 흐름은 명확했다.

1️⃣ 지역개요

– 지도, 위치, 특장점, 인구 흐름

→ 숲부터 보기

2️⃣ 입지분석

– 직장 · 교통 · 학군 · 환경 · 공급 · 호재

→ 땅의 가치를 판단

3️⃣ 시세분석

– 시세 입력, 시세지도

→ 가격이 어디쯤 와 있는지 확인

4️⃣ 단지분석

– 단지별 가치와 선호도

→ 나무 하나하나 보기

5️⃣ 투자 결론

– 매물 검토, 우선순위 결정

이 전체를 관통하는 키워드는 하나였다.

“같은 가치라면, 무엇부터 살 것인가?”

💰 2. 시세분석은 ‘외우는 작업’이 아니라 ‘비교를 위한 자산’

시세는 계속 바뀌는데, 왜 굳이 기록해야 할까요?

기록하지 않으면, 비교할 수 없기 때문이다.

• 한 지역의 시세를 기억해야

• 다른 지역 앞마당과 비교할 수 있고

• 앞마당이 늘어날수록 ‘기준’이 생긴다

이건 과제가 아니라

돈 벌기 위한 기본 작업이라는 말이 인상 깊었다.

초보자는 이렇게 시작하라고 했다.

• 임장 지역에서 좋은 동 2개만 선택

• A동 3개 단지, B동 3개 단지

• → 총 6개만 제대로 써보기

📊 3. 시세 작성은 ‘호가의 위치’를 파악하는 단계

시세 작성은

정확한 가격을 맞히는 작업이 아니라

지금 호가가 비싼지, 싼지 감각을 만드는 과정이다.

✔ 시세 작성 기준 핵심

• 300세대 이상 / 전용 84㎡ 이하 전수 조사

• 평형은 공급면적 기준

• 매매가: 저층(3층 이하)·탑층 제외 최저 호가

• 전세가: 최저 호가

• 호가 없으면 → 3개월 내 실거래 → KB 시세

전고점·전저점·하락률·기준가를 정리하는 이유는 단 하나다.

내 예산으로, 가장 좋은 위치를 찾기 위해서

아직 전고점을 넘지 않았다면

그 가격은 상대적으로 싼 구간에 있다는 말도 정리됐다.

🗺 4. 시세지도는 ‘숫자’를 ‘공간 감각’으로 바꾸는 도구

시세지도를 통해 알 수 있는 것들.

• 아파트의 위치

• 단지 간 가격 차이

• 입지 대비 저평가 구간

처음에는 어렵지만

익숙해지면 지도 위에서

가격 형성의 이유가 보이기 시작한다고 했다.

랜드마크 단지를 먼저 보는 이유도 명확했다.

• 가장 먼저 움직인다

• 지역의 선호 기준을 만든다

• 비교의 기준점이 된다

🏘 5. 단지임장은 ‘느낌’을 ‘우선순위’로 바꾸는 과정

지도와 데이터로 설명되지 않는 영역,

그게 바로 단지임장의 이유였다.

부동산 가치는 숫자뿐 아니라

사람이 실제로 살고 싶어 하는 마음까지 포함된다.

단지임장 프로세스

1️⃣ 동선 구상

2️⃣ 평일 저녁 임장 (주차, 정돈 상태)

3️⃣ 주말 낮 임장 (사람, 분위기)

4️⃣ 임장 복기

단지 하나당 10~15분,

단지를 나오기 전 바로 정리하는 것이 중요하다고 했다.

단지에서 보는 포인트

• 외부: 역·학교에서 단지까지의 스트레스

• 내부: 동간거리, 관리상태, 조경

• 주차: 평일 낮 / 퇴근 시간 상상

• 차종: 실거주 수요의 질

단지임장의 목적은 단순하다.

“내 투자금으로, 가장 가치 있는 단지를 고르는 것”
 

📌 6. 2강에서 내가 반드시 가져갈 기준

✔ 지역 분석은 숲 → 나무 순서로

✔ 시세는 외우는 게 아니라 비교를 위해 기록

✔ 단지임장은 느낌이 아니라 우선순위 정하기

✔ 완벽하게 하려다 포기하지 말 것

✔ 할 수 있는 일에 집중하고, 누적할 것

흠집 없는 소나타를 찾는 게 아니라

흠집이 있어도 페라리를 고르는 연습.

이 문장이 이번 강의의 결론처럼 느껴졌다.

🛠 내가 바로 적용할 실전 포인트

🔹 ① 임장보고서 순서 고정하기

지역개요 → 입지 → 시세 → 단지 → 결론

→ 순서가 흔들리면 판단도 흔들린다

🔹 ② 임장지에서 ‘동 2개만’ 제대로 파기

많이 보려다 흐려지지 않기

🔹 ③ 시세는 기억하려 하지 말고 남기기

비교는 기록이 만든다

🔹 ④ 단지임장은 우선순위까지 적고 나오기

좋다/별로다 ❌ 상·중·하 ⭕

🔹 ⑤ 지금은 속도보다 누적

익숙해지면 자연스럽게 빨라진다

이번 2강은

‘잘하는 사람’이 아니라

끝까지 해내는 사람의 방식을 알려준 강의였다.

요약을 잘하는 사람이 아니라

적용을 잘하는 사람이 결국 투자자가 된다는 말이

지금 시점에서 가장 현실적으로 다가왔다.

남은 단지 임장을 바꿔봐야 겠다.