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독서멘토, 독서리더
안녕하세요 바람숲 입니다 :)
지금 우리나라 부동산은 상승기일까요? 하락기일까요?
부룡님의 도서를 읽으며
과거의 시장이 현재에도 반복되고 있음 알게 되었고
그 안에서 투자 기회를 어떻게 포착해야 할지 배울 수 있었습니다.
ㅣ제목 부동산 상승신호 하락신호
ㅣ저자 부룡(신현강)
ㅣ출판사 잇콘
ㅣ독서기간 2026.12.10.
ㅣ평점 10점
ㅣ키워드 부동산사이클, 갭 벌리기, 갭 메우기, 사이클별 투자전략
ㅣ본 것
Chapter 1. 부동산 시장의 사이클을 이해하자
<부동산 시장의 방향과 추세에 영향을 미치는 핵심요소>
1) 공급의 변화
2) 전세가격의 변화
3) 투자수요의 변화
4) 실수요의 변화
5) 정부 정책의 변화
<부동산 시장의 사이클>
사이클 | 주택공급 | 전세가격 | 투자수요 | 실수요 | 정부정책 |
침체기 | 꾸준히 감소 | 상승세 | 수익형부동산 투자 증가 | 구매수요 없음 | 시장 정상화 검토 |
회복준비기 | 공급 크게 감소 | 급등세 | 갭투자 수요 증가 | 소폭 증가 | 시장 정상화 대책 발표 |
회복기 | 공급 증가 | 급등세 지연 | 투자수요 급증 | 구매수요 증가 | 시장 회복 이후 규제 강화 검토 |
상승기 | 공급 증가세 | 일부 역전세난 | 규제로 소폭 감소 | 규제로 크게 감소 | 규제 강화 시작 |
확산기 | 공급 감소세 시작 | 큰 변화 없음 | 투자수요 확산 | 구매수요 증가 | 규제 강화 계속 |
급등기 | 공급 크게 감소 | 전세가격 상승 | 투자수요 확산 | 구매수요 급증 | 규제 강화 계속 |
쇠퇴기 | 공급 증가세 | 전세가격 유지 | 투자수요 감소세 | 구매수요 감소세 | 규제 강화 계속 (침체시 규제 해제) |
부동산 시장의 사이클은 전반적으로 이렇게 7단계를 거치지만, 수요와 고급 이외에도 시장의 변화에 영향을 주는 요소는 다양하며 이런 변수가 언제 어디서 어떻게 작용할지는 예측할 수 없다. 따라서 예측 불가능한 변수에 얽매이기보다는 감당할 수 있는 범위에서 투자하고 관리하는 것이 더 현명하다. 부동산 시장의 움직임은 사람들의 생각과 행동에 따라 매번 달라지기 때문에 매번 같은 결과가 나오지 않는다. 따라서 이 단계를 맹신할 필요는 없다. 다만 침체가 있으면 상승이 있고, 상승이 있으면 침체가 있다는 사실을 알고, 적절한 투자 전략을 활용해야 한다.
Chapter 2. 상승장 투자의 기본은 '갭 벌리기'와 '갭 메우기'
부동산 투자는 시기별로 다른 전략을 가지고 접근해야 한다.
<전세갭투자(I)의 조건>
1) 매매가는 정체되고 전세가는 상승하는 시기에
> 침체기 중후반, 주택 공급물량이 부족해지는 시기
2) 매매가가 전세가에 의해 밀려올라가는 상황에
> 전세율이 조금씩 높아져 구매심리가 점차 자극되는 시기
3) 매매가 대비 전세가 비율이 높은 대상을 찾아 전세를 끼고 투자한다.
>전세율이 높은 주택
이때 소액을 최우선 기준으로 삼지 말고, 가급적 외곽보다는 중심지에 투자하는 것이 더 좋은 수익을 낸다. 특히 상승장 초기에는 입지가 좋은 곳과 그렇지 않은 곳의가격차가 크지 않으므로 입지를 더 고려해서 좋은 물건에 투자하는 것이 좋다.
<상승장 초기의 '갭 벌리기' 전략>
*갭 벌리기 : 좋은 입지와 신축부터 가격이 상승하는 현상
따라서,
1) 입지가 좋은 곳을 투자로 제일 먼저 고려한다.
2) 가능하면 신축을 가장 먼저 분양받는다.
-분양가가 상승할 때, 과거 가격에 얽매이지 말고, 분양 예정지를 찾고 현 시점 분양 시기가 가장 빠른 곳을 찾아 분양받아라.
*갭 메우기 : 벌어진 가격 차이가 다시 줄어드는 현상
갭 벌리기와 갭 메우기는 반복된다. 따라서 특정 단지, 특정 지역에 관심이 몰려 갭 벌리기가 일어나면, 가격을 따라잡을 단지, 지역을 찾아 선진입하여 투자할 수 있다.
<풍선효과를 이용한 투자>
1) 현재 가장 상승세가 높은 지역을 찾느나.
2) 그 주변 지역에서 사람들이 대안으로 선택할 만한 선호지역을 찾아 투자한다.
-정부 규제 역이용하기 : 비규제 지역 투자
-실현 가까운 호재 활용하기 : 일자리 증가, 교통망 신설, 주택공급 감소 하는 지역 투자
가장 좋은 지역에 투자하면 좋겠지만, 내 가용자금과 투입자금 대비 수익률을 먼저 생각한 후, 내게 심하게 부담되거나 투자 불가한 곳을 보며 아쉬워하지 말고 가장 효율적으로 수익을 낼 수 있는 곳을 찾으면 된다.
Chapter 3. 상승장 한복판에서 활용 가능한 투자 전략들
*웅덩이 효과(우물 효과) : 주변이 다 올랐는데 혼자만 아직 오르지 못해 가겨이 푹 꺼진 상황
갭 메우기는 아직 오르지 않은 지역에서 생기는 현상이지만, 웅덩이 효과는 이미 많이 오른 지역에서 생기는 현상이다. 상대적으로 덜 좋아 보일지 모르지만 투자 대상에 편견을 갖기보다 상대적 저평가가 확실하면 투자해도 된다. 이런 웅덩이 효과는 지역 간에도 존재하고, 유사종목(아파트, 주상복합, 아파텔 등) 간에도 존재한다.
*정부 규제로 인한 일시적 조정장 노리기
선호도 높은 단지, 지역은 우선적으로 규제를 받는다. 전반적인 상승장에서 중심지에 진입하려면 이런 규제로 인해 일시적으로 가격이 조정되는 상황을 이용할 수 있다. 다만, 향후 입주 물량은 반드시 확인해야 한다.
그 외에도 가격상승을 일으킬 모멘텀이 될 호재가 있는지, 상대적 저평가된 대상이 있는지 등을 고민하며 다양한 전략을 통해 투자할 수 있다.
Chapter 4. 상승장 후반부의 갭투자는 달라야 한다
<전세갭투자(II)의 조건>
1) 매매가는 정체되고 전세가는 상승하는 시기에
> 규제 강화, 주택공급 감소
2) 매매가가 전세가에 의해 밀려올라가는 상황에
> 전세난에 의한 불안심리 심화
3) 매매가 대비 전세가 비율이 높은 대상을 찾아 전세를 끼고 투자한다.
> 오를 가능성이 높은 지역 중에서 전세가율이 높은 주택
이때는 상승장이 지속되어 입지 좋은 곳과 신축의 가격은 많이 올랐으므로, 갭 메우기가 가능한(입지는 괜찮지만 중심지가 아니거나 신축이 아닌 곳) 곳을 찾아 투자를 하는게 좋다. 준신축이나 구축이어도 실수요자가 선호할 만한 요인을 갖춘 단지라면 투자할 수 있다.
<국지적 전세갭투자(III) 전략>
전세갭투자의 핵심은 '입주물량의 감소'이다. 시기와 관계 없이 전세갭투자를 하려면
1) 그 지역의 입주물량 감소 추이를 확인하고
2) 주변에 대체 가능한 지역이 있는지 확인하고
3) 그 지역이 침체장인지, 상승장인지 확인하고
4) 침체장에선 중심지에 투자를, 상승장에선 갭 메우기 투자를 하라.
5) 상승장이 많이 진행된 지역이면 과감히 다른 지역을 찾아 처음부터 다시 시작하라.
Chapter 5. 하락 리스크를 예방하는 장기적 투자 전략
부동산 규제도 투자 리스크이다. 상승장이 지속되면 필연적으로 정부의 규제가 나타나므로 반드시 이를 고려해야 한다. 상승장에 대처하는 정부의 규제 방향은 크게 다섯가지 공통점을 보인다.
1) 다주택자에 대한 규제 강화(세금 중과)
2) 대출 요건의 강화
3) 분양 시장에 대한 규제 강화
4) 재건축 시장 규제 강화
5) 규제지역의 지정 및 확대
특히 세금규제는 다주택자에게 큰 영향을 미칠 수 있다. 규제가 심해지면 주택 수가 많을수록 투자 폭이 좁아지므로, 상승장 후반부 나의 수익을 지키기 위해 어떻게 대처해야 할지 잘 고민해봐야 한다.
똘돌한 한 채는 규체가 강화는 상황에 유효한 전략이다. 입지가 좋은 곳은 시세차익 측면에서 유리하고 침체장 이후의 회복력 또한 좋다. 입지가 좋은 곳의 1주택이라면 정부 규제의 영향도 덜 받는다. 다만 그만큼 가격이 비싸 구입할 능력이 안 되는 사람이 더 많다.
실거주용 주택 마련도 중요하다. 보금자리가 안정되어야 투자에 더욱 집중할 수 있다. 무주택에서 실거주집 마련을 먼저 선택하면 장점이 많다. 전세가 상승에 불안해하지 않아도 되고, 집이 있으면 자연스레 주변 부동산에 관심을 갖게 된다. 따라서 가용자금을 최대한 활용해 가장 입지 좋은 곳에서 실거주 하면서 투자로 부수적으로 수익을 창출하는 것이 유리하다. 그러면서 중장기적으로 실거주집을 상급지 갈아타기로 옮겨 가면 좋다.
상향이동을 위해선 시장 사이클을 이해하고 정부 정책을 활용해야 한다. 침체기, 회복준비기, 회복기에는 부양책이 나오므로 좋은 입지에 똘똘한 한채를 구입하거나 여러 채 구입을 통해 수익을 확대할 수 있다. 상승기와 확산기에는 규제가 시작되고, 급등기와 쇠퇴기에는 규제가 강화되므로 좋은 입지의 똘똘한 한채로 전환하면 좋다.
일시적 2주택 비과세 제도를 활용해 절세를 하는 것도 효과적이다.
ㅣ깨달은 것
몇년전 상승기에 쓰여진 책을 읽으며 현재 시장과 비교해봄으로써 부동산의 사이클이 반복됨을 확실히 느낄 수 있었다. 그렇다고 이 단계별로 그대로 움직이는게 아니라 사람들의 심리를 포함한 여러가지 변수에 의해 시장이 달라질 수 있음을 알고, 상황에 맞게 대응하는 것이 필요함을 배울 수 있었다.
ㅣ적용할 것
현재 시장을 보고 그에 맞는 포트폴리오 운영, 투자 전략 반영하기
