[지투기32기 7ㅣ똥차게 해나갈 럭키조 별을향해쏴라]2강 후기_새롭게 알게 된 앞마당

안녕하세요 지투기 32기 7조의 별을향해쏴라입니다.

분단임 후 맞이하는 2주차 강의인데요 전문가칼럼과 놀이터에서 익숙한 튜터님이 남성인 줄 알았는데 실은 아리따운 여성분이신 재이리 튜터님께서 2주차 강의를 열어주셨는데요~ 이번 주는 저에게 무척 익숙한 지역, A과 B입니다.

저의 첫 임장지인 A구와 지역 특강으로 알고 있었던 B라 특별히 다를 게 있었나 싶었지만 달랐습니다.

저에겐 아직 단지 선호도라던가 저평가 여부를 판별할 만큼의 실력이 쌓이지 않아서 항상 매물임장을 할 때면 항상 매전차에 눈이 돌아가는 경우가 왕왕 있었고 정신 차리고 보면 그 단지가 저평가인지 저가치인지를 항상 헷갈려 했었는데 오늘 강의를 통해 확실히 알게 됐습니다.

전에는 전고점 기준으로 높으면 선호단지라고 생각했었는데 전고점이 높다고 해서 해당 단지가 그 만큼의 가치가 있다는 확신을 못 가질 때가 많았습니다. 전고점의 오류는 서투기에서도 나왔던 부분이어서 온전히 단지 가치를 손품과 발품으로만 확인해야한다는 것이 초수강생인 저에게는 무척 어려운 점이었는데 이번 강의에서 재이리 튜터님께서 알려주신 과거 가격 흐름 분석을 통해 저가치인지 저평가인지 판별할 수 있는 것이 놀라웠습니다.

저의 첫 임장지였던 A에서 전세가가 전~혀 오르지 않은 단지를 찾을 수 있었습니다. 

해당 단지는 2004년식 392세대의 푸르지오로 튜터님께서 말씀하신 저가치 중의 저가치인 아파트입니다.

→선호하는 단지가 아니다 보니 그래프 상에서도 뚝뚝 끊어지게 선이 이어지는 것 같습니다.

아이파크의 가치에 대해서 요근래 실준반 동료와 통화를 한 적이 있는데 그 분께서는 매물임장을 해보니 구축이라 별로라면서 아무리 1순위 생활권이어도 본인이 실거주자라면 1순위 생활권의 아이파크보다 3순위의 비슷한 가격대의 신축 아파트로 선택할 것 같다면서 아무리 A 내 학군지라고 해도 구축은 싫다고 했었습니다. 그게 불과 일주일 전에 나눈 통화였는데 이번 강의를 통해서 튜터님께서 A의 핵심 입지 요소는 ‘연식’과 ‘중심’이라고 가르마를 확실히 터주셨습니다.

2004년식/2018년식

연식이 14년이나 차이가 남에도 불구하고 구불당의 대장 아이파크를 18년식의 행정타운두산위브더파크가 이기질 못합니다. 물론 연식이 오래된 불당아이파크는 단지 내 모습은 연식대비 짱짱한 느낌이 나는 단지고 내부로 들어가면 2000년식의 아파트 특유의 특이한 구조와 어두운 복도 등 선호하는 요소는 아니지만 천안 내 유의미한 학군지는 연식을 뽀갤 정도의 파워가 있음을 입증했습니다.

튜터님께서 각 중소도시 랜드마크 단지들을 올려놓고 비교평가를 하실 때 상승장에 공급이 많으면 전고점이 뾰족하지 않고 완만한 상승곡선을 만들 수 있는 있는 점은 새롭게 알게 된 점이었습니다.

이번 3번째 임장지까지 시세를 딸 때면 전고점은 뾰족하게(비선호 단지 제외) 형성되어 있었는데 아직 가보지 못한 청주의 전고점 그래프가 완만한 게 만약 랜드마크가 아니었다면 저가치 단지라고 착각할만큼이었습니다.

B의 입지분석 중 직장 부분에서 공장과 가까운 대장아파트를 보고 좀 의아하긴 했는데 제가 살고 있는 지역을 생각해보니 납득이 바로 갔습니다. 평택도 고덕신도시가 삼성반도체 공장와 가까워 평택의 랜드마크 고덕파라곤의 경우가 같다고 생각했습니다

→물론 B처럼 바로 앞에 있는 아파트는 아닙니다

예전에 월부 처음 들어왔을 때 A지역을 혼자 시세 따보겠다고 커뮤니티에 열심히 시세 관련된 정보들을 읽다가 부동산 Q&A에 A과 B의 랜드마크 아파트 가격이 왜 B 인구가 더 많은데 왜 A의 천장가격이 왜 높으냐는 질문이 있었습니다.

그 당시에는 선배님들이 올리신 답변을 읽어도 이해가 가질 않았었는데 지금와서 강의를 듣고 A과 B를 알게 되니 그 답변에 대해서 이해가 가기 시작했습니다. 제 생각이 맞는지는 확신은 없지만 저 나름대로 이해를 하고 있습니다.

재이리 튜터님께서 지방 임장 잘하는 방법도 알려주셨는데 분명 분임 전에 세대당 인구와 연령 그리고 지적편집도 나무위키도 읽고 갔는데 생활권 순위는 잘못 정한 것 같습니다(분임 전이 순위를 더 잘 정한 것 같다는 생각이 들 정도)

이번 임장지에서는 분임루트를 짜보질 못했는데(죄송) 다음 임장지에서는 재이리 튜터님께서 알려주신대로 분임 루트와 단임루트를 짜봐야겠습니다.

임보라이브 피드백에서만 뵀던 재이리튜터님(실물을) 강의에서는 처음 본 것 같은데 쪽찝게처럼 핵심과 꿀팁 그리고 A, B의 맛집과 핫플을 알려주셔서 감사합니다.