[왕재] 자음과모음님 소액 특강 수강후기 🤗

지난해 8월, 내 집마련 중급반을 듣는 동시에 자모님 소액 투자 스터디도 함께 들으며 내 집 마련과 투자라는 갈림길 앞에서 꽤 오랜 시간 고민했습니다. 당시 전세 만기가 얼마 남지 않은 상황이었기에, 최소 한 달 안에는 두 방향 중 하나를 선택해야 했고, 저는 수익 가능성보다 주거 안정성을 우선하기로 결론 내렸습니다.

그렇게 꿈에 그리던 서울 자가를 이루었단 마음 뒤에 프리랜서 특성상 프로젝트 사이 필연적으로 공백이 생길 수밖에 없어서, 매달 빠져나가는 대출 원리금이 심리적 부담으로 다가오게 되었습니다. (아직 일어나지 않은 미래의 일이겠지만)

또, 보금자리론 대출 활용과 생애 첫 취득세 감면까지 받았기에 향후 3년간은 투자 목적의 주택을 추가로 매수할 수 없는 상황 이다 보니 ‘아, 이제 막 투자하기 좋다는 사이클에 들어섰는데, 나는 아무것도 하지 못한 채 지켜만 봐야 하는 건 아닐까? 나중에 내가 모은 자금으로 좋은 투자처는 살 수 없을지도 모르는데..’ 란 아쉬운 마음과 불안이 겹쳐왔습니다. 그리고 대출 원리금이라는 가속도를 가진 짐 더미가 언덕 위에서 굴러 내려오는 듯한 조급함이 가슴을 짓눌렀습니다. 기본적으로 불안 감수성이 큰 사람이라 더 그런지 모르지만, 새로 산 아파트에서 매일 아침을 맞이하는 것이 기쁘기만 하지는 않았습니다. 하지만 한편으로는 이 불안을 ‘선택을 잘못했다’는 신호가 아니라, ‘선택 이후의 책임 구간에 진입했다’는 신호로 받아들여 보자는 결론을 내렸습니다. 그리고 남아있는 가능성에 집중하여 3년이란 긴 시간을 투자 준비를 하며 알차게 공부하고 지역 데이터를 늘리는데 활용 해야겠단 생각이 들었습니다. 

그 첫 단추로 다시 듣게 된 강의가 자모님의 ‘3000만원으로 시작하는 소액투자 강의’ 였습니다. 이미 내마중 내마기와 소액투자 스터디를 거쳐 자모님 강의를 꽤 들었다 생각했지만 이번 강의는 훨씬 더 업그레이드 되어있어 기록하며 내용 습득하느라 따라가기 벅찰 정도였습니다. 하시는 말씀 모두가 꿀팁&체크 대 방출인 관계로 거의 받아쓰기 하듯 공부를 했습니다. 풀타임 강의는 4시간이었지만 습득 해야 하는 양이 워낙 방대해 매수한 아파트 인테리어 공사를 진행하며 강의를 다 듣는데 한 달이 모자를 정도였습니다.

이번 특강에서 가장 좋았던 점은 본격 실전 투자자의 관점으로 수도권&지방 입지 분석을 해주셨다는 점이었습니다. 개인 별 가용 자금에 맞는 가장 적합한 투자처와 현재 시장 상황에서 피해야 할 지역을 오픈북으로 알려주시고, 월부 강의에서 귀에 딱지가 앉을 만큼 들었던 좋은 입지 조건을 수도권과 지방으로 나눠 가장 중요하게 생각해야 하는 부분과 피해야 하는 조건을 더 디테일하게 알아가며 배운 내용을 함께 복기 할 수 있는 시간이었습니다. 

그리고 초보자 혹은 종잣돈이 적은 사람일수록 리스크 대비에 취약할 수 있으므로 살 때부터 조건 좋은 물건을 매수해야 한다는 것, 좋은 물건을 찾기 위해서는 관심 지역 아파트 주변의 부동산 빠짐 없이 돌아볼 정도의 열정을 가지고 찾아봐야 하며 그 지역에 나와 있는 모든 물건을 본다는 생각으로 매물 임장 해야 한다는 것 ★★★★★ (첫 아파트 매수를 진행하며 내가 제대로 실행 하지 못했던 부분), 전세 계약의 리스크를 피하는 방법과 대출 규제로 인한 전세 맞추기 대처법, 수도권과 지방의 자산 보유 기간을 달리해야 하는 이유, 매도 시 양도세 중과를 피하는 방법 등 자모님께 배운 내용을 열심히 노력해 따라가기만 한다면 얼마든지 6개월 안엔 투자할 수 있을 것 같은 자신감이 생겼습니다. 

📝잊기 전에 기록하기

• 투자는 쪼개서 하는 것이 아니라 보유 예산으로 할 수 있는 최선의 매물에 접근하는 것이다. (만약 가진 돈이 1억인 사람이 3천만원으로 3개의 단지 매물을 매수 하는게 좋을까? 혹은 1억 자산을 풀로 셋팅해 내가 알고 있는 최선의 단지를 투자하는 것이 좋을까에 대해선 후자가 훨씬 더 좋은 결과를 가지고 온다고 본다.)

   

• 지방 투자는 빨리 움직여야 한다는 생각을 가지고 있어야 한다.(2-4년) 빈 땅이 많기 때문에 공급 이슈가 항상 있을 수 있다. 오래두고 기회를 봐야 하는 수도권 투자보다 지방 투자는 매도 사이클이 더 빨리 찾아온다.

   

• 카더라 정보가 아닌 데이터 or 기준을 가지고 투자처 선택 해야 하며 내 종잣돈에 맞는 아파트가 있는 지역을 찾아 전세가율이 높으면서 입지가 괜찮은 곳으로, 추후 3년 내 대규모 입주 물량이 없어서 전세 운영의 리스크가 덜한 곳 교집합을 찾아 투자처를 선택해야 한다.
  ※ 공급물량이 많은 지역을 선택할 시 운영하기가 매우 어렵다. 역전세 리스크도 고려해야 함.

   

• 수도권에서는 기본적으로 전세가율 60%이상 / 지방은 전세가율 7-80%이상의 지역을 봐야 한다.

   

• 같은 예산이라면 광역시 먼저, 그리고 중소 도시로 접근을 해야 한다.

   

• 아실 그래프에서 전세가율이 10년간 오르지 않는(그래프가 ㅡ일자인)곳은 투자하면 안되는 아파트이다. 전세가율이 매매가와 같이 오르고 내리는 그래프의 아파트를 매수 해야 한다.

   

• 매도시기는 머리에서 파는게 아니라 어깨에서 이루어진다. (머리까지 오른 상황은 규제로 대출이 어렵고 매도가 쉽지 않다.)

   

• 전고점까지 상승한 단지는 피한다. 입지가 평균이고 아직 전고까지 오르지 않아 저 평가 되어있는 아파트를 찾아야 한다.

   

• 수도권 투자같은 경우, 전세 갱신 할 때 5% 올리고, 매매가도 함께 올라 시세 차익과 오른 전세금까지 버는 것이 가능하나 지방투자는 다르다. 지방은 전세가가 올라가고 있을 때 2년 보유 혹은 4년 보유한 상태라면 갱신 후 5% 올려 받지 말고 매도하여야 한다. 지방 투자는 쌀 때 사서 상승장에 매도 하여야 한다. 로또 같은 투자가 아닌 감당 가능한 투자를 해야 하고 현실적 수익이 가능한 투자를 해야 한다.

   

• 대출규제로 인한 전세 맞추기 제한 > 투자를 하는 사람들의 방법

  (1.주인이 매도하고 전세로 계약할 수 있는 물건을 찾는다. / 2.전세낀 매물 - 전세 만기가 얼만큼 남았는지 확인해야 하고, 현재 전세 시장가를 반영해 낮은 가격에 전세가 맞춰져 있을 경우, 부동산 사장님께 가격 협상을 요구해본다. ("요즘 거래되는 전세가가 이러한데 매매 가격을 좀 낮춰주세요.") / 3. 월세 만기 앞둔 물건을 -월 세입자 퇴거 후 전세 재 셋팅한다. 월세가 껴 있는 매물은 사람들이 접근을 하지 않는다. 투자금이 많이 들어가기 때문인데 역으로 이것을 이용해 매도자와 협상을 통해 기존 월 세입자를 내보내고 전세 세팅을 하는 것도 방법이다. 이를 통해 오히려 더 좋은 물건을 획득 할 수도 있다) 

   

• 소액으로 투자할 수 있는 아파트가 지방 지역별로 만들어 지고 있고 수도권은 계속 주시하지 않으면 매매가가 금방 벌어질 것이다.

   

• 소액투자는 편견에 쌓여 있으면 투자를 하지 못한다. 금리가 오르면 아파트 가격이 떨어질 것이다라는 말에 겁을 먹고 선뜻 투자하지 못하는 사람들이 있는데 전세가가 받혀주는 상황에서의 매매가 하락은 투자자 입장에서는 호시기이다. 하지만 전세가가 떨어지면서 매매가가 같이 떨어지는 시장에서는 일단 기다렸다가 전세가가 하락을 멈추고 일정 가격으로 바닥을 다지는 시점에 투자해야 한다. 이런 시장에서는 기다렸다가 투자한다는 스텐스를 가지고 있어야 망하지 않는다.

   

• 사람들이 좋아하는 아파트는 일자리(직장) / 교통(업무지구 접근성) / 환경(편의시설, 살기좋은 분위기) / 학군(학업 성취도율&특성화고 배정이 많이 되는 곳)이 네가지 요소가 충족 된 곳을 말하고, 수도권 내에서는 특히 교통과 환경적 요소가 중요하며, 지방은 환경, 학군을 충족하는 아파트이다. 더불어 상품성이 좋은 아파트를 우선으로 봐야 한다. 상품성이 높은 아파트는 균질성(아파트가 여러 개 몰려 있는 택지), 연식(지방은 18년 이상 신축, 수도권은 2-30년 구축 아파트를 보면서 용적율 200 아래의 아파트를 우선으로 > 재건축이 시행되면 잭팟 터지는 것, 1기 신도시에서는 선도지구로 지정된 곳을 우선으로 본다.), 역세권, 초품아 혹은 초등학교와 가까운 곳 이다. 초등학교를 끼고 있는 아파트는 전세거래가 매우 활발하다.

   

• 소액투자를 할 때 신용대출을 끌어서 하는것은 피해야 한다. 전세가 빠지지 않아 가격을 내려야 할 때 대응 할 수 없기 때문이다. 이럴 경우 잔금을 치룰 비용을 마련하지 못해 계약금을 날리는 일도 발생한다.

   

• 전세가 없는 지역이 투자하기에 유리
  (지방의 매매거래는 많은데 전세 매물이 없는 단지를 찾는다. 매매 거래가 활발하면 가격 상승이 오기 때문 ex)1000세대 아파트의 평균 전세 거래량은 10건 정도인데 그 아래로 매물 거래가 있다면 Good. 투자하기 좋은 곳이란 것. 지방도 사람들이 선호하는 단지 내에 전세가 없다면 매매 거래를 한다. 그러면서 매매가가 올라간다. )

   

• 조건 좋은 물건을 잡으려면 안 들어가 본 부동산 없이 방문해 보고 전화 꼼꼼히 돌려본다. 부동산 사장님과 대화하면서 물건 조건도 파악한다 (매도자는 왜 집을 파는지, 전세는 만기가 언제인지? 등. 부동산 사장님도 매수의사가 분명한 사람에게 정보를 제공한다. '아, 사장님 저 이 조건만 맞음 살 수 있는데요' 라는 말을 하면 내가 원하는 정보를 풀 가능성이 있으니 적극적으로 대화해 본다. )

   

• 지금 시장에서 유의해야 할 조건
  전세가 시세보다 낮게 껴있는 물건 (현재 나와있는 매물은 2023년/24년에 거래된 매물이기 떄문에 현 시세보다 낮을 수 있다) 일부 공급 물량이 많은 지역 제외하고 전세가가 오르는 추세이며 전세가 시세보다 낮게 껴있는 경우가 많다. 그러므로 현 전세 시세 확인 후 세입자와 조율하여 현 전세 시세대로 계약할 수 있는지 조건 조율을 한다.

   

• 돈이 조금 더 들어가더라도 전세 새로 맞추는 물건보다 껴 있는 물건 우선으로 본다. 

  현재 시장에서 전세를 놓을 때 리스크는 '역전세'가 아니라 높은 평균 전세가에 휩쓸려 전세가를 높게 올리다가 안나가는 것이다. 전세는 빠르게 빼는 것이 중요하므로 투자금 범위에 들어온다면 적정 시세로 전세를 빼는 것이 중요하다.

   

• 계약하기 전 조건에 대해 꼭 협상하고 가계약금 넣기

  목적물, 매매가, 계약일, 계약금, 중도금 및 잔금, 잔금일에 대한 협의 사항이 있어야 계약으로 인정(계약 파기시 증거물) 오름장에선 이렇게 계약조건을 걸고 계약을 하더라도 매매가가 무섭게 오르면 매도자는 배액 배상을 하더라도 계약을 파기할 수 있다. 만약 가계약금의 2배만 주고 파기하면 안되냐는 식으로 부동산 중계인이 협상을 요구할 때 절대로 흔들려선 안된다. 계약금은 매매가의 10%인 만큼 정확한 금액으로 계약 파기 시 배액 배상 받고 계약 파기를 진행 해야 한다. 자산을 갖는 중요한 거래인 만큼 꼭 기억해 두자.

• 매물 임장을 나갔을 때 사장님께 최근 전세가는 얼마였는지? 앞으로 나올 전세 매물은 몇 개인지 꼭 확인 한다. 그리고선 '내가 어느정도에 전세를 셋팅할 수 있겠다'의 감을 잡아야 한다. 

   

• 당장 투자할 수 있는 물건이 보이지 않는다면?

  미리 골라놓은 단지들을 양식에 맞게 리스트업 해두고 시세를 보고 있어야 기회를 잡을 수 있다.

   

• 매도는 수익이 난 이후에 결정한다. 단, 매수할 때 2년/4년/6년 만기 시점 단위로 수익률 계산을 해본다. (2년 보유 양도세 일반 과세)

   

📝나에게 적용할 점&계획

• 한 달에 수도권 내 투자 가능한 지역 최소 2곳 임장, 스케줄 짜고 주말/퇴근 후 시작해 본다.
• 각 임장지에서 뽑은 단지들을 리스트 업한다.
• 투자금 기준 안에 들어오면서(*향후 3년 이내 모을 가용자금 +1000-2000만원 UP)현장 임장 했을 때 사람들이 더 좋아할 만한 아파트 순서를 나열해본다.
• 좋은 단지부터 매물 임장을 진행 한다.(리스트업한 단지 중 상위 5개 선택)
• 매물 임장 하고 나서 꼭 임장보고서를 기록으로 남겨 데이터 화 한다.
• 지방 광역시 임장은 1년에 3번 정도 시간을 내 1박2일 정도 일정을 잡고 계획적으로 실행해 본다. 가서 꼭 매물 임장도 함께 진행 한다. 

당장 투자를 할 수 없는 현실이지만 성급하게 계획하고 실행하는 것을 꺼리는 저에겐 3년의 유예 기간이 주어진 것이 오히려 더 좋은 기회가 아닐까?란 생각을 해 봅니다. 꾸준히 강의를 듣고, 해마다 달라지는 시장 상황을 여러 선배 투자자들의 경험을 통해 간접적으로 체화하고 나도 발맞춰 나가려 애쓰다 보면 언젠가 다시 선택의 기로에 섰을 때, 그때 만큼은 불안이 아니라 확신에 가까운 판단을 할 수 있는 사람으로 성장해 있기를 바래봅니다. 그러기 위해선 그저 지금의 제약 속에서 할 수 있는 준비를 차근차근 쌓아가고 싶습니다.