안녕하세요?
현명한 엄마이자 행복한 투자자를 꿈꾸는 Now애미입니다.
이번 달은 감사하게도 1강에 이어 4강까지 오프라인 현장의 에너지를 온전히 느낄 기회를 얻었습니다.
리스보아 튜터님 [매임의 모든 것]
매물 임장 전, '우선순위'를 정교하게 준비
매임의 목적은? 단순히 집을 보는 것이 아니라, 저평가된 투자 물건 후보를 찾기 위함
- 생활권 선호도 분류: 단지 임장 직후 시세 지도를 펴고 생활권 내 선호도를 최상/상/중/하로 즉시 나눌 것.
- 시세 그룹핑: 투자금 범위(+알파) 내에서 가치 대비 저렴한 저평가 단지를 넓게 비교 평가할 것.
- 단지 선정 기준: 최저가 매물을 보는게 아니라 그 동의 조건등도 확인 하는 것.. 싼게 중요한게 아님!!
단지자체의 전세가 엇더라고 최근 실거래와 주변 실거래를 보면서 주변 실거래를 파악 하고 책정
한번도 이런 프로세스대로 해본적이 없어서 조금은 충격적이었습니다.
아무기준도 없이 그냥 볼수 있는 매물이 있음 땡큐~ 하는 느낌으로 두서 없이 매물을 잡았었는데
이번 주 매임이 끝나면 알려주신 프로세를 적용해서 저평가 여부, 단지선정 우선순위를 두고
효율있는 매임을 해봐야겠습니다.
[전화임장]
-집만 보여주는 사장님 보다 브리핑 잘해주고 물건 정보, 적극 추전해주는 사장님 컨택
-매임 후보 : 최저가 물건 뿐만아니라 가치대비 저렴한 물건 찾기
-매임예약 수월하게 하기 위함 : 바로 직전에 하는 것 보다 미리 예약을 하는것
[나에게 맞는 매물 찾기]
감강가능여부 : 스스로 잔금이 가능한지에 대해 생각
전세가 맞춰 있거나 맞출 수 있는 조건인지 파악
수리가능 여부 : 수리해야하는 상황이라면 수리기간 확보가능한지? 잔금치르고 해야하는지?
오늘 강의를 들으며 전화임장 부터 매물 찾기까지
그냥 과제하듯이 목표량을 채우기를 한 것 같다는 느낌이 들었습니다.
당장 투자를 할 수 없는 상황이라도 최선을 다해
전임의 목적과 내가 당장 투자할 수 있는 상황이라는
가정하에 평소에 적극적인 자세로 전임 매임에 임하겠습니다.
[ 협상→명분을 주고받는 과정]
협상은 무조건 깎는 것이 아닌 명분을 주고 받는 것!!
사장님이 나의 편의를 봐줄 수 있는 명분을 주는 것이 협상이다!!
투자를 해야하는 사람은 사장님이 아니라 ‘나’임을 잊지말도록
사장님과의 대화속에서 매임을 하고 안 것 들 중 나의 조건을 제시
- 내가 조사한 단점(타워형, 수리 필요 등)을 정중히 제시하며 나에게 유리한 조건을 이끌어낼 것.
- 가격 조정뿐만 아니라 잔금 날짜, 수리 기간 확보 등도 중요한 협상 포인트임.
튜터님의 매물을 찾아 가는 과정을 통해
“현장에 답이 있다” 는 진짜 의미를 배웠던 것 같습니다.
어려움이 생겨도 포기 하지 않을 이유와 그런 환경을 극복해 오신
튜터님의 이야기를 들으며 함께 하는 과정의 중요성을 다시 한번 깨달았습니다.
진짜 투자에 필요한 매물임장의 모든 것을 알려주신 보아튜터님 감사합니다.
윤이나 튜터님의 [앞마당 관리로 투자까지 이어지는 실전 투자 노하우]
‘매수의 핵심은 준비된 앞마당’!!
꾸준히 관리한 사람만이 기회가 왔을 때 망설임 없이
앞단을 잡을 수 있음을 알려주시며
이번 강의 내용을 통해 '아는 지역'을 넘어 ‘투자까지 이어지는 앞마당 관리법’에
대해 하나 부터 열까지 앞마당 관리의 모든 것들을 알려주셨습니다.
임장과 임보는 씨앗을 뿌리는 과정일 뿐, 진짜 수확돌보기에서 결정
시세 트래킹: 의미 있는 단지들의 매매/전세 시세를 꾸준히 관리.
원페이지 정리: 앞마당 지역 중 투자 우선지역 3곳을 선정하여 현황 요약.
전수 조사: 선정된 3곳의 매물을 샅샅이 뒤져 실전 혹은 모의 투자 진행.
시세트레킹의 본질은 매매가와 전세가가 오르는지 내리는지 흐름을 파악하는 과정
시세를 꾸준히 보면 가치가 높은 단지들을 눈여겨 보다가 시세흐름을 보고 기회를 포착
시세 트래킹 루틴: 3-3-3 & 9-9-9 전략
| 구분 | 단지 | 소요 시간 | 항목 (입력 내용) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 기본 (3-3-3) | 3개 단지 | 매일 3분 | 3개 항목 입력 | 아침 루틴으로 무의식적 실행 |
| 심화 (9-9-9) | 9개 단지 | 지도 포함 9분 | 9개 항목 기록 | 1~3등 생활권별 각 3개씩 |
실거래가는 1~2개월에 찍히므로 투자할때가 되서 그래프를 보는 것은 한발 느릴 수 도 있음
꾸준한 호가 관리로 흐름을 빨리 포착하는 것이 중요!
앞마당의 ‘원페이지 정리’
사장님의 말씀에만 의존하지 말고 원페이지로 정리 해 둘 것
- 공급 상황: 향후 입주 물량 및 매물 적체량 확인.
- 시장 분위기: 뉴스, 현장 분위기, 저평가 여부 기록.
- 비교 평가: A 지역 vs B 지역을 비교하여 우선순위 결정.
- 자금 계획: 보유 종잣돈, 연간 저축 가능 금액.
- 대출 및 마통 활용 시 중도상환수수료까지 계산.
- 2년 뒤 역전세 대비: 전세금의 10% 정도 예비비 확보 확인.
최종 체크리스트: 나에게 맞는 물건인가?
- 목표 매수가: 최근 3개월 최저가보다 한 단계 높은 수준 정도로 설정.
- 환금성: 4~6년 후 내 물건을 받아줄 수요자가 충분한가?
- 네고 여지: 내 상황이 아닌 매도자의 급한 상황을 파악했는가?
오늘 윤이나 튜터님의 강의를 들으며 지금까지 힘들게 만들어 온 앞마당의 관리가
너무나 허술하다는 생각이 들었습니다.
의미도 모른채 전수조사를 하며 숫자만 기록하다..
그것마저도 포기해 버렸는데.
오늘 알려주신 전략들을 통해 언제든 기회를 포착할 수 있는
투자로 이어질 수 있는 앞마당들로 변신시켜야 하겠다는 생각과 의지가 들었습니다.
욕심많은 저는 999를 실행해 보겠습니다!!
잘못된 길로 가고 있던 방향을 잡아 주시고
새롭게 시작할 수 있는 마음의 불씨를 지펴주신 윤이나 튜터님 좋은 강의 감사합니다.
