안녕하세요. 올바른 방향을 보고 투자하는 바루바입니다.
최근에 친구의 서울4급지 아파트 매수를 도와주었습니다. 이 과정에서 저 또한 많이 배우고 성장할수 있었습니다.
결과부터 말씀드리면 4급지 1등생활권 구축대장아파트의 로얄동 1층물건을 1천만원 네고하여 매수하였습니다.
친구는 생애최초 실거주집을 마련하는 상황이었기에 규제에서는 상당히 자유로운 상황이기는 했으나 매물이 없고 규제가 더 심화되는 현재 시장에서 선택지가 많지않은 상황이었죠.
친구가 처음 월부에 입성을 한건 작년11월부터였습니다. 당시 내집마련 기초반을 수강하길 권하면서 최소 3개의 앞마당을 가지고 비교하여 매수하라고 조언했었죠.
저도,친구도 서울앞마당은 하나도 없었습니다. 저는 지방광역시만 알고있고 친구는 부동산공부가 처음이었으니까요.
친구는 11월에 내집마련기초반을 들으면서 저와함께 동대문구 앞마당을 만들었습니다. 그때당시에도 좋은매물들이 거의 없는 상황이어서 저도 만들면서 많이 놀랐었죠.
12월에는 내집마련 중급반을 수강하며 조원들과 함께 동작구를 만들었더군요. 그러나 동작구는 이미 친구가 접근하기에는 날아가버린 상황인것 같았습니다.
1월달에는 관악구와 강동구를 돌아보면서 앞마당을 늘려나갔습니다.
심지어는 송파구 후순위생활권의 10평대도 알아보았더군요.
그래서 친구가 뽑아온 탑3!
결국에는 다른 모든지역은 매물이없어 살수가 없었고 동대문구 구축 대장아파트를 포함해 동대문구와 관악구안에서 결정해야했습니다.
사실 내집마련은 투자자와 달리 내 가용자금과 실거주만족도를 동시에 충족하는 단지라면 충분히 매수해도 된다고 알고있었습니다.
투자로써는 사실 앞마당도 부족하고 비교평가가 제대로 되었다고는 생각하지않았기에 많이많이 부족하지만 실거주매수라면 친구의 조건에 부합하는 단지내에서 찾아봐도 충분할거라는 생각은 들었습니다.
결정적으로! 친구가 지금까지 3개월동안 달려와서 의지력도, 흥미도 점점 잃어가는 상황이었습니다.
지금 이대로 가다가는 친구가 영영 서울에 집을사지 못하겠구나 하는 생각이 들었죠.
그래서 저는 휴가를쓰고 부산에서 서울로 친구를 도와주러 올라갔습니다.
친구가 작년11월부터해서 지금까지 관심있는 단지의 매매가 트레킹은 항상 해오고 있었더라구요.
관심있었던 동작구,강동구 단지들이 새해가되며 날아가고 저층매물들도 없는 0개를 목도하면서 친구는 자신감을 점점 잃고있었습니다.
하지만 아직 기회는 있었습니다. 현재 친구의 1등단지에는 매물이 2개가 있더군요. 당장 오늘 보러가자고하고 해당 매물을 가진 부동산에 워크인했습니다.
사실 작년 11월에 앞마당을 만들면서 매물임장까지 같이했던 단지이고 가치가 충분히 좋다는 확신도 있었습니다. 가격만 합리적으로 조정되면 매수도 바로 결정할정도로 확신은 있는 상태였죠.
그래도 친구의 불안함을 더 줄여주기위해 부동산으로 가는내내 내가아는 단지들과 계속해서 그래프를 붙여가며 단지의 가치와 가격에 대해 확신시켜줬습니다.
부동산에 가서 무슨말을 해야할지도 연습하면서 갔죠.
부동산에 들어가서 부사님께 말씀드렸습니다.
"사장님 저희 돈N억있구요, A단지에 관심있는데 너무너무 사고싶어서 들어왔어요. A매물과 B매물이 있던데 혹시 오늘 볼수있나요?"
그러자 부사님이 "매물을 보려면 약속을 잡고오셔야하는데~~. 일단 앉아봐요. 우리매물이 좋은건 다나갔어. 아직 실거래는 안떴지만 작년 12월에 24평 중층이 00억에 거래됐어요. 그래서 내가봤을땐 1층짜리 N억이 제일좋아. 고층물건은 올수리해야해서 거의 00억이에요. 그리고 관리도 엉망이고 뒷동이라서 별로 추천안해요. 1층이 안좋은건 맞는데 어떡해. 물건이 이게 제일좋은걸. 보실려면 저녁 7시반에 오셔야해요. 그때 다시 올수있어요?"
3시에 갔던 우리는 약속을하고 나와서 계산기를 다시 두드려봤죠.
1. 앞마당 내에서는 이단지가 감당가능한 것들중 가치가 가장좋다.
2. 가격은 이전 실거래가대비 + 1층물건임을 감안할때 싸지도 비싸지도 않은 상태이다.
3. 관악구의 1등생활권 구축아파트 저층이 현재 이 물건과 같은 가격이다.(친구는 직장이 도심권이라 관악구보다 동대문이 훨씬 실거주만족도가 높은 상황)
4. 관악구는 기본집, 동대문은 6년전 올수리이다.
5. 동대문은 평지, 관악구는 언덕이라서 실거주만족도는 동대문이 월등하다.
6. 동대문단지는 주변 재개발로 천지개벽중이고 가장 아쉬웠던 교통이 향후 개선되며 역세권단지로 새로태어나게 된다는 호재도 있다.(그래서 구축대장이다)
결국 이 매물에 큰 하자가 없다면 매수해도 괜찮을거라는 결론을 내렸습니다.
이후 매물을 직접보니 수리할 필요가 없는 깔끔한 상태였습니다.
그래도! 부동산 사장님께 얘기는 했죠.
"사장님 저희가 중도금을 n억 더 드릴테니까 몇백이라도 깎아주실수 있나요?"
그랬더니 사장님이 "알겠어요. 한번 얘기해볼게요.
1천만원 얘기해서 5백정도 해보면되겠죠?"
그렇게.. 5백을 기대했던 우리는 부사님의 뛰어난 언변으로 1천만원을 깎아 매수하게 되었습니다!
럭키비키~!!
이후부터는 정말로 저도 공부가 많이되는 경험을 하게되었습니다.
매수절차는 크게 매매약정서 작성(통상 가계약으로 인정) - 매매약정금 송금(매매가의 1%) - 토지거래허가 신청 - 15~21일뒤 허가가 나면 매매계약서 작성 - 약정금을 돌려받고 약정서 효력은 끝내버리고 계약금을 계약서 작성일에 계약금 전부를 새로 송금 - 주택자금조달계획서 신고 - 신고필증받아 주담대 신청 - 중도금 지급일에 중도금 지급 - 잔금일에 대출말소하며 잔금치기 및 관리비정산 - 소유권 이전등기 및 취득세 신고
여기서 중요한 사항은
1. 매매약정서는 가계약문자를 대신함.
2. 매매약정서가 토허제 제출서류는 아니지만 가계약서로 대신하므로 꼭 가지고 있어야함
3. 약정금을 돌려받지않고 차액만 계약금으로 주면 안된다! 본계약날 약정금을 반환받고 매수인이 계약금 전부를 다시 쏴주는게 가장 깔끔하다.
약정금은 토허제승인을 위한 약정일뿐이므로 본계약에서는 법적효력이 없다.
혹시나 토허제 승인이 늦어지거나 조건이 달라지거나(주담대 일정변경으로 잔금일 변경등) 허가결과에 따라 상황이 달라지게되면 본계약에 지장을주기 때문이다.
만약 일정이 늦어지면 대출심사나 자금조달계획서 신고과정에서 추가소명이 필요하고 자칫하면 대출이 늦게나와 잔금이 안되거나 자금조달계획서와 내용이 달라져 과태료를 물어야할수도 있다.(취득세의 5배까지)
이 과정에서 매매약정금도 부동산 사장님이 잘 안내해주셔야하고, 토허제 신청부터는 매수인이 제출해야할 서류가 매우많기때문에 가급적이면 법무사를 끼고 하는것이 좋습니다.
매수자와 매도자 쌍방이 토허제 승인에 협력하기로 했기때문에 매도자도 10만원, 매수자도 10만원을 내고 법무사를 고용해서 진행하게됩니다.
이과정에서 자금조달계획서라는것을 작성해야하는데요, 총 2가지의 자금조달계획서를 작성해야합니다.
1.토지자금조달계획서: 매매약정서를 쓴날에 바로 작성합니다. 이걸 제출해야 토허제 승인신청을 할수있거든요. 금액은 100% 정확하진 않아도됩니다.
하지만 어느정도는 그자리에서 적을수 있어야합니다.
다행히 부사님이 아는 대출상담사를 통해 최대 예상주담대액수를 파악할수 있었네요. 일잘러 부사님을 만나는게 그래서 정말 중요합니다!
그리고 평소에 자금조달계획을 잘세워두고 알아두셔야합니다! 그러면 급매를 잡을수있습니다.
(우리껀 급매는 아니었지만요.)
2.주택자금조달계획서: 본계약날 매매계약서를 작성한 후 30일이내에 작성하여 관할구청에 신고해야하는 실질적 자금조달계획서입니다. 토지자금계획서랑 크게 달라질게 없다면 다행이지만 이 서류는 정확해야합니다. 제출후 수정신고도 가능하다고하니 최대한 정확하게 기입하세요.
그밖의 각종 서류는 법무사님이 다 알려주시겠지만 월부닷컴의 전문가칼럼에 '자금조달계획서'를 쳐보시면 '디수'님이 정리해주신 칼럼이 있으니 참고하면 좋을것같습니다.
https://weolbu.com/s/KLusUURml6
이밖에 취득세(12개월할부), 복비, 장기수선충당금(관리비에서 나가는 돈으로 앞으로 살면서 내면됨), 선수관리비(통상 매수인이 매도인게게 잔금일에 30만원줌),인테리어비,법무사비,국민주택채권까지 부대비용이 아직 많습니다.
잔금전 주담대실행도 해야하므로 주택자금조달계획서를 제출하여 국토교통부로부터 신고필증을 교부받아야 주담대신청이되니 꼭!꼭! 자금조달계획서 빠르게 신고합시다.
여기까지 친구의 서울4급지 입성기였습니다. 복잡한규제와 날라가는 기회들 사이에서 손놓고 보고있지만말고 실행에 옮기는것이 무엇보다 중요함을 깨닫게된 경험이었습니다.
월부덕분에 부동산을 알고 집주인이 될수있었고, 또 그덕분에 친구의 인생도 올바른 방향으로 흘러갈수있게 도와줄수 있었습니다.
다시한번 부동산 공부를 할수 있었던것에 깊은 감사함을 느끼고, 이과정에서 가장 고생많이하고 애먹은 코봉에게 다시한번 축하의 말을 건넵니다!
친구야 첫집마련 진짜진짜 진심으로 축하한다~!^@^!
