서울 내 최고 저평가지역, 노원구 매수를 고민한다면 반드시 들어보세요. (밥잘튜터님 노원 지역분석 특강 후기) [워렌부핏]

안녕하세요~

선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는 워렌부핏입니다!

2025년 한 해 동안

서울에서 중상위급지인 마포, 성동, 광진 등의 가격이 급등함에따라

온기가 점차 서울 외곽으로 퍼지는게 느껴졌습니다.

노원에도 상승흐름이 닿을까 할때 쯤

갑자기 10.15 규제가 터지면서 다행히도 그 흐름이 끊겼고

노원구는 여전히 저평가된 가성비 지역으로 남게 되었습니다.

서울 내에서는 상대적으로 외곽일지라도

주거환경이나 학군이 우수하고

4, 7호선을 품고있어 주요 업무지구들까지도 1시간 이내에 접근 가능한

가치있는 가성비 지역이기 때문에 관심을 많이 갖고 있었습니다.

하지만 임장을 다녀왔는데도 우선순위가 뾰족하게 서지 않아

고민하고 있전 찰나에 지역분석 명강사로 유명하신

밥잘튜터님의 노원특강이 오픈되어서 바로 수강하게 되었습니다.

기대를 하긴 했지만 막상 강의를 듣고나니

정말 듣길 잘했고, 계속해서 +알파의 인사이트와 정보들이 등장해서

기대했던 것보다 더더더 만족스럽고 많이 배워가는 강의였습니다ㅎㅎ

그러면 강의에서 느낀 인사이트를 한 번

후기로 남겨보도록 하겠습니다.

1.교통 vs 학군, 무엇이 우선순위일까?

노원은 중계동 학원가를 품고있기 때문에

예전부터 서울의 3대 학군지로 유명한 곳입니다.

동북권에는 중계동만한 규모의 학군지가 없기 때문에

대체불가한 입지와 수요를 갖고 있는 곳입니다.

여전히 외곽지역에서는 아이들 학교 보낼때가 되면

노원으로 이사하려고 하는 수요가 많습니다.

하지만 과연 이 절대적 입지가 여전히 유효할까요?

구조적으로 새로운 학군지가 더는 생기기 어려운 이 시점에서

노원구는 앞으로도 건재할 거라고만 생각했지만

반드시 그렇지만은 않다는 사실을 배우게 되었습니다.

강의에서는 학생 수의 변화와 가격변화 등을 통해

앞으로 어떤 관점을 갖고 매수에 임해야 하는지 배웠고

입지가치의 우선순위가 반드시 학군만은 아니라는 것을

새롭게 깨달을 수 있었습니다.

하지만 여전히 학군의 힘은 살아있기 때문에

만약 학군이 우수한 중계동 인근에 매수를 하게 된다면

단지별로 비슷한 위치에 있더라도 배정범위가 달라

선호도가 크게 갈릴 수 있기 때문에

이 부분도 주의해야 한단 것을 배웠고,

어떤 단지를 우선으로 봐야하는지도 알게되어 좋았습니다 😃

🎬BM Point

1. 투자 우선순위 비교 시 입지가치 비중을 잘 조절하여 생각하기
2. 비학군지에서는 임대아파트가 배정되는 초등학교라고 무조건 싫어하는게 아니다!

2. 재건축 호재에 대하여

서울에서 재건축 하면 떠오르는 몇몇 지역이 있을텐데요

그중에서도 노원구의 상계주공이 대표적입니다.

10단지가 넘게 있을 정도로 세대수가 크고

주변이 전부 평지인데다가 용적률이 낮아서

재건축이 되먼 압도적인 규모와 크기를 가진 뉴타운이 될 수 있습니다.

남양주의 다산신도시도 살기가 참 좋지만

상계주공 인근은 이보다 위치적으로도 더 우수하고 규모고 크기때문에

재건축 시 비교할수 없을 정도로 좋은 택지가 되지 않을까 싶습니다.

그로 인해 재건축 호재에 대한 사람들의 기대심리가 이미 반영되어

일부 단지는 가격대가 꽤나 높게 헝성되어 있습니다.

하지만 재건축 단지를 진짜 매수해야 한다고 하면

대체 어떤 관점과 기준을 갖고 매수를 해야할까요?

많은 분들이 아래와 같은 궁금증을 갖고계신다는 것을 알게되었는데요

Q .재건축이 진행중인 단지를 매수하게 되면, 그다음 과정은 어떻게 되죠?

Q.재건축 추가분담금 돈이 없으면 어떻게 하나요?

Q. 재건축 빨리되는 단지는 호가가 많이 올랐어요. 비싸게 사도 되나요?

Q.재건축 진행 단지는 21평, 재건축 미진행단지는 24평을 살수 있는데 어떻게 하죠?

Q.재건축 언제쯤 되는 건가요? 안되면 어떻게 하죠?

저도 이 부분이 정말 궁금했었는데,

튜터님께서 강의에서 이 부분에 대해 매수 시 유의해야할 사항과

기준에 대하서 명확히 설명을 해주셔서 정말 큰 도움이 되었습니다.

호재인 건 맞지만 실현되기까지 워낙 오랜 시간이 소요되기 때문에

기회비용까지 잘 고려해야 한다는 것을 느꼈습니다.

🎬 BM Point

1. 재건축 단지의 진행단계 기억(안조사관착해)
2. 조합설입인가 후에도 10년 이상 소요될 수 있음을 기억!
3. 단기에 실현될 호재가 아닌 이상 호재로 급등하면 급락할 수 있다.

3. 외곽 신축의 미래를 가늠하기

상계뉴타운이라고 하면 미래의 상계주공 재건축을 떠올릴 수 있지만

지금 뉴타운으로 개발중인 곳은 바로

상계~불암산역 인근에 위치한 재개발 택지입니다.

일부 구역은 이미 재개발이 되어 푸르지오, 롯데캐슬같은

브랜드 신축 단지가 되었습니다.

앞으로 오랜 기간에 걸쳐 점점 더 신축단지가 많아지면

뉴타운 구색을 갖춘 곳이 될 예정입니다.

하지만 사실 위치가 서울을 크게 봤을 때 노원구는 이미 외곽인데

그 안에서도 가장 외곽입니다.

그렇다고 학군이 좋은 것도 아니고 교통이 그리 우수하지도 않습니다.

아직까지 환경이 좋아진 것도 아니기 때문에

사실 실거주 매력도가 그리 높진 않습니다.

그래수 과연 이런 단지들을 투자/매수하게 된다면

과연 어떤 기준을 갖고 접근을 해야할까에 대해 궁금했는데

튜터님께서는 비슷한 위상의 외곽 뉴타운 단지들을 가지고

설명해주신 덕분에 명쾌하게 이해가 되었습니다.

메인 입지에서 벗어난 위치의 있는 신축 뉴타운이

초기에는 중심지에 비해 어느정도 위상을 가져갔는지,

시간이 지나면서 어떻게 변했는지 확인가능한 사례가 있기 때문에

상계뉴타운의 신축 단지들은 어떤 기준을 갖고 바라봐야하는지

새롭게 배울 수 있었습니다.

‘단순히 이 단지를 사도 될까?’가 아니라

비슷한 위상을 가지는 지역의 과거 사례를 보며

미래를 한 번 상상해보는 것이 정말 큰 도움이 되었습니다.

🎬BM Point

헷갈릴 때는 비슷한 케이스에 속하는 과거 다른 지역 사례를 찾아보기

노원구를 임장하고 난 뒤에도

가치 우선순위가 뾰족하지 않아 고민이 되었는데

이번 강의를 통해 모든 고민이 해결되었습니다 ㅎㅎ

임장을 가기 전에도 후에도

지역을 이해하고 매수 기준을 잡는 데 정말 큰 도움이 되니

매수를 고민하시는 분들께서는 반드시 들어봐야 할 강의라고 생각니다.

좋은 강의 해주신 밥잘튜터님께

진심으로 감사드립니다!