안녕하세요, 나의 초심을 단단히 지키는 나초단입니다.
날씨가 많이 차가워졌습니다.
부쩍 추워진 날씨에 우리 모두 따듯하게 입으시고 감기 조심하셨으면 좋겠습니다.
주변 사람들을 보면 "이제 투자 끝났다",
"현금 없으면 못 들어간다"는 한숨 섞인 소리가 참 많이 들리더라고요.
하지만 정부가 유독 꼼꼼하게 규제망을 씌워둔 곳들을 가만히 들여다보면,
역설적으로 그곳들이 왜 많은 사람이 갖고 싶어 하는 곳인지 힌트를 얻게 되기도 합니다.
지금 당장 매수하지 않더라도, 언젠가 올 기회를 잡기 위해
이 규제를 미리 공부해 두는 게 중요하다고 생각합니다.
1. 단계별 규제 핵심
조정대상지역: 수익률에 직접적인 영향을 주는 세금
- 취득세 중과: 2주택 8%, 3주택 이상 12%. 취득세만으로도 투자 수익의 큰 부분이 나갈 수 있어
명의 전략이 필수입니다. - 양도세 비과세 요건: 이제는 보유만 해서는 안 되고 '2년 거주'가 필수입니다.
갭투자를 계획하신다면 나중에 실제로 입주할 수 있는 상황인지까지 미리 계산해 둬야 합니다. - 일시적 2주택: 종전 주택 처분 기한이 2년으로 짧습니다. 갈아타기 하시는 분들은 타이밍을 놓치면 비과세 혜택이 증발하니 주의해야 합니다.
투기과열지구: 대출 한도와 정비사업 권리 제한
- LTV 40% 제한: 스트레스 DSR 3단계까지 겹쳐서 대출 한도가 정말 안 나옵니다.
이제는 '가용 현금'이 얼마인지가 가장 큰 변수가 되는 구간입니다. - 정비사업 조합원 자격: 재건축은 조합설립 인가 후, 재개발은 관리처분 인가 후에 매수하면
조합원 지위를 승계받지 못하고 '현금청산' 당할 위험이 있습니다.
노후 주거지 임장 가실 때 특히 확인해야 할 부분입니다.
토지거래허가구역(토허제): 실거주 의무와 거래 허가
- 사실상 갭투자 금지: 무조건 실거주 목적이어야만 허가가 나옵니다.
전세를 낀 매물은 아예 살 수 없습니다. - 사전 허가 필수: 구청 허가 없이 체결한 계약은 무효입니다.
허가를 받은 후에도 2년간 실제로 사는지 조사 나오니 확실한 입주 계획이 있어야 합니다.
2. 2026년 투자자가 놓치기 쉬운 디테일
단순히 규제지역이라고 아는 것보다, 아래 실무적인 독소 조항들이 내 자금 계획을 흔들 수 있습니다.
- 대출 금액의 천장: 시가 15억~25억 이하는 최대 4억, 25억 초과는 최대 2억까지만 대출됩니다.
LTV 비율보다 이 '절대 금액 제한'에 걸려 자금이 모자라는 경우가 많습니다.
- 스트레스 DSR 3.0% 가산: 규제지역 주담대에는 3%의 가산금리가 적용됩니다. 연봉이 높아도 대출 한도가 예전보다 1~2억 원씩 줄어든 상태입니다.
- 자금출처 증빙 의무화: 실거래 신고 시 '계약금 이체 내역' 제출이 필수입니다. 출처가 불분명한 돈이나 증빙 없는 차용은 바로 세무조사 타겟이 될 수 있습니다.
- 청약 가점제 비중: 규제지역 85㎡ 이하는 가점제 비중이 70~100%입니다. 가점이 낮다면 청약에 매몰되기보다 급매나 경매로 눈을 돌리는 것이 실무적으로 빠릅니다.
3. 마치며: 지금 우리에게 필요한 '단 하나'
우리가 함께 읽은 책 **<원씽>**에는 이런 구절이 나옵니다.
“탁월한 성과는 당신의 초점을 얼마나 좁힐 수 있느냐와 밀접하게 맞물려 있다.”
지금 우리에게 필요한 '원씽'은 복잡한 시장 상황을 탓하는 게 아니라고 봅니다.
나중에 완화의 시그널이 왔을 때 바로 움직일 실력을 쌓는 것입니다.
시장이 차가울 때 앞마당을 늘려놓은 사람만이 나중에 웃을 수 있을 거라 믿습니다.
오늘도 현장에서 묵묵히 걷고 계신 모든 동료분들을 진심으로 응원합니다.
