안녕하세요
바보같은 짓을 한건아닌지 하루에도 몇번씩생각나는데 너무간절해서 꼭 답변좀 남겨주세요
저는 수지에 일을하고 남편은 강남으로 출퇴근하고있습니다. 올해부터 수지에있는 어린이집대기걸어놓은것이 확정되어 아기도 수지로 3월부터 어린이집다니구요
지금 현재 살고있는곳은 2동탄 (역세원아님)입니다.
수지매물을 몇개월간 보던중 가격이 몇천씩올랐고
임장을 하던중 마음에드는 매물이 있어 덜컥 가계약금 2천만원을 송금하였습니다.
아직 매도전이라 마음이 많이불안한데요 부동산 사장님께도 가계약금 송금전 저희집매도전이니 기간을 넉넉히달라고했었고 중도금은 3월10일 잔금일은 4월30일로 정해졌고
내일 약정서에 서명하러갑니다!
그런데 제가 매수한 집주인분이 가계약금 들어오자마자 다음달 다른집을 매수한 상황이고 그집은 전세자가 있는상황입니다.
이랬을때 붙인 사진과같이 약정서를써서 주셨는데
저는 불안해서 매수자의 기존주택매도가 성사되지 않거나 금융기관 대출불가 등으로 자금조달불가의 경우 는 무효로 본다는 특약을 넣고 싶은데 맞을까요?
그리고 민법제565조에 따른 계약금 해제도 토지거래허가후 정식매매계약체결이후에만적용한다 이렇게 수정하고 싶습니다….
무지한 상황에서 너무 마음이 힘들고 괴로워요ㅠㅠ.. 상급지 갈아타기 너무 힘드네요
도와주시면 정말 감사하겠습니다.
댓글
안녕하세요 hhddssaaqq님. 너무 자책하지 마시구요..하나씩 해결 해 봅시다!!! 기존 집이 팔리지 않았는데 매수 계약부터 진행하게 되어 심리적으로 매우 불안하실 텐데, 제안하신 특약 사항들이 실질적으로 어떤 의미를 갖는지 정리 드려볼게요 1. '기존 주택 미매도 시 무효' 특약에 대하여 가장 원하시는 "기존 주택 매도 실패 시 또는 대출 불가 시 계약 무효" 특약은 매수자 입장에서는 최고의 안전장치입니다. 하지만 현실적으로 매도인 입장에서는 이미 다른 집을 매수한 상태에서, 질문자님의 집이 안 팔려서 계약이 무료가 되면, 매도인 또한 본인이 계약한 집의 계약금을 날릴 위험에 처하게 됩니다.. 그래서 매도인 입장에서 해당 조건을 수용할 확률는 낮을 수 있다는점 고려 하시면 좋겠습니다. 다만 질문자님의 상황에서는 어쨌든 리스크를 줄여야 하기 때문에 기존에 '잔금 기간을 넉넉히 잡는 것'으로 이미 이야기 하신 바 있기 빼문에! "매수인의 기존 주택 매도 지연 시 잔금일을 OO일 연장한다" 수준의 절충안을 제안해 보시는건 어떨지 생각 해 보았습니다. 2. '민법 제565조' 관련 수정 요청에 대하여 현재 상태: 토지거래허가구역 내에서는 허가를 받기 전까지는 '유동적 무효' 상태입니다. 허가 전이라도 계약금만 주고받은 상태라면 누구든 계약금을 포기하거나 배액 배상하고 계약을 해제할 수 있다고 보입니다 수정의 의미: 만약 "허가 후에만 565조를 적용한다"고 수정한다면, 허가 전에는 계약금을 포기하고 싶어도 마음대로 해지하지 못하도록 묶어두는 효과가 있습니다. 3. 그래서 어떻게 해야할까... [추천 특약 문구] - 대출 관련: "매수인의 귀책사유 없는 금융기관의 대출 불가로 인해 자금 조달이 불가능할 경우, 본 계약은 무효로 하며 기 지불한 계약금은 조건 없이 반환한다." - 매도 관련 (협의용): "매수인의 기존 주택 매도가 잔금일 전까지 성사되지 않을 경우, 잔금일을 상호 합의하에 최대 1개월 연장할 수 있다." (무효보다는 연장이 협의 가능성 있지 않을까 싶습니다)
추가로 매도인이 특약 추가를 거부할 경우, 현재 동탄 집을 급매로라도 빠르게 매도하는 전략을 동시에 세우시는 것을 추천드립니다..!!! (매도팁: 일을 정말 잘하시는, 특히 비슷한 단지 최근에 거래하신적 있는 사장님을 찾아서 매도 올려놓으시고, 네고 가능 범위 알려주시면서 빠르게 매도가 가능할 수 있도록 노력 해보시면 좋겠습니다) 아무래도 불안한 마음 드실 수 있지만, 현재 할 수 있는 것을 최대한 해 보시고 이러한 상황을 최대한 솔직히 이야기 드리면서 도움 요청 해보시면 좋을 것 같습니다. 잔금일 4월30일이면 아주 시간이 없지 않지만, 내일 약정서 작성시 사정 이야기 해보시고, 기간이라도 꼭 늘려보시면 좋겠습니다!
안녕하세요~! hhddssaaqq님
내일 약정서 쓰시기 전에 마지막으로 확인해보고 싶은 마음 너무나 공감됩니다.
최근에 토지거래허가제 약정서부터 잔금까지 자세히 나와 있는 글 먼저 공유드려 볼게요.
https://weolbu.com/community/3808071/
대출불가나 기존주택 매도가 되지 않는 경우에는 약정을 무효해달라고 하는 조건을 매수하신 수지 매도자가 동의를 해주시기 어렵지 않나 싶기도 합니다. 매도자 설득이 필요한 부분이라고 생각돼요 ㅠ
민법 제565조는 해약금과 관련된 조문인데요. 대법원 판례 내용을 해석하면 아래와 같습니다.
① 토지거래 허가를 받지 않은 아파트 매매계약은 무효이다.
② 다만 이와 별개로 계약을 별개로 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금을 배액으로 배상하기로 한 약정은 유효하다.
정리해보면 관련 법령을 해석한 대법원 판례가 있기 때문에 현재 시점에서 약정서 내용을 변경하는 것도 조금은 어려울 수 있겠다 싶습니다.
잔금을 조금 더 길게 해보는 방법도 있을 것 같아요. 다만, 주의사항은 계약서 작성일부터 입주까지 4개월 안에 마무리 하셔야 합니다.
걱정하시는 가장 큰 이유는 매도가 안 되실까봐 어려운 마음일 것 같은데요. 물건의 가격이나 상태에 따라서 매도 확률이 바뀔 수 있다고 생각합니다.
또한 3월부터 어린이집도 보내셔야 하기 때문에 수지로 가기 위해서 동탄 매도를 욕심을 낮추고 빠르게 진행해 볼 것 같습니다.
꼭 안전하게 거래 되셨으면 좋겠습니다.
