[행복저축] 더 나은 선택을 위한 투자공부 복기글(feat.공동임차인이라고 들어보았나요?)

안녕하세요, 행복을 차곡차곡 쌓아 미래를 만들고 싶은 행복저축입니다.

월부를 시작한지 벌써 1년이란 시간이 흘렀는데요,

아직 1호기 투자를 하지 못했지만 공부를 시작하기전부터 “매수/전세맞추기/매도”의 경험을

다양하게 해보았던것 같아요

아무것도 모르면 용감하다고 하지요,

이전의 경험들이 1호기를 위한 더나은 선택과 지금 공부를 하고 있는

과정에서 내가 경험했던것들과 봐왔던 것들을 잘 적용하여

1호기를 하고 싶은 마음만은 충만한데 아직 실행을 못하고 있네요(ㅠ.ㅠ)

투자경험이라기 보단 투자공부방 글에 이 글을 쓰는건

지난 장에 매수한 물건의 전세 재계약에 대한 글을 복기로 남겨두고자 입니다.

2022년 지방 상승장 중소도시에 매수한 이 물건은

매수하자마자 가격상승이 이루어졌으나, 2023년 금리상승과 더불어

하락장으로 2년 후에 역전세를 맞게 됩니다.

역전세가 예측이 되었기에 자금마련을 위해

기존 보유하고 있던 다른 매물은 매도하기로 마음먹고

시장이 차가워졌지만 매도를 빠르게 할 수 있었습니다.

(되돌아 보면 단지의 선호도가 높았기 때문에 하락장에서도 매도가 쉬웠던 단지였고

그리고, 그이후에도 많은 상승을 보여주어 제 마음을 또 쓰리게 했던 매물 ㅠㅠ..

아마 월부를 미리 알았더라면 매도하지 않고 다른방법으로 투자금 마련을 생각해볼수 있었겠네요)

매도한 투자금+보유금+대출가용범위를 계산하여

역전세에 대비하였는데, 마음씨 좋은 세입자를 만난 운이 작용한 것일까요,

원래 2년 후 이사 가기로 하였지만, 저의 설득과 요청으로

2년더 재계약을 해주게 됩니다.

심지어 역전세 시세보다 높은금액으로 거주해주셔서

다행히 역전세 금액을 조금이라도 방어할수 있어서 매우 감사하였죠

(아쉬운점 복기: 미리 세입자와 협의하였다면, 기존 물건을 매도하지 않았어도 됬었다….ㅠㅠ)

이후 또 2년이란 시간이 흘러 2026.1.월 만기가 돌아오는

이 물건은 새로운 세입자를 구해야 하는 상황이 왔습니다.

보유하고 있는 물건은 생활권 내에서 1.5순위라고 판단하고

(2순위 일수 있지만, 사람의 선호도에 따라 1순위보다 더 선호될 수 있는 입지)

전세 갯수, 거래된 전세가, 주위 시세 등을 파악해 보았을때,

제 물건(A)은 전세가 1개, 1순위 단지(B)는 전세가 2개이며

1순위 단지(B)는 3억2천 (예시)의 최고가 전세거래가 되었고,

제물건 (A)는 아직 4,000만원 더 낮은 물건이 최고가 였습니다.

전세가 없다는걸 인지하고 3억2천으로 동일하게 매물을 등록하였고

아직 만기까지 4개월이 남았기 때문에 여유있게 새로운 세입자를 기다립니다.

(현 세입자도 협조적이고 집도 요일 정해서 잘 보여주신다고 들었습니다.)

그러던 중 같은 단지의 다른 전세 매물이 3억 2천에 거래가 됩니다.

와우, 나도 이 가격에 무조건 거래할수 있겠는데 ? 싶었죠

보러오는 분들은 많은데, 거래는 빨리 안되는 편이였고,

시간이 갈수록 조금 조급해지는 마음과 2달뒤에 매물이 4개로 늘어나게 됩니다….(@_@)

가격을 낮추면 거래는 빨리 되겠지만 그렇게 되면 1호기의 투자금이 줄어들게 되고

전세도 없고 세입자도 협조적인데 섣불리 금액을 낮출 상황은 아니라는 생각이 들어서

기존 금액을 계속 고수하게 됩니다.

세입자 만기 한달 전…. 이제는 맘이 많이 조급해 지고,

협조적인 현세입자에게도 미안해지는 맘이 많이 들던 중

소장님께서는 고양이 2마리 애완동물을 키우는 세입자를 말씀하셨는데

지금 저에게 제일 메리트는 2년 뒤 매도를 확실하게 원하기 때문에

2년 거주의 특약조건을 임차인이 받아주신다고 하셔서, 

받아 들이기로 합니다.

여차저차 이제 해결이 되는구나, 하고 마음을 먹었는데

다음날 임차인이 마음을 바꾸게 됩니다……………

이왕 사는데 2년 뒤에 나가야 된다고 생각하니 그냥 다른곳으로 구하겠다고…..

(더 좋은 세입자가 들어오려고 하나보다 하고 긍정회로를 돌렸죠…)

다시 발등에 불이 떨어졌고, 그 과정중에 다른 매물들은 거래가

되는것을 보며 도대체 무엇이 문제인가 모르겠더라구요,

현세입자와의 상황

(현세입자가 이사갈 집도 현재 소장님이 구해주시는 상황, 새로운 임차인이 구해지면 

그 날짜에 맞춰 집을 구하시겠다고 하신점 등)을

제일 잘 아는 분이 처음 거래했던 소장님이라는 생각에

어차피 매물도 없기 때문에 다른 부동산을 통해서도 현 소장님에게

문의가 올것을 알기에 적극적으로 다른 부동산에 매물을 내놓지 않았는데

그러한 부분이 문제였던건지…. 제 물건보다

다른 매물들이 더 빠른 거래가 이루어지게 됩니다……….

(아쉬운점 복기: 현 소장님에게 매물거래가 안되는 이유에 대해 적극적으로 피드백 받지 않은 점)

현 세입자분도, 보증보험이 만기 후 한달동안은 유예기간이 있는것으로 안다고

그 안에는 꼭 새로운 세입자를 구해주길 요청하셨고,

저도 단지 외 많은 부동산으로 매물 문자를 뿌리기 시작합니다.

생각보다 많은 소장님들이 적극적인 협조 답장이 와서 놀랬던 기억이 있네요,

매도 할때도 적극적인 사장님 위주로 매물을 거래해야겟다는 생각을 했습니다.

그러던 중 **부동산 소장님이,

 “안그래도 여기 매물 어제(금요일) 보고 갔는데 빨리 연락주지 그랬어요~~

월요일에 대출 부분 확인하고 연락준데요”

라는 피드백을 받고, 월요일에 소장님과 바로 통화를 했습니다.

그런데……..

또 이분들도 평범한 세입자는 아니였…. 

음 ….회사에서 일부 돈을 지원 받고,

그래서 회사도 임차인으로 들어가고, 그래서 임차인이 2명(회사+개인)이 되고,

복잡한 말을…그래서 법인이 끼이다 보니 전세권 설정이 필요하고,

근데 개인도 있어서 보증보험도 들어가고…. 복잡복잡(?!?!???)

(겨우 세입자를 구하나 했는데,,,, 복잡한 요구 사항에 머리가 어질어질,, 하루종일 검색했는데

월부에도 “공동임차인”이라는 경우를 본적이 없네요 ㅠㅠ….)

법인 전세권 설정은 관련 글도 많고, 유의해야될 부분들을 많이 봤던지라,

알겠는데, 지금 케이스는 생소해서 하루동안 폭풍 검색을 했엇죠,,,

정리를 해보면

전세금 = 회사지원금(사택지원금)+임차인 보유현금+ 임차인 대출(전세대출)

으로 이루어지다보니,

개인과 회사(공사 기업이더라구요)가 “”"공동임차인""""으로 계약서에 기입이 되며

회사가 지원하는 금액이 포함되다 보니, 전세권 설정이 들어가게 됩니다.

보통 회사 사택 지원(전체금액)인 경우 법인과의 계약으로 보게되나,

이 케이스는 회사에사 사택지원금 일부를 지원하다보니

이렇게 계약을 하게 되더라구요,

회사가 계약하는 사택의 경우 누가 사는지도 알수 없고,

여러명이 살게되면 관리 부분의 문제가 생길수 있으나

이분들의 경우 회사발령으로 인한 신혼부부였으며,

제가 가장 원하는 2년 후 퇴거 조건을 세입자분도 원하는 부분인지라

이 조건에 큰 메리트를 두고, 계약을 하게 됩니다.

(전세금도 일부 조정해 드렸어요, hug 보증보험 한도 내 계산상 제가 원하는 전세금에서

조금 부족해 질수 있겠다 싶어서, 안전한 금액내로 조정, 이것은 세입자와의

관계를 위해서도 조율해 드렸습니다.)

이러한 케이스를 검색하다 알게 된 다른부분이 또 있는데

원래 법인은 전세금을 더 올려받을수 있는 장점+2년후 무조건 퇴거의 이점이 있는데

이분들의 경우 개인이 임차인(임차인의 돈이 전세금의 더 높은 지분을 차지함)으로 포함되다보니,

법인이 같이 들어가 있어도 계약갱신권을 청구 할수 있는 부분이 있더라구요,

이 부분을 저도 알고는 있되,

소장님께 2년뒤 퇴거에 대한 강력한 약속을 받아내고

전세계약을 하면서 신혼부부 세입자들과 이야기를 하면서도

2년 뒤 퇴거에 대한 내용을 한번 더 자연스럽게 약속을 받아내었습니다.

(대화 과정중에 알게된 것이지만, 이분들도 직장때문에 전세를 구하는것이고,

2년 뒤 타지역 발령을 원하고 요청한 상태라서 2년뒤에 퇴거를 원하는 상황이었습니다.)

특약에도 해당 내용을 작성하였고,

세입자의 요구가 있을시 특약에 우선하지 않는 다는 것은 알고 있지만

서로 인지하고 있는것에 신뢰를 두고 2년 뒤 매도를 잘 해보려고 합니다.

2년 뒤 이 지역에 대한 시장상황을 예측은 할 수 있으나,

막상 그때가 되어서 또 시장에 대한 대응을 해야되겠죠 ???

애증의 매물….^^ 2년 뒤 매도까지 잘 마무리 되길 바라며

그리고 좋은 세입자를 만날 수 있는 인복에도 감사하며

이 글을 마무리 합니다.

“빨리, 제대로 된 1호기 해보자아~~~”