투자 물건의 세입자 퇴거와 매도 관련 문의드립니다.

김동복님 안녕하세요 :) 만기시점 전세 퇴거와 관련하여 궁금하신 점들이 있으신 것 같아요^^ 1. 이 경우 이미 갱신청구권을 사용한 물건이기도 하고 퇴거 협의가 된 사항이기 때문에 기재해주신 문자에 특이사항은 없어보입니다. 다만 퇴거일을 특정할 경우 임차인측에서 이사갈집을 구하기가 어려우실수도 있는 사항을 고려해 잔금일을 그대로 진행해도 될지, 혹은 협의가 필요할지 동복님께서 한번 더 배려해주신다면 좀 더 원활하게 합의될 수 있을 것 같아보입니다! 2.2번의 경우에는 만약 임차인의 계갱권을 청구하지 못하도록 하기 위함이 목적이라면 실거주/전입신고를 하셔야하지만 그런 상황이 아닌것으로 보이고, 6.27 이전의 전세계약건이기 때문에 종전규정을 적용받아 실거주를 하지 않더라도 주택가격과 동복님의 소득에 따라서 대출이 가능할 것으로 보이지만 더 정확한 내용은 대출상담사를 통해 알아보시는것이 가장 정확하고 잘 아는 대출상담사가 없으실 경우 매수했던 부동산에 물어보시면 사장님께서 아는 상담사분을 소개시켜주실거예요~ 3.부동산 사장님 없이 세입자분께 직접 반환을 해드리면 됩니다. 그리고 몇가지 챙기셔야할 점들이 있는데요. 1)관리비 정산: 임차인 퇴거 날짜전에 해당 단지 관리사무소에 연락해서 관리비 정산을 요청하셔야 합니다. 메일로 요청하시거나 직접 방문하셔서 받으시고 임차인 보증금 반환전 임차인분께 정산하시면 됩니다. 2)장기수선충당금 확인: 장기수선충당금은 임차인이 임대인 대신 납부했던 비용이기 때문에 퇴거시에 납부했던 비용을 돌려드려야 합니다. 그래서 관리비 정산시 임차인이 거주기간동안 납부했던 장기수선충당금도 따로 합계해달라고 관리사무실에 요청하셔서 비용을 돌려드려야 합니다. 3)임차보증금 입금처 확인: 임차인이 보증금을 마련하기 위해서 은행에서 전세자금대출을 받을 때 은행 요청에 따라 질권설정이 되어 있는 경우가 있습니다. 이 경우에는 보증금반환을 임차인계좌로 하는것이 아닌 은행에 직접 반환을 하셔야하는데요. 중간에 세입자분께서 이사 나가기전에 보증금의 10%를 미리 반환해주기를 원하는 경우도 있는데 이때도 이점을 주의하시고 은행과 사전 협의가 필요합니다. 질권설정이 되어있는 전세대출인지를 사전에 꼭 확인해보세요! 4)기타: 도시가스 정산요청, 이사 후 임차인이 전출신고가 되었는지, 짐이 다 빠진 후 집 상태가 크게 손상된 부분은 없는지 등을 확인하시고 최종 보증금을 반환드리면 될 것 같습니다. 혹은 장기수선충당금을 가지고 계셨다가 수선이 필요할 경우 임차인과 협의하셔서 이 부분에 대한것을 정산하시고 반환해 드리면 됩니다! 아무래도 전세 퇴거시 새로운 임차인, 점유자를 바로 맞춘다면 관리비 정산 등을 부동산 사장님께서 직접 해주시는데 매매계약이 체결되기 전 전세 퇴거의 상황인 것 같아 동복님께서 직접 챙기셔야 하는 사항들이 몇가지 있으니 꼼꼼하게 잘 확인하셔서 퇴거일정 잘 마무리 하시길 바라겠습니다!

안녕하세요, 김동복님! 1번 문자는 문제가 없어 보입니다. 저도 문자로 하긴 했는데, 저보다 더 진심으로 쓰신거 같아 제가 벤치마킹해야할 것 같아요. 2번은, 제 기억에 실거주 또는신규 세입자 조건이 없는 전세금 반환 대출이 있었던 것으로 압니다. 확인 꼭 해보세요! 3번은 공인중개사 없이 진행 자체는 문제 없고요, 저도 과거 중개인 없이 그냥 임차인에게 돈 드리고 끝낸 적이 있고 다행히 문제가 없었습니다만, 나중에 알아보니 원래 증빙/확인을 잘 하고 남겨야 했었더라는 것을 알게 되었습니다. 1) 임대차 종료 확인서가 좋다고 하고, 최소 카톡/문자로 "O년O월 O일부로 임대차 종료 및 보증금 전액 반환 확인합니다"로 남기면 혹시나 나중에 증빙으로 사용 가능합니다. 보통 이건 다들 하시는 것 같아요 - 보증금 반환은 계좌이체로 하시고요, 임차인 계좌로 직접 송금하고 메모에 전세보증금반환이라고 꼭 표기하시구요(혹 전세자금 대출이 있는 경우라면 해당 은행에 송금하셔야 합니다). - 마지막 부분이 제가 놓친 부분인데 다행히 문제가 없었던 부분입니다. "임차인이 전출을 해야합니다" 전출을 안하면, 매도하실 때 문제가 됩니다. 매수인 입장에서, 매수하실려는 물건에 전출이 안되어 있으면, 결국 물건에 세입자 권리가 남아 있는 것으로 되어 있기 때문입니다. 아마 매도 시 관련 중개인이 전출 여부를 문의하긴 할텐데 그때가서 처리하기에는 너무 늦을 듯 합니다. 전출여부는 정부24에서 전입세대열람원 뽑으시면 나와요 화이링입니다!