안녕하세요!
지방 투자 물건 매도를 준비하며 몇 가지 궁금한 점이 생겨 문의 남깁니다.
항상 진심 어린 조언으로 도움 주셔서 미리 감사 인사를 드립니다.
현재 2026년 7월, 계약 갱신청구권 사용 후 종료되는 전세낀 물건을 보유 중입니다.
전세 퇴거 후, 비과세 요건이 채워지는 9월 이후에 매도할 계획을 잡고 있습니다.
1. 세입자 퇴거 안내 문자
전세 만기 6개월 전인 2월에 퇴거 안내 문자를 보내려고 합니다.
매수 당시 기존 세입자와 26년 8월 퇴거 약정서도 이미 작성한 상태인데요.
아래 내용이 상대방에게 불쾌감을 주지는 않을지,
혹은 매도 안내에 있어서 놓친 부분이 있는지 봐주실 수 있나요?
[아래]
안녕하세요, OOO호 임대인입니다.
기존에 작성했던 퇴거 약정에 따라 2026년 8월 O일이 계약 종료일임을 확인드리고자 연락드렸습니다.
해당 일정에 맞춰 보증금 반환을 위한 준비를 차질 없이 진행하겠습니다.
원활한 이사 준비 되시길 바라며, 항상 협조해 주셔서 감사합니다.
2. 전세보증금 반환 대출 관련
보증금 반환 대출을 받으려면 보통 실거주를 하거나
다음 세입자를 맞춰야 한다고 알고 있습니다.
저처럼 두 경우에 해당하지 않고 바로 매도를 계획하는 경우라면,
실거주 목적으로 대출 실행 후 공실이 발생하는 기간엔 반드시 전입신고를 해놔야 하나요?
3. 전세금 반환 시 부동산 입회 여부
보통 전세 만기 후 바로 세를 맞춘다면 부동산 사장님 입회하에 진행을 요청드릴 수 있겠지만,
상황이 그렇지 않습니다.
이럴 때 부동산 없이 저와 세입자 간에 단독으로 보증금 반환 처리를 해도 문제없을까요?
평일부터 날씨가 다시 추워진다해요.
모두 감기 조심하시고
소중한 경험과 조언 기다리겠습니다. 감사합니다!
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댓글
김동복님 안녕하세요 :) 만기시점 전세 퇴거와 관련하여 궁금하신 점들이 있으신 것 같아요^^ 1. 이 경우 이미 갱신청구권을 사용한 물건이기도 하고 퇴거 협의가 된 사항이기 때문에 기재해주신 문자에 특이사항은 없어보입니다. 다만 퇴거일을 특정할 경우 임차인측에서 이사갈집을 구하기가 어려우실수도 있는 사항을 고려해 잔금일을 그대로 진행해도 될지, 혹은 협의가 필요할지 동복님께서 한번 더 배려해주신다면 좀 더 원활하게 합의될 수 있을 것 같아보입니다! 2.2번의 경우에는 만약 임차인의 계갱권을 청구하지 못하도록 하기 위함이 목적이라면 실거주/전입신고를 하셔야하지만 그런 상황이 아닌것으로 보이고, 6.27 이전의 전세계약건이기 때문에 종전규정을 적용받아 실거주를 하지 않더라도 주택가격과 동복님의 소득에 따라서 대출이 가능할 것으로 보이지만 더 정확한 내용은 대출상담사를 통해 알아보시는것이 가장 정확하고 잘 아는 대출상담사가 없으실 경우 매수했던 부동산에 물어보시면 사장님께서 아는 상담사분을 소개시켜주실거예요~ 3.부동산 사장님 없이 세입자분께 직접 반환을 해드리면 됩니다. 그리고 몇가지 챙기셔야할 점들이 있는데요. 1)관리비 정산: 임차인 퇴거 날짜전에 해당 단지 관리사무소에 연락해서 관리비 정산을 요청하셔야 합니다. 메일로 요청하시거나 직접 방문하셔서 받으시고 임차인 보증금 반환전 임차인분께 정산하시면 됩니다. 2)장기수선충당금 확인: 장기수선충당금은 임차인이 임대인 대신 납부했던 비용이기 때문에 퇴거시에 납부했던 비용을 돌려드려야 합니다. 그래서 관리비 정산시 임차인이 거주기간동안 납부했던 장기수선충당금도 따로 합계해달라고 관리사무실에 요청하셔서 비용을 돌려드려야 합니다. 3)임차보증금 입금처 확인: 임차인이 보증금을 마련하기 위해서 은행에서 전세자금대출을 받을 때 은행 요청에 따라 질권설정이 되어 있는 경우가 있습니다. 이 경우에는 보증금반환을 임차인계좌로 하는것이 아닌 은행에 직접 반환을 하셔야하는데요. 중간에 세입자분께서 이사 나가기전에 보증금의 10%를 미리 반환해주기를 원하는 경우도 있는데 이때도 이점을 주의하시고 은행과 사전 협의가 필요합니다. 질권설정이 되어있는 전세대출인지를 사전에 꼭 확인해보세요! 4)기타: 도시가스 정산요청, 이사 후 임차인이 전출신고가 되었는지, 짐이 다 빠진 후 집 상태가 크게 손상된 부분은 없는지 등을 확인하시고 최종 보증금을 반환드리면 될 것 같습니다. 혹은 장기수선충당금을 가지고 계셨다가 수선이 필요할 경우 임차인과 협의하셔서 이 부분에 대한것을 정산하시고 반환해 드리면 됩니다! 아무래도 전세 퇴거시 새로운 임차인, 점유자를 바로 맞춘다면 관리비 정산 등을 부동산 사장님께서 직접 해주시는데 매매계약이 체결되기 전 전세 퇴거의 상황인 것 같아 동복님께서 직접 챙기셔야 하는 사항들이 몇가지 있으니 꼼꼼하게 잘 확인하셔서 퇴거일정 잘 마무리 하시길 바라겠습니다!
안녕하세요, 김동복님! 1번 문자는 문제가 없어 보입니다. 저도 문자로 하긴 했는데, 저보다 더 진심으로 쓰신거 같아 제가 벤치마킹해야할 것 같아요. 2번은, 제 기억에 실거주 또는신규 세입자 조건이 없는 전세금 반환 대출이 있었던 것으로 압니다. 확인 꼭 해보세요! 3번은 공인중개사 없이 진행 자체는 문제 없고요, 저도 과거 중개인 없이 그냥 임차인에게 돈 드리고 끝낸 적이 있고 다행히 문제가 없었습니다만, 나중에 알아보니 원래 증빙/확인을 잘 하고 남겨야 했었더라는 것을 알게 되었습니다. 1) 임대차 종료 확인서가 좋다고 하고, 최소 카톡/문자로 "O년O월 O일부로 임대차 종료 및 보증금 전액 반환 확인합니다"로 남기면 혹시나 나중에 증빙으로 사용 가능합니다. 보통 이건 다들 하시는 것 같아요 - 보증금 반환은 계좌이체로 하시고요, 임차인 계좌로 직접 송금하고 메모에 전세보증금반환이라고 꼭 표기하시구요(혹 전세자금 대출이 있는 경우라면 해당 은행에 송금하셔야 합니다). - 마지막 부분이 제가 놓친 부분인데 다행히 문제가 없었던 부분입니다. "임차인이 전출을 해야합니다" 전출을 안하면, 매도하실 때 문제가 됩니다. 매수인 입장에서, 매수하실려는 물건에 전출이 안되어 있으면, 결국 물건에 세입자 권리가 남아 있는 것으로 되어 있기 때문입니다. 아마 매도 시 관련 중개인이 전출 여부를 문의하긴 할텐데 그때가서 처리하기에는 너무 늦을 듯 합니다. 전출여부는 정부24에서 전입세대열람원 뽑으시면 나와요 화이링입니다!
