[지투기 32기 4자후를 내지르는 우리는 K9, 유성구를 정확히 조준하조_물방울33] 공포의 지방에서 기회를 읽다!

1. 공포 속에서 기회를 보는 관점

이번 강의는 시작부터 인상 깊었습니다. 제이리님은 천안·청주를 단순히 “지방”이라는 단어로 묶지 않고, 왜 지금 이 지역을 봐야 하는지를 아주 집요하게 설명해주셨습니다. 가격이 싸다는 말은 누구나 할 수 있지만, 왜 싸졌고 이게 ‘위험’이 아니라 ‘기회’가 되는지를 과거 사례와 비교해 풀어주셔서 이해가 쉬웠습니다. 특히 울산의 과공급 시기 사례를 통해 공포의 시장에서 매수하고 탐욕의 시장에서 매도하는 흐름을 설명해주신 부분이 기억에 많이 남습니다. 음… 솔직히 말하면 그동안 저는 “미분양”, “과공급”이라는 단어만 들어도 무조건 피해야 할 신호라고 생각했었습니다. 그런데 제이리님의 설명을 듣고 나니, 그 공포 속에 오히려 투자자의 자리가 있다는 점이 조금은 실감이 났습니다

2. 숫자로 증명된 천안·청주의 위상?!

강의 중반부에서는 천안과 청주의 위상을 숫자로 하나씩 짚어주셨습니다. 인구, 전고점, 현재 시세, 전세가율까지… 막연한 감이 아니라 데이터로 보여주시니 신뢰가 생겼습니다. 인구 60~80만이 넘는 중소도시임에도 불구하고 현재 가격이 과거 대비 1억 이상 빠져 있다는 점, 그리고 전세가율이 70~80% 수준으로 소액 투자가 가능하다는 설명이 특히 와닿았습니다. 같은 가격대의 소도시와 비교했을 때 천안·청주가 얼마나 저평가되어 있는지도 비교 사례로 보여주셔서, ‘아, 이건 그냥 싼 게 아니구나’라는 생각이 들었습니다. 개인적으로는 숫자에 약한 편인데도, 설명이 차분하고 반복적으로 정리해주셔서 머릿속에 자연스럽게 정리가 되었습니다.

3. 공급에 대한 두려움을 넘어~~

천안과 청주를 이야기하면 빠지지 않는 것이 바로 ‘공급’입니다. 저 역시 이 부분이 가장 걱정이었는데, 제이리님은 과거 공급이 많았던 시기와 이후의 시장 반응을 함께 보여주시며 막연한 불안을 하나씩 해소해주셨습니다. 공급이 많았던 시기 이후, 실제로 가격이 어떻게 반응했는지, 그리고 관리지역 해제와 함께 분위기가 어떻게 바뀌었는지를 기사와 그래프로 설명해주신 점이 인상 깊었습니다. 그냥 “괜찮다”가 아니라, “과거에도 이랬고 그 이후 이렇게 흘러갔다”라는 흐름을 보여주셔서 설득력이 컸습니다. 흠… 듣다 보니 지금 이 시기가 오히려 조용히 준비해야 할 타이밍이라는 생각이 자연스럽게 들었습니다.

4. 천안이라는 도시를 읽는 법!

천안 파트에서는 정말 ‘현지 사람’의 시선이 느껴졌습니다. 서북구와 동남구의 차이, 불당·성성·백석·두정 생활권을 하나씩 설명해주시는데, 단순한 지도 설명이 아니라 실제 생활 모습이 그려졌습니다. 직장이 몰린 곳, 학군이 형성된 곳, 젊은 수요가 많은 곳, 그리고 노후 주거지가 많은 곳까지 명확하게 구분해주셔서 임장을 가지 않아도 어느 정도 그림이 그려졌습니다. 특히 서북구에 젊은 인구가 몰리고 학군과 소비력이 함께 형성되는 구조는, 왜 그 지역이 천안의 ‘강남’으로 불리는지 이해가 되었습니다. 이런 설명 덕분에 ‘천안 전체’가 아니라 ‘천안 안에서도 어디를 봐야 하는지’가 분명해졌습니다.

5. 소액 투자자의 현실적인 전략V

이번 강의에서 가장 좋았던 점은 소액 투자자 관점에서 끝까지 이야기를 풀어주셨다는 점입니다. 평균 투자금 2천~5천만 원 수준에서도 접근 가능한 단지들이 많다는 점, 그리고 대장 단지가 아닌 ‘그 다음 급지’에서 기회를 찾는 전략이 현실적으로 느껴졌습니다. 공포의 시장에서는 매매가와 전세가가 붙어 투자금이 적게 들어간다는 설명도 인상 깊었습니다. 솔직히 이전에는 “지방 투자로 큰 수익을 낸다”는 이야기가 남의 이야기처럼 느껴졌는데, 이번 강의를 통해 ‘아, 이건 나도 가능한 시나리오구나’라는 생각이 들었습니다. 괜히 마음이 조금 설레기도 했습니다.

6. 나에게 적용할 점과 다짐

이번 강의를 통해 저는 지방 투자를 바라보는 관점 자체가 많이 바뀌었습니다. 앞으로는 미분양, 과공급이라는 단어에 먼저 겁먹기보다는, 그 안에 숨은 기회를 데이터와 흐름으로 판단해보려고 합니다. 특히 천안·청주처럼 인구가 유지되거나 증가하고, 직장과 생활 인프라가 탄탄한 지역을 중심으로 앞마당을 만들어볼 생각입니다. 또한 단순히 가격만 보는 것이 아니라, 생활권·인구 구조·수요의 성격까지 함께 고려하며 임장을 해보고 싶어졌습니다. 아직은 많이 부족하지만, 이번 강의를 계기로 한 걸음씩 직접 보고 느끼며 투자자로서 성장해 나가고자 합니다. 앞으로도 흔들리더라도 멈추지 않고 계속 나아가겠습니다!!!🏃‍♀️🔥