안녕하세요~!
선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는 워렌부핏입니다.
오늘은 자향멘토님의 월부학교 2강이 있었습니다 ㅎㅎ
멘토님께서 가끔 강의하시는 것은 알고 있었지만
실제로 강의를 들어본 건 처음이었는데요!
시장에서 10년 넘게 살아남으시면서 쌓아온
인사이트를 가득가득 전해주셔서
정말 역대급 월부학교 강의었다는 생각이 들었습니다!
그러면 오늘 인상깊었던 부분을
한 번 후기로 적어보도록 하겠습니다!
구조적으로
상승할 수밖에 없는 수도권 시장
최근 들어 부동산 가격에 대한 이야기를 할 때
빠지지 않고 등장하는 키워드가 있습니다.
바로 환율과 금리, 정책, 그리고 공급에 대한 부분입니다.
2021년도 저금리 시기에 시장에 돈이 풀리면서
자산가격이 급격히 상승했고,
반대로 금리가 급등하며 매매/전세가가 급락했던 과거가 있었기 때문에
금리 자체는 조금인 익숙한 키워드였습니다.
하지만 환율과 글로벌 금리의 방, 정책과 관련한 부분은
다소 낯선 분야였는데요
이번 강의에서는 왜 앞으로
우리나라 금리 방향이 이렇게 흘러갈 것인지
정책은 왜 이런 방향으로 펼쳐질 가능성이 높은 것인지
이것이 결국 공급 & 가격과 어떻게 연결되는지 알려주셨습니다.
결국 공급이 부족한 상황에서
수요와 공급 원리에 의해 강력한 규제가 시행되더라도
시장의 방향성은 정해져 있고,
중간중간 금리 변화에 따라 시장이 위축될 때도 있겠지만
그럴 때가 사실은 기회라는 사실을 배울 수 있었습니다.
🎬BM
중장기 시장방향이 터닝하기는 구조적으로 어렵기 때문에
단기적으로 변동성이 생길 경우 기회임을 인지하자!
시장 상황에 따른
투자 우선순위 및 대응 방법
이번 강의에서 가장 좋았던 부분은 바로
사이클 시기별 대응 방법에 대해 설명해주신 것이었습니다.
사이클은 크게 상승 초입과 대세 상승장,
그리고 하락 초입/침체기로 구분이 됩니다.
저는 하락장 초입에서 투자공부를 시작해서
이제 상승장 초입을 겪었고,
이제는 대세상승장을 앞두고 있습니다.
시기별로 변함이 없는 것은
가치대비 저평가된 것 중 가장 좋은 것을 사는 것이라는 사실입니다.
하지만 이것 또한 그렇지 않은 선택을 했을 때
어떠한 결과가 나오기 때문인지에 대해서는
디테일하게 생각하질 못했는데
이번 강의에서는 멘토님께서 하나하나
단지 예시를 들어가며 설명해주셨던 것이 인상깊었습니다.
대세 상승장에서는 조급한 마음으로 인해
수도권 외곽에 있는 입지가 매우 떨어지는 단지를 매수할 경우
아무리 저평가라고 하더라도 곧이어 하락장을 맞이할 수 있고
객관적 가치가 낮으면 낮을수록 원금회복까지 시기가
아주 오래 걸릴 수도 있단 것을 배웠습니다.
단순히 아직 덜 오른 저평가 단지라고 하더라도
매수 이후 적절한시기에 매도하지 못하면
비자발적으로 장기보유를 하게될 수 있으며
이 경우 단순히 수익적인 측면 뿐만 아니라
시간적인 기회비용이 상당히 클수도 있단 것을 깨달았습니다.
또한 전고점대비 하락률을 기준으로
지금 시장에서 리스크가 높은 물건들은
누구에게 적합한 물건인지,
지금 시장에서 우리같은 투자자들은
어떤 단지를 우선으로 보아야 하는지도
구체적으로 설명해주신 덕분에
지금 어떻게 해야하는지 단기적 로드맵을 확인할 수 있었습니다.
무엇보다도 인상깊었던 것은 바로
어느정도 기대수익을 달성했다면
매도해도 괜찮다고 설명해주신 부분이었습니다.
사실 보유하는 과정에서 수도권 자산의 경우
전고점을 넘어설 수밖에 없습니다.
가치대비 비싸지는 순간이 반드시 생기는데
이때가 과연 진짜 매도를 해야할 때인지는
스스로 판단하기가 굉장히 힘듭니다.
그리고 보통 매도를 할 때의 여러 기준 중 하나가 바로
‘매도하고 갈아탈 단지가 있는가?’ 인데요,
대세상승장에서는 이런 단지를 찾아 더 상위 단지로
갈아타기가 쉽지 않습니다.
이럴 때는 어떻게 해야하나,
하락할때까지 그냥 보유했다가
침체기에서 갈아타야 하는 건가? 라고생각을 했었습니다.
하지만 멘토님께서는 과거 시장을 회고하며
서울/경기 급지별로 '이정도 수익이 나면 매도해도 잘한 것이니
매도하고 현금을 확보하며 다음 사이클을 준비하라'는 기준을
잡아주셨습니다.
당시 멘토/튜터님들이 매도해야하는 시기임을
직감적으로 알았음에도 불구하고 매도하지 못했던 것은
임대사업자로 묶여있었기 때문이었는데요,
이번 상승장때 저는 임사로 묶인 것이 없다보니
한 번 이 기준을 적용해 매도해볼까 합니다.
🎬BM
- 상승장초입에서는 덜오른 단지중 가장 가치우선인 단지를 보기
- 대세상승장에서는 더 오를 것 같다는 이유로 계속 들고있지 않기. 적정 수익이 났다면 갈아탈 단지가 없더라도 침체기 때의 기회를 잡기 위해 매도하자!
우리는 지금 미래를 위해
대학원에 다니고 있는 것이다
오늘 자향멘토님께서 해주신 말씀중
정말 인상깊었던 것중 하나는 바로
“우리는 지금 대학원에 다니고 있는거예요.” 였습니다.
사실 직장을 다니면서 많은 분들이 야간대학원 과정을
병행하시기도 합니다. 시험이 있으면 시험도 치르고
논문을 쓸 일이 있으면 바쁜 시간 쪼개어 논문도 씁니다.
그런데, 같은 시간을 쓰면서도
저희는 단순히 부동산을 공부하는 것에서 끝나는게 아니라
실전 투자를 배우기도 하고, 실제로 투자를 하며
돈까지 버는 과정을 거치고 있습니다.
실전 투자를 배우는 하버드 대학원에 다니고 있는 것이라고 생각하니
지금 힘들게 느껴졌던 이 과정이 어찌보면
회사에서 커리어를 위해 대학원을 가는 것보다
훨씬 더 효율적이고 가치있는 시간이라는 생각이 들었습니다.
그리고 이 과정에서
내가 왜 지금 이것을 하고 있는지
내가 갖고있는 소명은 무엇인지에 대해 생각하면
목표로 가는 과정이 더 행복하고 가치있게 느껴진다고 하셨는데요,
멘토님께서는
'지금 내가 비오는 날 임장하지 않으면
내 아이가 비오는 날 임장을 해야하니까…'를 생각하며
그 과정을 버텨오셨다고 해요.
이 이야기를 들으며 저도 가족들의 얼굴이 떠올라
조금 울컥한 마음이 들었습니다.
저도 다시금 제가 투자자로 살아가고 있는 이유와
제가 생각하는 소명은 무엇인지를 다시 한 번 떠올리게 되었습니다.
오늘 멘토님 강의를 들으며
10년동안의 인사이트를 전부 다 알려주시기 위해
진심을 다하셨구나 하는 생각이 들었습니다.
다주택자로 나아가는 과정에서 겪을 수 있는 시행착오를
우리 학생들이 조금이라도 덜 겪었으면 하는 마음이 느껴져
정말 감사했습니다.
시장이 바뀌더라도 반드시
두고두고 복습하며
이대로 행동하고 있는가를 복기해야 하는 강의였다고 생각합니다.
자향멘토님께 진심으로 감사드립니다!
