[골드트윈] #26-3 부동산트랜드2026

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트랜드2026

저자 및 출판사 : 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민

읽은 날짜 :

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #양극화 #도미노 #공급

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10

1. 느낀 점 및 적용할 점

#2025년 부동산 시장

저자가 정리해주는 2025년의 부동산 시장의 모습을 보면서 직접 겪었던 시장의 모습과 비교해볼 수 있었습니다. 저자는 지난 책에서도 공급부족, 유동성 증가(금리인하), PF문제, 전세값 폭등 등을 근거로 2025년은 ‘서울 아파트 슈퍼사이클 진입’이라는 표현을 쓰며 서울 부동산 시장의 상승을 예측했었습니다.

실제로 시장에서 겪었던 모습은 저자가 말한 요인으로 상승이 시작되었으며, 몇번의 정책 실패가 뜨거워진 서울 아파트 시장에 기름을 부었던 것 같습니다. 다만 강력했던 10.15규제는 오히려 서울 부동산 시장의 양극화를 이끌었고 노도강으로 불리는 5급지로의 상승 흐름을 멈추게 했던 것 같습니다.

그리고 저자는 이제 2026년의 부동산 시장은 여전히 슈퍼사이클의 흐름이 지속되고, 이제는 서울 하급지까지 키맞추기 장세의 가능성을 예측했습니다. 규제 이후 지금까지 시장을 보면 상급지는 적을 거래량으로도 상승거래가 되면서 신고가를 찍는 모습, 하급지는 대출규제와 토허제로 인해서 실거주자들을 중심으로 저가 매물들이 거래되면서 점차 호가를 높여가는 모습을 보여 저자의 예측이 맞아지는 모양세인 것 같습니다.

따라서 저자가 반복적으로 말하는 것 처럼 상승장 끝자락에서 누적 상승률이 비슷했다는 것을 생각하면, 실거주가 가능한 분들은 상대적으로 덜 오른 지역에서 감당가능한 예산으로 내집마련을 적극적으로 생각해는 것이 좋을 것 같습니다. 

#서울 아파트의 양극화와 도미노

지금 강남권에서는 청담르엘 (84) 65억, 래미안원베일리 (84) 72억 등 감이 오지 않는 정도로 아파트값이 비싸졌습니다. 저자는 앵커링 효과에 대해서 이야기 했는데요, 실제로 최근 많은 분들이 이런 서울 아파트의 가격에 대한 기사를 보다보면 이제는 끝났다는 생각 또는 조급하게 뭐라도 사야된다는 생각들을 하는 것 같습니다. 

하지만 이렇게 초고가 아파트도 있는 반면에 서울 시장에는 여전히 6억대로도 역세권 아파트가 있는 양극화된 시장입니다. 그리고 그런 아파트들도 상승장 끝자락에서는 누적 상승률이 같아진다는 말은 오를 구간이 많이 남아있다는 이야기입니다.

따라서, 여전히 내가 가진 종잣돈으로 살 수 있는 가장 좋은 단지를 사는 것이 상승장 끝자락에 ‘벼락거지’가 되지 않을 수 있는 방법이라고 생각합니다.

#빌라시장과 공급부족

그동안 서울수도권 시장에서 아파트 공급 부족에 대한 이야기는 많이 들어보셨을 것 같습니다. 저도 이번에 책을 읽으면서 처음으로 빌라 공급 부족에 대한 인사이트를 얻을 수 있었습니다.

서울이라는 지역을 살펴보면 아파트가 많은 것 같지만, 실제로 서울 거주 인구 중에 아파트에 거주하는 인구가 43%이며 나머지 57%는 빌라에 거주한다고 합니다.

그런 상황에서 원자재값상승, 빌라사기 등의 요인으로 빌라의 공급 또한 줄어들었다고 합니다. 최근 전세사기의 여파로 빌라를 거부하고 아파트로 수요가 옮겨오는 상황과 빌라 공급자체의 부족인 상황이라면 서울 아파트에 대한 수요는 더욱 더 커져가고 있다는 것을 알 수 있었습니다. 그렇지만 공급을 줄어드는 수요와 공급의 불균형 상황에서 부동산의 가격이 어떻게 될지는 쉽게 예측할 수 있을 것 같습니다.

#관세 전쟁과 부동산

2025년은 관세 전쟁으로 인해서 환율이 급등했던 한해였습니다. 사실 관세 전쟁과 부동산과의 영향도에 대해서 잘 알지 못했는데, 이번에 영향도를 배울 수 있었습니다.

• 관세 전쟁 → 국내 인플레이션 → 실물자산 수요 ↑, 임대료 상승 → 부동산 투자 매력도 ↑

이제는 더이상 거시경제를 몰라도 된다가 아니라, 거시 경제에 대해서도 기본적인 지식이 있어야 부동산 투자를 하는데 있어서 어떤 일이 발생할 수 있을지를 예측 할 수 있을 것 같습니다.

2. 논의하고 싶은 점

p62 2025년 1분기까지는 강남3구 거래량이 노도성보다 많았으나 2025년 2분기에는 노도성 거래량이 압도적으로 증가하는 양상을 보인다. 노도성이서울에서 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있는 만큼 6.27 대책 이후의 관망세가 언제 시장으로 유입될지가 회복의 관건이다.

Q. 성북구를 제외하고 노원, 도봉구의 경우에는 서울시장에서 흐름이 가장 늦게 가는 지역이라고 생각합니다. 이번 상승장에서는 10.15규제로 상승흐름이 미쳐 넘어오지 못한 상황에서 토허제로 묶여버렸다고 생각합니다. 다만 10.15규제 이후에도 수지, 평촌 등 경기 남부 지역은 꾸준히 거래되며 상승하였음에도 노도강은 여전히 상승하지 못하는 모습을 보였습니다. 반임장에서 멘토님께서 판교 일자리로 수지의 수요가 커졌음을 말씀해주셨는데요, 노원구가 그래도 서울이라는 프리미엄이 있음에도 구리, 다산에 밀리며 이번 시장에서 실거주자들에게 우선순위가 되지 못한 이유가 무엇이라고 생각하시는지 궁금합니다.

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)

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