부동산 계약에서 발생하는 분쟁 상담을 하다 보면 이런 질문을 정말 많이 받습니다.
“매수하고 나서 보니 불법 증축이래요.
이거 매도인 책임 아닌가요?”
결론부터 말씀드리면, 알고 샀느냐, 모르고 샀느냐에 따라 결과가 180도 달라집니다.
같은 불법건축물이라도 어떤 경우에는 수천만 원을 돌려받고, 어떤 경우에는 한 푼도 못 받습니다.
법원이 실제로 어떻게 판단하는지,
투자자 입장에서 정리해 드리겠습니다.
1. 불법건축물인 걸 알고 샀다면 – 거의 끝입니다
건물을 사기 전에
“불법 증축이 있다”, “건축물대장과 다르다”는 걸 알고 계약했다면
법적으로는 악의의 매수인이 됩니다.
이 경우 매도인에게 책임을 묻는 것은 거의 불가능합니다.
① “하자니까 손해배상 해줘라” → 안 됩니다
민법은 이렇게 정하고 있습니다.
매수인이 하자를 알고 샀으면,
그 하자에 대해 매도인은 책임지지 않는다.
즉, “불법건축물인 줄 알고도 싸게 샀다”
→ 나중에 문제 생겼다고 해서
→ “하자니까 돈 물어내라”는 주장이 막힙니다.
법원도 실제로
“외관상 불법 증축이 명백했는데도 계약했다”
“가구 수가 대장과 다른 걸 충분히 알 수 있었다”
이런 경우 전부 매수인 책임으로 돌렸습니다.
② “말 안 해준 건 사기 아니냐” → 이것도 거의 안 됩니다
매수인이 이미 알고 있었거나,
건축물대장 한 번만 떼 봐도 알 수 있는 상태였다면
매도인은 굳이 다시 말해줄 의무도 없습니다.
법원 표현은 이렇습니다.
“현 시설 상태 그대로 매수하는 데 합의한 것으로 본다.”
즉,
“불법인 거 알면서 그대로 산 거잖아?”
→ 매도인 책임 없음.
2. 불법건축물인 줄 모르고 샀다면 – 게임이 달라집니다
반대로,
“전혀 몰랐고,정상 건물인 줄 알고 샀다”
이 경우는 선의의 매수인이고,
법원이 완전히 다르게 봅니다.
불법건축물은 단순한 하자가 아니라 법적으로 사용이 제한된 건물이기 때문입니다.
- 철거 명령
- 이행강제금
- 영업·임대 불가
이런 악조건으로 이어질 수 있죠.
① 이 경우 매도인은 원칙적으로 책임을 집니다
매도인은 “하자 없는 정상 건물”을 넘겨줘야 할 의무가 있는데,
불법건축물은 그 의무를 위반한 겁니다.
그래서 매수인은 다음을 청구할 수 있습니다.
- 불법 부분 철거 비용
- 원상복구 비용
- 건물 가치 하락분
- 상황이 심각하면 계약 해제까지
실제로 수천만 원, 억 단위 손해배상이 인정된 판결도 많습니다.
② “매수인 당신이 건축물대장 안 봤잖아?”라고 나오면?
여기서 실무적으로 아주 중요한 포인트가 나옵니다.
만약, 매수인이
“건축물대장을 안 봤다”거나
“조금만 확인했어도 알 수 있었다”는 과실이 있으면
하자담보책임은 깎이거나 부정될 수 있습니다.
하지만 이게 끝이 아닙니다.
③ 매도인이 알고도 숨겼다면, 불법행위로 책임을 물을 수 있습니다
법원은 이렇게 판단합니다.
“하자담보책임은 안 되더라도, 불법 사실을 알고도 말 안 한 것은 고지의무 위반이다.”
즉,
- 매도인이 불법 증축 사실을 알고 있었고
- 그걸 일부러 말 안 했다면
→ 불법행위 책임으로 손해배상을 다시 물을 수 있습니다.
실제 판례에서는
매수인의 과실 30%,
매도인의 책임 70%
이렇게 배상 비율을 나눠서 매도인에게 수천만 원을 물린 사례도 있습니다.
3. 결국 핵심은 이것입니다
불법건축물 분쟁의 승패는 이 한 줄로 정리됩니다.
“그걸 알고 샀느냐, 모르고 샀느냐”
그리고 그걸 판단할 때 법원이 보는 것은:
- 계약서에 ‘현 상태 매매’ 특약이 있는지
- 중개사가 뭐라고 설명했는지
- 현장에 가면 불법이 눈에 띄는 구조였는지
- 건축물대장과 실제 건물이 얼마나 다른지
이런 구체적인 정황입니다.
월부 회원 여러분들도, 부동산을 매수하기 전에, 건축물대장을 보는 법을 배워두시고,
너무 복잡하거나 자신없다면 부동산 전문가와 동행하여 계약 전 꼼꼼하게 살펴보시고
현명한 선택을 하시기 바랍니다.
감사합니다.
