[지투실전 27기 쑤튜님과함께 🌱쑤욱쑤욱 성장하는 2린0ㅣ들 바스크치즈] 매임과 시세트래킹 디테일 UP _4강 선배 강의 후기

안녕하세요, 바스크치즈입니다. 

임장과 시세트래킹에 대해 디테일을 가득 채울 수 있어 감사한 강의였습니다.

특히 윤이나 튜터님의 강의는 시세트래킹 나눔글로 적용하고 있던 터라 실물 영접으로 반가웠습니다.

실력있는 선배 투자자의 임장과 트래킹에 대한 강의, 복기하며 적용할 점 정리해보도록 하겠습니다.

PART 1. 리스보아 튜터님

✔️ 매물임장 대상 선호도 순으로 선정

• 학군, 상품성, 환경 등 요소별로 순위 매겨서 미리 비교
• 매매가 순으로 정렬
• 저평가 단지 중 투자금 범위에 들어오는지 체크

-> 매임 전에 실제로 선호도를 얼마나 디테일하게 보고 순위를 정해야 하는지 알게 되었습니다. 단순히 매매가, 좋은 단지라고 생각했는데 그 좋은 단지를 정확히 하나씩 따져가면서 정렬해야 하는 것을 새롭게 알게 되었습니다.

단지별로 궁금할 경우 매임 후에 비교평가를 주로 많이 하였는데, 더 질 좋은 매임을 위해서 다음엔 미리 정리하고 가야겠습니다.

BM 매매가 - 요소별 순위 - 투자금 범위 맞춘 매물 순서대로 임장

✔️ 매물 임장에서 매물 선호도 확인하기

• 앞-뒷동 매매가, 전세가 차이 확인
• 앞-뒷동 거래량 확인

-> 선호도가 떨어지는 뒷동의 경우 막연히 후순위로 생각해야하고, 원래의 가격차이와 비슷하면 나쁘지 않다고만 두루뭉술하게 정리했던 것 같습니다. 각 단지별 가격과 거래량을 보면서 뒷동에 투자를 해도 되는지에 대해 매임을 통해 확인하고 나와야 한다는 것을 면밀히 알게 되었습니다. 

BM 대단지 앞-뒷동 선호도가 얼마나 떨어지는지, 투자와 연결지어 확인하기 

✔️ 전세금을 시세만큼 올려서 계약하고 싶은 경우 조건 만들기

• 전세금 인상 시 세입자 & 매수자의 기회비용 계산해보기
• 서로의 비용 주고 받기

-> 막연히 매물을 보고 조건을 만든다는 것에 대해서 사례를 통해 알 수 있었습니다. 세입자가 원하는 금액, 현재 계약된 전세, 월세 가격에 연연하기 보다 내가 원하는 조건에 부합하도록 기회비용을 계산해야 한다는 사실을 새롭게 알게 되었습니다. 모두가 win-win일 수 있도록, 물건을 찾으면 한 번 더 협상할 수 있는 것은 무엇인지 고민해보겠습니다.

BM 조건을 조금 더 좋게 만들기 위해 내가 할 수 있는 것은 무엇인지 확인해보기

PART 2. 윤이나 튜터님

✔️ 시세트래킹을 하면서 확인해야 할 것

•  가로축 : 지역 간 저평가
• 세로축 : 전세가 변화
• 특히, 하 단지 엄청 빠지지 않는 단지로 pick 

-> 트래킹으로 매매가와 전세가가 상승하는 시점이나 흐름을 보았는데, 특히 전세가를 보아야 하는 의미를 알게 되었습니다. 실거래가 만으로 알 수 없는 기회를 미리 파악하는 것, 시세 트래킹을 해야하는 이유였습니다. 

-> 단지의 선호도에 따라 정리할 때 선호도가 낮은 단지의 정도에 대해 고민을 많이 하게 되었는데, 지방의 경우 90년대 구축단지를 고르는 것에 대해 정확하지 않을 수 있음을 알게 되었습니다. 어제 울산 남구의 원페이지를 작성하였는데, ‘하’ 단지를 수정해야겠습니다 🫠

BM 지역 간 저평가와 전세가 변화에 중점을 두며 확인

✔️ 앞마당 원페이지 디테일 채우기

• 매물 적체량의 의미
• 뉴스 검색으로 시공사 이슈, 호재, 사람들의 인식 파악
• 2년 전 공급 확인하며 전세 만기시점 물량 추측
• 동일한 투자금으로 할 수 있는 단지 비교해보기 -> 추후 복기

-> 특히 앞으로 3년 공급을 상상해보고 입주 시 전세 물량에 대해 고민하였는데, 실제 2년 전 공급도 확인해야 한다는 것을 새롭게 알게 되었습니다. 전세 세팅과 전세가는 정말 현실이라는 생각이 많이 들었습니다. 

->  동일한 투자금으로 할 수 있는 단지를 미리 생각해보고 간략하지만 선택하는 과정을 통해 나의 판단을 좀 더 정교하게 해 나갈 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 필요한 내용을 캡처하고 채우는 것에 급급하기 보다 의미있는 루틴으로 만들어나가야겠다고 다짐하였습니다.

BM 공급을 유심히 확인하고, 다른 앞마당의 동일 투자금으로 할 수 있는 단지 뽑아보기

매물 임장에서 임장할 단지를 뽑는 자세한 과정과, 시세트래킹 후 정리해야 할 원페이지에 대해

자세히 알려주신 리스보아 튜터님, 윤이나 튜터님 감사드립니다.

" 여러분들이 분명 현장 가시면 느끼시는 어려움들이 많다는 것을 알고 있지만

저는 여러분들이 마주하고 있는 어려움들이 그냥 걸림돌이 아니라 디딤돌로써 여러분들이 성장하는데 도움이 되었으면 하는 마음입니다."

-리스보아 튜터님-

지지부진 할 때도 많고, 종종 끝이 없는 미지의 동굴을 걷는 느낌이 들 때도 있습니다.

보아 튜터님 말씀처럼

지금 느끼는 어려움이 나를 성장시키고, 이 걸림돌이 하나의 발판이 된다고 생각하며 잘 걸어가겠습니다.

디테일을 챙겨주신 강의, 진심으로 감사드립니다.

1월 남은 지투도 화이팅하겠습니다!

20조 화이팅🌱🌱🌱