1. 강의에서 남길 내용
■ 1차시
- 매임 전 저평가 단지를 미리 찾아야 한정된 시간 속에서 현장에서 매물 보고 제대로 비교 가능
- 매임 우선순위: 저평가 단지 → 투자금 범위+a → 랜드마크
- 생활권 내 저평가 단지 → 시세 지도에서 비교 / 지역 내 저평가 단지 → 시세 그룹핑에 서 비교
- 매임 전 미리 비교평가 해두고, 매임가서는 미리 생각한 포인트 확인하기
- 투자 해야한다면, 단지 내 최저 가격보다 투자할 수 있는 매물을 가지고 있어야 (매물 트래킹)
- 매임 스케줄링 우선 순위: 매물 수 적은 단지부터 → 점유자 시간 조율 어려운 곳부터(세입자>주인>>공실) → 저평가 단지부터
- 물건 보기 어려운 단지: 옆 단지 소장님께 문의
- 전임 미리미리 하기 => 일잘러 소장님 찾기 / 매임 후보 찾기 / 예약 수월
■ 2차시
- 바뀔 수 없는 것(동, 층, 향, 뷰, 구조)을 통해 선호도와 가격 차이 파악하기
- 선호도가 떨어지는 동, 타입 => 단지 자체 선호도, (비선호동) 가격 낮추면 팔리는지, (비선호동) 거래가 얼마나 되는지 파악
- 이사 날짜 고정된 물건, 월세낀 매물도 조건 꼼꼼히 체크하기 → 내가 줄 필요 없으면 오히려 기회
■ 3차시
- 투자 조건을 만들 이유는 나한테 있다. (사장님은 물건, 조건 만들 이유가 없음. 명분 드리기. “~억 되면, ~ 조건 되면 할게요”
- 성장할 수 있는 투지 넘치는 환경에서 함께하기
- 아는 것과 모르는 것 제대로 복기하기
- 실전 투자로 배울 수 없다면 동료들에게 나누면서 배우기
■ 4차시
- 시세트래킹 => 매매 저평가 확인(매매가 흐름) , 전세가 흐름 파악(투자 기회 포착)
- 시세트래킹: 내 투자금 맞는 단지(X), 지역 시세 흐름 리딩하는 대표단지(O) → 가격 흐름 파악하는 선행지표!
- 선호도 상) 생활권 내 대장단지 → 지역 내 천장 가격, 가격 흐름 가장 먼저
- 선호도 중) 전세 탄탄하고 실거주자 좋아하는 단지(상황이 되면 전세가 매매 수요로 전환) → 실거주자들의 매매/전세 움직임 파악 가능
- 선호도 하) 후순위이지만 환금성 나쁘지 않은 단지 → 시세 마지노선, 흐름 파악
- 대표단지 선정 기준(비교적 세대 수 많고 선호도 높은 단지)
- 전고점 있고 전고점이 더 높은 단지(3년 이내 초신축X)
- 세대수 300세대 이상, 거래량 多 단지
- 대형평형 포함된 단지 우선
- 전고점이 전전고점 못 넘는 단지 선택X
- 전세가 없을 때: 3개월 이내 실거래 / 같은 단지 위아래평형 확인, 비슷한 단지 전세 확인, 전임(전세 대기자도 묻기)
■ 5차시
- 20평대, 3년 이내 초신축은 +a :신축 20평대, 상승 흐름이 20평대까지 퍼지지 못한 곳 보기
- 전임 질문: 매수 시장 현황(투자 문의 많이 오나요?)→ 협상 가능한지 / 전세 시장 현황(지금 최저가면 바로 나가나요?)
- 종합 시장 판단: 下 현시점 전세 흐름, 리스크 上 같은 매매가/투자금으로 할 수 있는 단지 비교 결론
- 투자 우선 지역, 다음 임장지 선정: 지인 확인 => 전세가율 높을수록, 매매평단가 높을수록
- 투자 우선지역 3곳 중, 매매 잔금범위 충족하며 투자금+5천 범위 모든 매물 조사, 비교평가(가격 고정 비교평가)
- 지역 내 비교평가: 교통(출퇴근 편의성)+환경(연식 브랜드 세대수/편의시설)+학군
- 지역 간 비교평가: 인구규모+해당 생활권 순위+단지 순위+교통+환경+학군
■ 6차시
- 자산 현황과 원페이지 장표 생각정리 종합해서 매수 방향 설정하기(지역, 기간, 금액, 잔금 여부 등)
- 단지가치+지역상황=단지 우선순위 (무조건 광역시X, 공급 등 리스크도 확인)
2. 적용할 점
- 단임 직후 단지 선호도 나누기 (생활권별로 최상/상/중/하), 동일 가격대 비교평가해서 매임 대상 뽑기
- 전임(매물예약) 시, 문의드린 매물보다 ‘층이 좋거나 조건이 더 좋은 게 있는지’ 여쭤보기 => 다른 물건도 볼 수 있음
- 매임 전 준비하기: 네이버 부동산 매물 리스트(호가), 아실 최근 실거래 / 오늘 볼 물건 정보, 최저가 매물 조건(못 볼 경우), 전세 매물 조건+실제 가능한 가격선
- 투자자 전세 물건 나오는지, 경쟁 전세 매물 확인 질문
- 구조 파악 질문: 생활 공간 크기, 개방감 및 통풍, 수납공간 => 구조별 선호도 파악
- 앞마당 원페이지 장표에 지도 올리기
- 윤이나 튜터님 ‘투자 전 마지막 체크리스트’ BM
댓글
밥언제먹어요님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
