안녕하세요. 1박2일 라이브를 해준신 김인턴 튜터님께 감사드립니다.
저는 수도권 규제지역 내 2채를 임대하고 있는 임대인이자 마찬가지로 수도권 규제지역에 전세 거주중인 임차인입니다.
자산 재배치를 하고 월세 거주를 하며 3호기를 할 것인지
전세 거주를 하며 비과세를 노려 더 좋은 곳으로 갈아타기를 할지 고민하다
1015 대책을 맞고 멍해진 상태였습니다.
비과세를 포기하고 1호기 전세 인상분과 저축액을 합쳐 지방에 3호기를 할 것인지
비과세를 어떻게든 받아 규제지역 내 2채를 다 처분하고 서울에 깃발을 꽂을지 고민을 하고 있었습니다.
이번 라이브를 통해서 제가 어떻게 해야 하는 지 깨달을수 있었습니다.
제일 첫번째는 예산
저는 예산에서부터 헤매고 있었습니다.
선택 옵션에 따라 예산의 범위가 달라질것 같습니다.
- 지방 3호기라면 올해26년 12월 즈음에 5천 예산으로 투자를
2. 1호기를 과세로 매도하고 더 좋은 자산으로 갈아낀다면 올해 26년 12월에 예산 3억으로 수도권 비규제 지역 또는 광역시 대장급을
3. 1,2호기 다 비과세를 받고 매도후 더 좋은 자산으로 갈아타기를 한다면
3-1. 1호기를 과세 매도 2호기 비과세 매도 5~8 선으로 똘1으로 갈아타기 전략이나 실행시기는 27년 7월 전후이며 현재 10.15 대책으로 거주-보유 분리 전략보다 실거주로 가야하는데 주담대 4억, 투자금 8억으로 27년 7월 12억 예산으로 서울
3-2. 1가구 2주택 전략으로 2호기 27년에 비과세 매도, 28년 1호기 비과세 매도시 28년 7월 13억 예산으로 서울
문제는 3번 서울 예산의 경우 변수가 너무 많아서 규제가 추가될 가능성도 있고, 시장이 방향 전환을 해서 해당 금액으로 매도가 안될 가능성도 있으며 중과세가 부과되어 이러지도 저러지도 못할 가능성도 존재합니다
3-3. 1,2호기 다 과세로 매도하게 된다면 현재 예상 양도세는 1호기 수익 1억 기준 세금2천 2호기 수익 1억5천 기준 세금 6천 1주택이냐 2주택이상이냐가 중요하지 2주택자든 3주택자든 양도 소득세에서 큰 차이는 없다.
이렇게 정리해보면 5천 / 3억 두 가지 기준을 잡아야 합니다
: 그외 예산 후보들은 시장을 예상할 수 없기 때문에 5월 전후로 투자코칭을 받아야 겠다고 생각했습니다.
두번째는 임장
5천에 맞는 임장지는 광역시 또는 3호기 취득세 비과세를 노린 공시지가 2억 미만
3억에 맞는 임장지는 수도권 비규제 지역 (1호기 보다 더 좋은 지역, 좋은 단지!)
세번째는 투자후보단지
임장을 가던 안가던 시세트레킹
랜드마크 시세트레킹과 전세매물 트레킹은 지역의 흐름을 알기 위한 것
투자 후보단지 트레킹과 투자 단지 트레킹은 별개로 해야 합니다.
투자자에게 중요한 것은 투자금이 아니라 매매가 그 자체, 대구가 싼 것도 매매가가 싸기 때문입니다 투자금은 변동금액이고 매매가가 찐 금액입니다. 그러니 투자금이 더 들더라도 절대가가 싼 것에 투자해야 합니다.
시세그룹핑을 통해 저평가 단지를 고릅니다.
5천 예산에 맞는 투자 후보 단지 선정을 위하여 광역시와 중소도시에서 금액대별 저평가 단지를 먼저 고릅니다.
3호기 대상이므로 공시지가 2억 미만 단지까지 확대하여 라면 취득세 감면분 3천까지 투자금으로 두고 고려합니다.
3억 예산에 맞는 투자로는 수도권 비규제 지역에서 금액대별 저평가 단지를 고릅니다.
저평가 단지를 트레킹하며 투자금 범위에 들어오는지는 기다립니다. 투자금 범위에 들어오면 매물 단계로 넘어갑니다.
네번째는 매물
전임은 투자자의 영혼으로 합니다.
시세를 충분히 익히고 공부를 하고 사람을 만납니다.
라이브에서 너무 자세히 다뤄주셨기에 감사한 마음으로 스크립트를 짜서 달달 외웁니다.
: 행동할것:
1호기 재계약전 투자코칭 받기
전임 스크립트 따기
투자후보 단지 트레킹 시트
복기단지 트레킹 시트
이번 라이브를 들으면서 월부 투자자들이 참 많이 성숙했구나 싶었습니다.
예전에는 임장지 어디가요? 어디서 투자해요? 등등의 질문과 대답이 많았다면 어제는 처음 공부하는 투자자지망생부터 1호기, 2호기, 3호기를 한 사람까지 경험이 다양해 졌습니. 또한 튜터님께서 기초반 수준에 맞추어 임장지, 임보, 임장만을 다뤄주시는게 아니라 전임, 매임, 보유, 매도의 과정을 다뤄주셔서 너무나 큰 도움이 되었습니다.
특히 전임 스크립트와 매도 설명은 헤메던 길을 찾는데 큰 도움이 되었습니다. 지방투자 잘했다보다는 지방투자해서 좋았다. 좋은 과정을 반복해서 좋은 결과가 나오는 그 순간까지. 오늘 할일을 그저 묵묵히 해나가겠습니다.
감사합니다. 김인턴튜터님
언젠가 김인턴보아라! 외칠수 있도록 오늘 할일을 하겠습니다.
다시한번 감사합니다
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