[부이자 독서후기] 부동산 투자 황금 로드맵 -김사부(김원철) 지음

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자 황금 로드맵

저자 및 출판사 : 김사부 다산북스

읽은 날짜 : ~2026 1.23

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산 사이클 #저평가 #인내심

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 알게 된 점

1장  황금 숫자, 4년에 100%

44p~46p

일반적으로 같이 오르고, 같이 내린다는 뜻일 뿐, 그런 상황에서도 시차가 나기도 하고, 특별히 저평가된 물건도 분명있다. 우리는 그러한 시차를 이용하고, 시장에서 충분히 저평가된 물건을 찾도록 노력을 해야 한다.

어차피 이미 매도한 부동산으로 충분한 수익을 냈고, 새로 매수한 부동산도 오를 만큼 오르고 있으니 잘못된 결정은 아니다. 

저평가 된 물건으로 투자 수익을 내려면, 머지않은 미래에 지금의 저평가된 상황에서 벗어나야만 한다. 결국, 저평가된 물건을 볼 때 저평가에서 벗어날 가능성이 있는지까지 볼 수 있어야 한다.

66p

투자를 성공적으로 하기 위해서는 마음가짐이 매우 중요하다. 어떻게 보면 마음가짐이 전부라고 해도 과언이 아니다. 마음가짐에서 가장 중요한 요소는 바로 인내다. 투자라는 건 내가 어떤 결과물을 만드는 것이 아니기 때문이다. 투자는 항상 시장이 만들어주는 결과물을 받아들이는 것이다.

2장 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법

부동산의 사이클을 이용할 줄 알아야 한다. 강세장과 하락장, 약세장이 있다. 이 흐름에 따라 부동산은 수익률도 달라지고 투자의 전략도 달라지고 기대치도 달라진다. 다시 말해 이런 흐름에 따라 적절한 전략을 구사할 줄 알아야 한다.

강세장 약 30%, 약세장이 약 60%, 하락장이 약 10% 정도 차지한다.

우선 과거에 비해 사이클이 짤아졌다는 것을 이해하고 사이클의 힘이 어디까지 미칠 것인지 내가 사려고 하는 부동산에는 언제쯤 미칠 것인지 파악하는 것이 지금 시장에서 해야 할 가장 중요한 일이다.

대출을 받은 사람들에게 지옥문이 열리는 것과 다름없다. 전세를 끼고 매입했는데 매매가가 30% 폭락해서 투자 금액이 전액 손실되는 상황이 발생한다고 해도, 그건 평가 손실일 뿐이다. 안팔만 그만이다.

고통의 본질은 ‘공포감’이다. 희망이 없고 점점 더 수렁에 빠지는 듯한 공포감을 느끼기 때문에 정말로 힘든 것이다.

약세장 중에서 나타나는 일시적인 하락을 오해해서 좋은 물건을 잘 매수했음에도 이익을 보지 못하고 던져버린다거나 부동산은 이제 진짜로 끝났구나 라고 생각하고 완전히 투자의 세계에서 떠나버리는 우를 범해서는 안 된다. 이때는 오히려 절호의 찬스가 만들어지는 상황이다.

186p

정확히 언제 어떤 일이 벌어질지는 아무도 모른다. 그럼에도 결국 강세장-하락장-약세장은 반복된다. 이건 인간의 본성이 변하지 않는 한 불변의 법칙이다. 그렇기 때문에 우리는 적당한 수준으로 결과를 예측할 수 있다. 정확히 12년 만에 20억원을 손에 쥘 수는 없어도 그와 비슷한 수준의 결과를 얻으리라고 확신할 수 있다. 인간의 본성이 변하지 않는 한.

214p

이 때 욕심을 다스리는 일이 중요하다. 우리가 부동산 사이클링 기법으로 성공할 수 있는 것도 결국 인간의 본성을 거슬렀기 때문이다. 남들이 공포에 질릴 때 행동하고, 남들이 욕심을 낼 때 욕심을 자제했기 때문에 성공하는 것이다. 내집 마련을 할 때도 마찬가지로 욕심을 자제해야 할 필요가 있다.

226p

인내를 해야 한다. 주인 눈치를 보게 되고 집을 내 맘대로 꾸미지 못하고 이사를 자주가야 하는 상황 등은 모두 참아내야 한다고 생각한다. 돈을 버는 일이 그렇게 쉬울 수는 없다. 다 어느 정도의 희생과 인내를 요구할 수 밖에 없는 일이다. 전월세로 불편을 겪는 일등느 내가 부자가 되기 위해 당연히 치러야 하는 비용이라고 생각해야 한다. 

전세 구할 때 주의해야 할 점

선순위대출+전세금이 시세의 60%를 넘지 않는 선이라면 계약해도 별 문제 없다.

잔금일에 대출을 갚는다면 반드시 잔금을 치를 때 온 신경을 곤두세워 그 자리에서 동시 진행되는지 꼭 확인해야한다.

큰 자산을 만드는 것이 우리의 목표이긴 하지만 젊음 이라는 시간이 영원하지 않다는 점을 반드시 기억해야한다. 젊음은 그만큼 소중한 자산이다. 

236p 

목표대로 되지 않는다고 해도 우리가 이대로 부동산을 계속 공부하면서 꾸준히 노력만 한다면 경제적으로 여유롭게 사는 것에는 이변이 없다. 그러니 목표에 집착하기보다는 유연함을 갖는게 더 좋다. 전세금 상승분에 대해서도 그렇다.

3장 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법

역전세난이 일어나면 그 다음에는 전세가 급등이 일어나는 경우가 많다는 것이다. 물론 그렇지 않을 때도 있는데 이런 경우 이전에 너무 전세가가 올라버려서다. 결국 전세가는 평균에 회귀한다는 사실을 알 수 있다.

322p

대출의 수준은 본인이 벌어들이는 수입에서 대출 이자를 갚고도 매달 일정 정도를 저축할 수 있는 수준이어야 한다.

374p

진짜 무서운 것은 당장 돈이 나가는 것보다 앞으로 더 안 좋은 상황이 벌어질 것 같다는 공포감이다.그러니 언제나 무리하지 않는 투자를 해야 한다.

적당한 현금을 가지고 있다면 위기도 피할 수 있고 기회도 어느 정도 활용할 수 있기 때문에 늘 일정 수준의 현금흐름을 유지하는 것이 매우 중요하다. 언제나 욕심을 다스리고 나에게 적합한 투자의 수준이 어느 정도인지 파악하는 절제된 투자를 해야 한다.

382p 

내 계산대로 시장이 흘러가 주길 바라기보다 언제든지 시장의 흐름에 따라 내 계산을 수정하겠다는 유연성을 가지면 된다.

4장 성공률 90% 돈 되는 부동산 고르기

2. 느낀 점 

 부동산 투자를 하려면 저평가된 물건을 찾는 안목을 꾸준히 길러야 하며, 저평가와 저가치를 구분할 줄 알고, 저평가되는 시기 때 확신을 가지고 바로 투자하는 행동이 있어야만 충분한 수익을 낼 수 있다는 것을 의미한다. 평소에 꾸준하게 선명한 앞마당을 만들고 준비하면서 기회가 왔을 때 행동할 수 있는 사람이 되어야겠다. 매수로 끝나는게 아니라 저평가된 상황에서 벗어날 때까지 보유하고 기다리며 버텨야 함을 느낀다.

 결국, 투자의 본질은 싸게 사고 (오를 때까지) 기다리고, (기대 수익이 나오면) 파는 것이라는 것을 명심해야겠다.

 부동산은 강세장,하락장,약세장이라는 사이클이 있으며, 이런 흐름에 따라 수익률도, 기대치도, 투자의 전략도 달라지는 것이다. 그리고 영원한 상승장,하락장은 없으며, 사이클이 반복되는 것이다. 2024년 시기에 투자 물건을 보러 다녔을 때는 가치에 비해 저평가되는 단지들이 눈에 띄었고, 거래가 별로 없어 협상 여지도 많은 단지들도 있었다. 하지만 지금은 실거주자 ,투자자 유입이 늘어나면서 매수 심리가 강해졌고 그 때의 시장의 온도가 확연히 달라졌음을 느낀다. 이런 시기에 협상이 쉽지 않지만 단순한 가격 네고를 벗어나서 내가 줄 수 있는 조건에 대해서 생각하면서 거래해야 방법이 필요하다. 이렇게 시장의 흐름에 따라 적절한 전략을 구사해야 하고 아직도 내게 서툰 점이라고 느껴저서 꾸준히 시장을 보고 파악하면서 어떻게 대응하고 조건을 만들어갈 수 있을지 공부해나가야겠다.

 이번에 신축 입주를 앞두고 주택담보대출을 준비하던 중, 투자하고 싶은 단지들이 눈에 들어오면서 추가로 투자 목적의 대출을 받아볼까 고민을 했었다. 재이리 튜터님께 질문하고 답변을 듣는 순간, 내가 리스크가 있음에도 과한 욕심을 낸다는 것을 깨달았다. 욕심을 자제하고, 인내심을 기르는 것이 얼마나 중요한지 다시 한 번 느끼게 된 순간이었다. 

 목표를 향해 나아가기 위해서는 희생이 따를 수 밖에 없다는 현실을 받아들이고 그 대가까지 감수할 각오로 행동해야 한다. 현재 자산 재배치 과정에서 월세로 거주하는  불편함이 있긴 하지만, 그 불편이 아주 크다고 느껴지지는 않는다. 이는 미래를 위한 선택이기에 일정 부분의 불편함을 감내야 한다고 생각한다.

 전세가는 지역별로 10년 정도 기간을 보면 평균 상승률이 나온다. 이런 평균적 수치를 고려해서 그 이상이 나왔을 때 역전세 대비용으로 따로 빼놓으면서 관리하면 되는 것이다. 평균 회귀의 법칙을 알면서 관리해 나간다면 충분히 역전세를 대응할 수 있다고 느꼈다.

 최근 강의를 들으면서 강사님께서 해주신 말씀이 떠올랐다. 투자에서도 마찬가지다. 전투에서 질 수 있다. 그러나 전쟁에서 이기면 되는 것이다. 투자에서는 일희일비하지 않고 장기적인 관점에서 꾸준히 이어간다면 좋은 결과로 이어질 것이라 생각한다.

  책 전반에서 반복적으로 강조하고 있으며, 특히 인상 깊은 문구는 “내 계산대로 시장이 흘러가 주길 바라기보다 언제든지 시장의 흐름에 따라 내 계산을 수정하겠다는 유연성을 가지면 된다.” 였다. 항상 겸손한 자세를 유지하고, 자산을 크게 키우는 것은 시장이라는 것을 기억해야 한다. 계획은 세우되 시장의 흐름을 읽으며 유연성을 수정해 나간다면 결국  목표에 도달할 수 있을 것이라고 생각한다.

3. 나에게 적용할 점

1)스스로 확신할 수 있는 투자와 인내심을 기르기 위해 꾸준히 독강임투하기 →이번 달 투자단지 5개 뽑기

2)시장의 변화를 지속적으로 따라가고 대중보다 먼저알기위해 노력하기(매일 경제뉴스보고 생각적기)

3)욕심을 자제하고 감당가능한 대출 받기

▼5월 너나위 추천도서 바로 보러가기