안녕하세요-! 인생탐험 깔짝이 입니다-!
시간이 흐르면 흐를수록 알면 알수록
다채로운 투자자의 투자물건 찾는 방법에 대해
리스보아, 윤이나 선배님이 잘 알려주셔서
몰입도가 높았던 강의!
매물임장 준비 방법
저평가 단지 먼저!
→ 비교평가 통한 저평가 판단!
단지간 비교평가 & 단지 내 매물 비교평가 통해 저평가 판단!
이 때는 투자금 상관없이 가치 대비 저평가 된 단지를 찾는 것
단지 내 최저가 매물을 볼 때는 왜 최저가인지 꼭 알아봐야 한다!
가격 차이가 나더라도 더 좋은 물건이 있는지 알아봐야 한다!
최저가가 아니더라도 그만한 가격 차이가 있는걸 찾아야 한다~
→ 사실 투자금에 이 정도 단지 가능하겠다~ 싶어서 투자금 말하면
부사님들은 그 투자금에 맞는 집은 없어요! 라고 말하셔서 좀 떨리지만 도전!!ㅎㅎ
투자금 범위 내의 단지!
→ 투자금 범위 내 해당 & 저평가된 단지 고르기.
이 단지들이 투자 우선순위!
랜드마크!
→ 해당 지역의 선호도와 위상 확인을 위해
시간이 가능할 경우에는 랜드마크를 가봐야 한다!
다만, 여기서 실제 투자 준비중이라면 비중을 다르게 해서
저평가 단지 <<<<< 투자금 범위 단지! 양으로 비중을 투자금 쪽에 더 두어서!
가장 좋고 저평가 된 단지인데 투자금이 너무 높다!
그래도 봐야 할까? YESSSSSS!!!
→ 지역 내 선호요소 파악! & 추후 변화한 시장 속 내 투자처가 될 수 있다!
매물 트래킹!
→ 최저 가격만 보는 게 아닌 매물 조건! 상태까지 파악 해야 한다!
층수, 뷰, 누가 거주하는지, 승계 가능한지 등등!
스케줄링!
→ 이번 강의 정말 디테일하다고 느낀 부분!
매물 수 : 매물 개수 적은 단지부터
점유자 상황 : 점유자 시간 조율 어려운 곳부터! (세입자>집주인>>공실)
저평가 단지 : 저평가 단지 부터!
1시간 반 정도 텀으로 진행!(이번에 1시간 텀으로 진행하다 보니 너무 바쁘긴 했다,,,)
저평가 단지 우선해서 스케줄링!
단임 끝나고 최대한 빠르게 단지 비교한 후 저평가 단지 전임을 통해
매물예약!
미리 수많은 전임을 통해
미리 준비해 놓은 부동산, 매물 후보로 예약하는게 포인트…
정말 중요하다!
매물임장 시 포인트
매물임장 시 질문
매물리스트 / 현재 나와 있는 매물 개수, 가격 / 최근 매매, 전세 실거래
위 파악 후 질문을 대략 정리해보기!
선호도 파악부터 투자 협상의 기초가 되는 포인트
- 매물상태(선호도, 수리여부 등)
바뀔 수 없는 것 : 동 위치, 뷰, 구조 _ 선호도와 가격 차이 아는 것이 중요
→ 다 똑같아 보이는 신축에서는 거실, 주방, 방 크기 등을 보며 주요 생활공간의 크기 파악,
개방감&통풍을 보며 막히는 곳 없이 넓어 보이는지, 수납공간이나 드레스룸 등 파악!
바뀔 수 있는 것 : 옵션, 인테리어 _ 무엇이 되어 있는지가 중요!
→ 중대하자인 누수 / 수리가 필요한 부분(샷시 > 화장실 > 씽크대)
부분 수리가 필요한 것은 협상 포인트로 사용!
도배 20평 100만원, 30평 130만원
장판 20평 80만원, 30평 110만원
조명 60여만원
+ 커뮤니티
2. 매도자&점유자의 상황
만기일 날짜 고정인지 확인해야 한다.
갱신권은 계약서에 명시했는지 확인해야 하며,
세안고 매수 시 전세 만기 시점 공급 확인 필요!
3. 가격(협상 가능선)
투자자의 무기 = 잔금 가능 범위 확인에 있다!
주담대 (대출 상담사, 네이버 부동산 담보 대출 조회 등) , 신용대출, 유동 자산 등 활용
매매-전세 동시는 전세 대기자만 찾았는데 전세 만기 되는 분 물어보는 것도 방법!
이 외에도 전세 대출 규제 시장에서 확인하는 방법 등을 통해
협상의 명분을 주고 받는 것!
시세트래킹을 통한 앞마당 투자물건 찾기
마냥 놓치기 쉬운 앞마당 정리의 중요성에 대해 알게 되는
윤이나 선배님의 강의!
트래킹 단지 선정부터 어려운데 선택 기준을 주셔서
조큼 감을 잡아 단지 선정!
정답이 없으니 다시 또 교체하면 된다~
지방 공급장에서는 전세 개수와 매매-전세 차이가 특히나 중요하기에 꼭 기입!
시세트래킹 심화 버전으로 지도 위에 올리기!
수많은 앞마당 중 딱 한 개 먼저 성공!
아직은 단지 선정이 올바른지도, 눈에 띄게 저평가가 보이지도 않지만
분명 계속 하다 보면 감을 잡을 때가 올거라 생각한다!
할 때마다 새로운 앞마당 원페이지 정리법을 제대로 알려주셔서 꼭 따라해봐야지!
전수조사까지 클리어 하면~
지방에서 가장 중요한 잔금 알아보는 방법까지 알려주신다!
은행 직접 방문해서 확인!(신분증, 재직증명서, 재직기간 전체 급여명세서, 원천징수영수증, 건강보험 자격득실확인서, 매수하고자 하는 단지 매수가, KB시세)
생각보다 비용이 꽤 들 수 있으니 주담대, 신용대출, 마이너스통장 중 가장 좋은걸 선택할 수 있어야 한다.
아직도 낯설고 적응되지 않은 것들 투성이지만
윤이나 선배님이 말씀해준 누적효과를 믿어야지 :)
작은 노력과 성공을 오랜 시간 쌓아봐야지~
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