서울, 수도권 아파트 투자 타이밍

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

최근 SVB 파산 등의 이슈로 금리 동결 또는 금리 인하에 대한 목소리가 높아지고 있습니다.

금리가 절대적인 요소는 아니지만 미치는 영향은 적지 않기에

앞으로 어떻게 시장이 변화할지는 지켜봐야할 것 같습니다.

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서울을 비롯한 수도권의 부동산 가격이 조정되면서

신고가 대비 많게는 40%이상 하락한 곳들이 있습니다.

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최근 사람들이 선호하는 입지의 단지들은

조정된 가격이면 매수를 해도 좋다고 생각한 사람들이

매수에 참여하면서 거래가 꽤 되는 곳들이 보이고 있습니다.

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이런 상황이다보니 사람들은 조금씩 이제 바닥을 찍었을거라 생각하고 있고

실제로 기사에서도 바닥을 찍었다라는 이야기가 나오고 있습니다.

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자연스럽게 많은 사람들이 인구가 줄어드는 지방을 봐야하는게 아니라

서울과 수도권을 지금 사야하는게 아닌가 라고 생각하게 되는 것 같습니다.

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물론 서울 및 수도권은 부동산 투자에 있어서 매력적인 곳은 맞습니다.

대한민국 절반의 인구가 거주하고 있는 곳이며 많은 직장들이 위치하고 있고

여러가지 인프라에 있어서 거주하기 좋은 환경이 있기 때문입니다.

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다만, 지금 투자를 해도 되는가에 대해서는 한번 생각해봐야할 부분이 있습니다.

투자에 대한 기본적인 정의는 싸게 사서 비싸게 판다 입니다.

여기서 싸다라는 것을 알 수 있는 것은 가격이며

가격이 싸다라는 것을 알기 위해서는

절대적으로 가격이 저평가 되어 있느냐를 판단할 수 있어야 합니다.

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절대적으로 싸다면 투자를 하고 나서 적어도 잃지 않을 수 있으며

여기서 더 버는 투자까지 나아가기 위해서는

절대적으로 싼 것들 중에서 상대적으로 더 싼 것을 판단할 수 있으면 됩니다.

정리해서 이야기해보면

절대적으로 저평가 된 것들 중에서 상대적으로 더 싼 것을 찾는것이

우리가 투자를 하는데 있어서 항상 기억해야할 부분입니다.​

그렇다면 서울, 수도권의 아파트 가격이 크게 조정된 상황인데

투자에 있어 절대적으로 싸다고 이야기할 수 있는가를

먼저 생각해볼 필요가 있습니다.

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이 부분에 있어서는 가격이 조정되면서

확실히 전고점과 상승장이 무르익었던 시기보다 가격이 싸진 것은 맞지만

절대적으로 가격이 싸다고 이야기하기는 어려운 부분이 있습니다.

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상대적으로 싸진 것은 맞지만 절대적으로 싸지 않기 때문입니다.

그렇다면 이런 의문을 가질 수 있습니다.

그래, 비싸다고 하니까 비싼건 알겠는데

상대적으로 저평가 된거랑 절대적으로 저평가 된거랑 어떻게 구분해야해?

이에 대한 답으로

절대적으로 싸다는 것을 판단하기 위한 방법은 전세가율에 있습니다.

전세가율을 구성하는 두가지 값에는 매매가격과 전세가격이 있습니다.

그렇기에 매매가격과 전세가격을 먼저 살펴봐야 합니다.

먼저, 전세가격은 실거주 가치가 반영되어 있습니다.

돈을 주고 그곳에서 실거주 하기 위해 지불해야하는 가격입니다.

매매가격은 전세 가격(=실거주 가치) + 자산의 가치 + 가격 상승에 대한 기대감

정도로 생각해 볼 수 있습니다.

여기서 자산의 가치는 자본주의에서 통화량이 늘어남에 따라

화폐 가치가 하락하는데 헷지의 수단으로 가지는 가치이며,

입지가 좋은 곳일 수록 자산의 가치는 높아지게 됩니다.

가격 상승에 대한 기대감은

교통 호재, 재건축/재개발 등에 대한 기대감을 가격에 반영하게 됩니다.

위 개념을 가지고 와서 전세가율을 살펴보면

전세가율이 높다는 것은 매매가격과 전세가격의 차이가 크지 않다는 이야기입니다.

즉, 실거주 가치를 제외하고 자산의 가치와 가격 상승에 대한 기대감이

현재 가격에 다 반영되지 않을 수 있다는 이야기이며

앞으로의 가격 상승에 대한 여력이 크다는 뜻입니다.

전세가율이 낮다면 위와는 반대되는 상황일 겁니다.

2023년 2월기준으로 서울의 전세가율은 평균 48.3%,

수도권은 평균 53.9%로 과거 전세가율 대비

높다라고 단어보다는 낮다라는 단어가 더 잘어울립니다.

이는 자산의 가치와 가격 상승에 대한 기대감이

이미 매매 가격에 많이 반영되었다는 이야기이며

이런 이유로 가격이 조정되었다고 하더라도

절대적으로 싸다고 이야기하기는 어렵습니다.

반대로 지방의 경우는 서울, 수도권에 비해 전세가율이 높으며

절대적으로 저평가 되어 있는 시장에 더 가깝습니다.

(물론 지역별로 디테일하게 살펴보며 정말 가치 대비 싼지는 확인이 필요합니다)

실거주를 위한 매수를 하는 경우라고 한다면

실거주 가치에 대한 비중이 크기에 투자로 바라보는 것과는

차이가 있으므로 다르게 접근할 수 있지만

투자를 전제한다면 전세가율은

절대적 저평가를 판단하는데 있어 중요한 부분입니다.

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투자자라면 가격이 싸다 비싸다를 판단할때

비교 대상이 전고점이나 상승장 대비 가격이 하락했다고

가격이 싸졌다고 생각하는 것이 아니라

조정된 가격이 상대적으로 저평가 된 가격인지

아니면 절대적으로 저평가 된 가격인지를 생각해 보는 것이 먼저

라는 걸 기억하셨으면 좋겠습니다.

정리해보면,

그렇다면 언제 서울, 수도권에 투자를 해야하는 걸까요?

그 타이밍이 언제라고 이야기할 수는 없지만

적어도 전세가율이 지금보다는 높아져야 합니다.

(과거 서울 전세가율에 대해서는 아래 글을 보시면 도움이 되실 겁니다)

월급쟁이부자들 (직장인 재테크 부동산 스터디 경매 파이어족) : 네이버 카페 (naver.com)

다만 한가지 확실한 건, 그 시기를 위해 시장에 계속 머물러야 합니다.

그 시기까지의 기다림이 얼마나 길어질지 알 수는 없기에

쉬운 일은 아닐 겁니다. 진실의 순간을 계속 마주하게 될테니까요.

그렇기에

환경안에 머물면서

같이 그 시기를 기다리며 함께할 수 있는 동료들을 만드는 것

이 무척이나 중요할 것 같습니다.

3년이라는 시간동안 계속해서 시장에 관심을 갖고

꾸준하게 이 시간들을 버텨올 수 있었던 건

지금의 환경와 함께하는 동료들이었습니다.

모두가 살고 싶어하는 서울에 투자를 하는 그날까지

이 환경안에서 오래오래 함께하셨으면 좋겠습니다.

투자자로 걸어가는 길에 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

[원문 작성일 23. 03.16]