다주택 양도세 중과부활, 팔아야할까? 버텨야할까? [프로 참견러]

안녕하세요 프로 참견러입니다 :) 

정부에서 양도세 중과 부활을 예고하고 있습니다. 

직접적인 세금규제를 택하기보다 

기존에 완화했던 규제를 강화하는(정상화) 방향으로 

일단 가닥을 잡은 듯 한데요 

📌양도세 중과부활 득과 실

📌다주택자가 선택할 수 있는 옵션

📌각 선택지에 따른 유불리

천천히 따져보겠습니다 🔎

다주택 양도세 중과란? 

2채 이상의 집을 가진 다주택자가 

조정대상지역(규제지역) 내의 집을 팔 때,

일반적인 양도소득세율보다 더 높은 세율을 적용하고 

장기보유특별공제 혜택을 박탈하는 제도에요 

이전 정부의 출범때부터 (22년 5월) 

한시적으로 유예되고, 유예 연장이 되면서 

지금까지 양도세 중과가 유예되고 있었는데요.

현 정부에서 26년 5월 9일에 

이제도를 종료시키고 

5월10일부터는 양도세 중과를 부활한다고 

예고한 상황이에요

양도세 중과 부활 효과는? 

정부가 기대하는 

다주택자 양도세 부활의 효과는 이렇습니다 

✔️다주택자 매도물량으로 시장에 공급량 증가

✔️부동산 투기 억제 (메시지전달) 

다주택의 입장에서 양도세 중과 부활시에 

기본세율 → 중과세율 적용으로 

최대 82%가 넘는 세금폭탄을 맞게 되는데요 

그러니 정부가 으름장을 놓은 

26년 5월 9일 전까지 매도를 하려고 

서둘러 매물을 내놓을 수 있습니다 

하지만 반대로 세금부담으로 인해 

증여가 증가하거나 

이른바 매물이 잠기는 현상이 

발생할 수도 있다는 시각도 있는데요 

5월 9일 전까지 매도하지 못할 경우 

양도세 중과로 세금폭탄을 맞게 될텐데 

그러느니 차라리 팔지 않고 보유를 하거나

증여라는 선택을 할수도 있다는 겁니다. 

다주택자의 선택지

팔아야하나 버텨야하나? 

이런 상황에서 다주택자들의 머리는

 빠르게 돌아갑니다 

파는게 이득일지, 가져가는게 이득일지 

유불리를 따져보고 선택을 해야하죠. 

상황

다주택자 아파트 5억 매수, 5년 보유 

→ 매도 10억 (5억 차익) 

최종납부하는 세금액을 보면 

약 2배가량 차이가 나는데요😲

억단위로 차이가 나니 

고민이 많을 것 같아요..

💥파는게 이득인 경우

(26년5월9일까지 매도 계약) 

-기본세율로 세금 절감

: 양도차익이 클수록 위에 시뮬레이션 한 것처럼 

중과를 피해 기본세율로 매도하여 

억단위의 세금을 절감할 수 있어요 

-장기보유특별공제 혜택으로 세금절감

: 보유기간이 길수록 최대 30%까지 

양도차익 공제받을 수 있기 때문에 

보유기간이 길면 길수록 매도가 이득일 수 있어요 

(다주택자 양도세 중과 부활시에는 

장기보유특별공제 혜택을 받을수 없어요)

-부채상환/갈아타기 

: 매도자금을 활용해서 부채를 상환하거나 

혹은 똘똘한 한채 전략 등 

자산이동이 가능해요 (개인상환에 따라 다름) 

💥보유하는게 이득인 경우 

-보유세 부담이 적은 경우

: 보유세 부담이 적고 자산 가치가 

더 상승할 것으로 기대하는 경우라면 

보유를 선택할 수 있어요 

즉, 편익(기대수익 ↑) vs 비용(보유세부담 ↑)

을 따져야한다는 것이죠 

아직 정부에서 보유세를 건들지 않고 있지만 

향후에 보유세 부담이 증가하게 될 경우 

감당가능할지도 꼭 고려해 봐야해요 

-임대를 통한 지속적인 현금흐름 확보

: 전세 또는 월세를 통해서 현금흐름을 확보하면

보유세부담을 상쇄할 수 있기 때문에 

상황에 맞게 자산을 활용할 수 있어요 

-정책의 변화

역대 정부를 통틀어보면 

언제나 부동산 규제는 완화와 강화를 반복해왔어요 

규제는 영원하지 않기 때문에 

감당가능하다면 버티는 것을 선택할 수 있어요 

정리하면

팔아야할지, 버텨야할지는 

개인 상황에 따라서 달라집니다.

버틸 체력이 된다면 버티는 선택을 통해서 

가치있는 자산을 지켜낼 수 있고 

버텨낼 체력이 안되거나 혹은 자산 포트폴리오를 

변경할 게획이 있다면 양도세중과가 부활되기 전까지 

적극적으로 매도를 검토해볼 수 있어요 

규제와 시장은 늘 변화하기 때문에 

몰아치는 파도에 압도되기 보다는

파도를 잘 탈 수 있도록 

내 상황에 맞게 대비하는게 필요한 때입니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)