오래 살아남는 투자자가 되기까지(2강 후기)[에이스1반 룰루랄라7]

이번 월부학교 2강은
강의를 듣기 전부터 기대가 컸다.
 

11년차 투자자이신 만큼, 
실제 사이클을 여러 번 통과하며 체득한 

‘깊이 있는 시선’을 배울 수 있을 거라 

생각했기 때문이다.

그리고 그 기대는 

강의가 시작되자마자 바로 충족되었다.

지금 시장을 단편적으로 

설명하는 것이 아니라,
과거와 현재를 연결해

 왜 지금 이런 흐름이 나오는지,
그리고 이 국면에서 투자자는 

어떤 선택을 해야 살아남는지를
경험에서 우러난 언어로 풀어주셨다.

오래 투자해온 사람의 해석은 이렇게 다를 수 있구나,
‘연차에서 나오는 깊이’가 이런 거구나를 느낀 강의였다.

Part 1. 2026년 상반기 시장 진단 : 지금은 “선택의 구간”

강의를 들으며 가장 먼저 느낀 점은
이미 오른 곳과 아직 남아 있는 곳이 

명확히 갈리고 있다는 것이었다.

서울 1~3급지는 대부분 전고점을 돌파한 상태였고,
반면 서울 4~5급지는 여전히 전고점 이하이면서
매물 호가도 최근 실거래가와 비슷한, 

아직 ‘싼 단지’들이 많이 남아 있었다.

경기도 역시 마찬가지였다.
경기의 1~2급지는 서울 상급지와 

가격 차이가 거의 없지만,
3급지는 아직 비싸지 않은 가격대이고 

기회가 남아 있다는 점이 인상 깊었다.

또 하나 크게 와닿았던 부분은 

전세와 월세 흐름이었다.

서울은 전세 매물이 줄고 월세는 오르고 있다.
투자자로서는 전세가 상승이 반가우면서도,
실거주자의 입장에서는 

내가 사는 지역의 월세가 오를 것 같아 

복합적인 감정이 들었다.

하지만 전세 상승은 

결국 매매가 상승으로 이어질 수밖에 없다는 점,
그리고 금리는 집값의 ‘방향’이 아니라
일시적인 조정과 기회를 만들어주는 변수라는 설명을 들으며
2024년 이후 시장을 다시 한 번 복기하게 되었다.

지금은 무작정 쫓아갈 시기가 아니라,
어디에 아직 기회가 남아 있는지를 

고민해야 하는 시기라는 걸 느꼈다.

Part 2. 가격 수준에 따른 투자 의사 결정 – “싸서가 아니라, 가치로”

상승장 초입인 지금,
투자는 현재 가진 투자금으로 가치가 

좋은 것부터라는 원칙이 명확해졌다.

대세 상승장에서는 추격 매수가 가장 위험하고,
상대적으로 저평가된 단지,
특히 입지 대비 많이 오르지 않은 곳을 

봐야 한다는 점이 계속 강조되었다.(명심하자!)

자향 멘토님의
경기도 외곽, 인천 사례는 특히 인상 깊었다.
 

행정구역에 매몰되지 말고,
입지 대비 가격이 어떤지를 보라는

메시지가 명확했다.

또한 가격 밴드에 따라 

투자 전략이 달라져야 한다는 점도 정리가 되었다.

• 고수익·고위험 구간: 매우 비싸지만 단기 하락을 버틸 수 있다면 장기 보유 관점에서 가능
• 중수익·중위험 구간: 비싸지 않은 가격대이므로 절대적 저평가보다 ‘더 가치 있는 것’을 선택

서울 중심 구축 vs 외곽 신축 역시
정답은 없고, 나의 상황에 맞게 선택해야 한다는 말이 현실적으로 와닿았다.

특히 서울 4~5급지, 

경기 3급지에 투자했을 때
기대 수익과 매도 방향까지 

함께 그려볼 수 있어서
막연함이 많이 줄어든 강의였다.

Part 3. 다주택자의 세금 & 은퇴 후 현금 흐름 로드맵

그동안 헷갈렸던 세금 파트가
이번 강의로 꽤 명확해졌다.

• 지방 준공 후 미분양 아파트의 취득세
• 주택 수 산정 기준 (부모님 집에 들어가 사는 경우 등)
• 보유세 부과 구조와 ‘공정시장가액’의 의미
• 종부세는 자산 30억 수준까지는 생각보다 부담이 크지 않다는 점
• 3주택부터 발생하는 임대소득세
• 양도세 중과 가능성 → 디테일하게 챙겨봐야 할 영역

특히 다주택자를 위한 절세 전략과
양도세 절감 사례들은
다음 달 임보 장표에 

꼭 넣어야겠다고 바로 메모했다.

그리고 현금 흐름을 만드는 방법으로
전세를 반전세로 전환하는 전략 역시
은퇴 이후까지 그려볼 수 있는 인사이트였다.

Part 4. 오래 살아남는 투자자 – 결국은 나 자신

마지막 파트에서 가장 마음에 남은 건
‘기술’보다 태도에 대한 이야기였다.

"목표를 줄이지 말고, 행동을 늘려라.
10배 큰 목표를 세우고, 10배 많은 행동을 하라."

(제자분들께도 바로 공유해드렸다❣️)

그리고 무엇보다
나의 강점에 집중하고,

 스스로를 믿는 것.
그래야 더 오래, 더 행복하게 투자자로 

살아남을 수 있다는 말이 깊이 남았다.

마무리하며

이번 2강은
‘지금 나는 어떤 투자자가 되어야 할까?’를 

고민하게 만든 강의였다.

시장, 가격, 세금, 그리고 나 자신까지
한 번에 정리해볼 수 있었던 시간.

이 강의를 기준으로
앞으로의 임장과 투자 판단의 기준이
조금 더 단단해졌다는 느낌이 들었다.