대한민국 부동산은
왜 강남을 알아야 제대로 보일까요?
요즘 이런 고민 많이 하시죠.
“서울이 오르면 따라가야 하나요?”
“규제로 이제 안 오르겠죠?”
“강남은 너무 비싸서 나랑 상관없는 곳 아닌가요?”
초보 투자자분들과 대화를 해보면 공통점이 있어요.
강남은 ‘그들만의 리그’라고 생각합니다.
그래서 아예 관심을 두지 않습니다.
그런데 아이러니하게도
강남을 모르면 집값 흐름이 안 보입니다.
오늘 이 글을 통해 여러분께 하나의 질문에 대한 답변 드리려고 합니다.
“왜 강남을 알아야 내 집값과 투자 판단이 보일까요?”
강남에 살라는 이야기가 아닙니다.
강남을 ‘기준점’으로 삼으라는 이야기입니다.
강남은 가격이 아니라 ‘기준’입니다
대한민국 부동산 시장은
완전히 균등하게 움직이지 않아요.
보통 이런 흐름을 보입니다.
강남 상승 → 서울 핵심지 확산 → 수도권 확산 → 지방 확산
이유는 간단해요.
강남은
- 일자리 접근성
- 한강 접근성
- 학군
- 자산가 수요
가장 강한 수요가 먼저 반응하는 곳입니다.
그래서 강남은 시장의 온도계 역할을 해요.
그럼 우리는 어떻게 활용하나요?
우리가 해야 할 건 단순합니다.
① 강남 가격 흐름을 매달 체크하세요
- 강남 주요 단지 최근 실거래가
- 신고가 갱신 여부
- 거래량 변화
이 3가지만 봐도 됩니다.
거래량이 늘고 신고가가 나오기 시작하면
시장이 얼어붙은 상태는 아니라는 신호예요.
반대로 거래량이 줄고 신고가가 나오지 않는다면
시장이 주춤한 상태일 수 있습니다.
② 강남과 내가 보는 지역의 ‘가격 차이’를 보세요
예를 들어,
- 강남 25평 25억
- 수도권 A지역 25평 5억
이 차이가 계속 벌어지는지, 줄어드는지 보세요.
격차가 과도하게 벌어지면
돈이 아래로 내려오는 시기가 옵니다.
이걸 소위 풍선효과라고 합니다.
한쪽이 너무 비싸지면 상대적으로 저렴한 곳으로 수요가 이동하는 현상이에요.
강남 대치동과 광명 철산동의 아파트 가격 흐름을 가지고 왔습니다.
지금까지의 흐름을 보면
강남이 먼저 상승한 뒤 광명이 뒤따라 상승하는 패턴이 반복되어 왔습니다.
③ 강남이 꺾이면 무조건 하락장일까요?
초보들이 많이 하는 실수가 있어요.
“강남 빠졌대요. 다 끝난 거 아닌가요?”
아닙니다.
중요한 건
- 일시적 조정인지
- 거래 자체가 멈춘 하락 초입인지
구분하는 거예요.
거래는 유지되는데 가격만 조정이면
일시적인 조정일 가능성이 있습니다.
2019년 초에 이런 일이 있었습니다.
당시 수도권은 규제로 눌려 있었어요.
거래가 줄고 분위기가 차가웠습니다.
지금과 비슷했죠.
많은 분들이 “이제 끝났다”고 했습니다.
그런데 2020~2021년
강남이 다시 움직이기 시작하자
마포, 성동, 노원, 경기 남부까지 순차적으로 상승했습니다.
그때 사람들이 이런 말을 했어요.
“강남은 못 사도, 강남 움직임은 보겠습니다.”
사람들은 강남을 매수한 게 아닙니다.
강남의 회복 신호를 보고
경기도를 접근했습니다.
강남을 사서 돈 번 게 아니라
강남을 기준 삼아서 방향을 읽은 겁니다.
초보가 자주 하는 오해 3가지
- 강남은 너무 비싸서 의미 없다
→ 비싸기 때문에 기준점입니다. - 내 지역만 보면 된다
→ 시장은 연결되어 있습니다. - 강남이 오르면 이미 늦은 것 아닌가요?
→ 초입과 중반은 다릅니다. 신호를 읽는 연습이 먼저입니다.
오늘 당장 할 일
- 강남 대표 단지 3곳 정하기
- 최근 6개월 실거래가 정리하기
- 내가 보는 지역과 가격 차이 비교하기
이 작업을 해보면
뉴스가 다르게 보이기 시작합니다.
집값은 개별적으로 움직이는 것 같지만
실제로는 ‘기준점’을 중심으로 파동처럼 움직입니다.
강남을 나와 상관없는 곳이라고 생각하기보다는
내가 매수하려는 집의 나침반이라고 생각하며 관심 가져보세요.
시장은 늘 흔들리지만
작은 행동이라도 시작한 사람에게 결국 기회가 옵니다.
여러분의 그 한 걸음을 진심으로 응원합니다.
새해 복 많이 받으세요!
