안녕하세요:)
결국 해내는 투자자 결국해낸다 입니다
오늘은 미루고 미루었던 1호기 복기글을 작성해 보려고 합니다.
도움이 될지는 모르겠으나 더 나은 투자와 성장을 위해서 작성해보았습니다.
한분에게라도 도움이 된다면 좋겠네요.
때는 25년 3월 열반 기초로 월부 강의를 입성!
부동산에 관심은 많았지만 누구나 그랫든 부동산은 돈 많은 사람들만 할 수 있는 거 아니야? 라는 선입견으로
월부를 2년전에 알았음에도 이제 강의를 듣게 되었습니다.
소액으로도 가능하다니 한번 들어봐야겠다.
강의 한번이면 될 줄 알았으나 생각보다 모르는게 너무나 많았습니다...
앞마당이 뭐야 ..? 보고서 ?? 뭔 보고서 ? 트레킹은 또 뭐야 ? 뭘따 ?? 뭔 소리야 ㅠㅠ
🐥🐥🐥🐥
제대로 배우고 싶다는 생각으로
25.4월에 실전준비반을 통해서 임장하는법을 배우고 임장보고서 작성하는 걸 배웠습니다.
템플릿 기초형태를 쓰고 있었지만 대학교 과제를 하는거같은 기분이라 그당시엔 상당히 재밌었어요 ㅎㅎㅎㅎ
(지금도 재밌습니다 ^&^)
그렇게 처음으로 집 근처 앞마당을 만들었습니다.
그렇게 25.4월 실준을 시작으로
5월 서투기 (수도권) 6월 열중 (앞마당x) 7월 지투기(광역시) + 투코 오하님
8월 자실 (광역시) 9월 자실 (광역시) 10월 지투기 (광역시) 11월 자실+재테기 (광역시) 12월 자실 (광역시)
1월 지투기(중소) 2월 내마중(광역시)
해낸다의 발걸음 ..
따스한 봄을 시작으로 너무 더웠던 여름을 지방 광역시에서 육수를 흘리며 앞마당을 동료와 , 때론 혼자서 열심히 만들어나갔습니다.
저는 사실 월부는 처음 들어올 때 종잣돈이 0원이였습니다.
즉 돈을 하나도 모은게 없는 0 인상태에서 부동산 공부를 하면서 저축을 다시 하고, 저축하면서 투자를 배워야 겠다는 생각으로 시작했죠.
그렇게 투자금 소액을 기준으로 잡으면서
" 이정도 시간이 흐르면 이정도의 종잣돈이 생기니 나는 이때까지 이정도 투금을 만들어놔서 바로 투자할수 있는 사람이 되야지 ! "
라는 생각으로 광역시 앞마당을 기계적 으로 만들어 나갔습니다.
그러다 11월 쯤 저번 열중 동료들과 우연히 오랜만에 만나는 자리를 갖게 되었습니다.
다 누님들이세요 ,, (2만클럽화이팅..><) 제가 지방만 계속 앞마당을 늘리고 있으니까 답답 하셨나봐요.
왜 투자를 안하냐 학생이냐 계속 경각심을 주시면서 나는 학생이랑 안논다 , 학생이랑 말안한다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
말씀 하시면서 놀리기도 하시고 정말 좋은 말도 많이해주셨어요.
언제까지 공부 할거냐 너 공부하려고 월부 왔냐 솔직히 동료분들이 제 상황을 다 아는건 아니였어요
제가 다 말하지도 않았구요
그래도 저를 다시 한번 돌아보는 터닝포인트가 되었던거 같아요
그리고 바로 집에 와서 잠들어있던 앞마당들을 깨웠습니다 ..ㅎ
사실 이때 까지만 해도 시세트레킹 ?
그런거 안했습니다 .. 해야지 해야지 하면서 앞마당 늘리기 급급했죠 (너무 반성합니다.)
그렇게 내 앞마당 안에서 내가 할 수 있는 단지들 리스트를 다시 쫙 뽑아가면서 정리를 했습니다.
당연히 그전까지 앞마당 결론 파트? 결론파트는 .. 무슨 임보를 잘 쓰지도 못한거같아요
물론 지금도 많이 부족합니다.
그렇게 앞마당 내 투자금이 들어오는 단지들을 선정해서 나름 ? 후보 리스트들도 뽑았습니다.
모임을 하고 난 후 집에 돌아오는 길에 그래 이제 정말 투자하자! 다짐을 했죠
사실 제가 투자 하기로 정한 날짜에 1,2달 정도 기간이 남아있었는데 그 모임으로
인해 잠자던 맘에 불을 지폈던거 같아요 .
이러면 안된다
진짜 투자하자... 난 학생이 아니다 .. !!! 나는 투자자!!!
그렇게 투자 후보 단지 들을 뽑아서 매물 임장을 다니면서 최종 투자 후보 물건을 뽑았습니다.
그것도 2개나!! ㅎㅎ 상당히 뿌듯했어요 얼마나 많이 찾아보고 둘러봤는지 몰라요
(하지만 지금 생각해보면 이때는 현장보단 컴퓨터 앞에서 많이 찾아본거같네요)
(이래서 복기가 중요하나 봅니다)
첫째 매물 코칭
그렇게 25월 12월 추운 겨울날 처음으로 매물코칭을 잔쟈니님한테 받았습니다.
얼마나 긴장되고 떨렸는지 그날 밤 꿈에서 매코를 받는 꿈을 꿨습니다 ㅠㅠ
합격이에요 해낸다님!!! 투자하시죠~ 라는 말을 ,,
하지만 꿈과는 반대로 잔쟈니님의 표정을 보지는 못했지만 목소리에서 느꼈던거 같습니다.
" 해낸다 님이 얼마나 힘들게 매물을 뽑아 오신지 너무 맘이 공감 간다
하지만 저는 해낸다 님이 망하지 않게 도와주는 게 맞는 거 같다.
지방투자는 2년뒤 ,4년뒤 매도를 하는게 중요한데 즉 , 환급성이 중요한데 가지고 온 물건들은
제가 매도를 한다고 해도 너무 힘들거같아요.
그러니 환급성이 떨어지고 투자하기에 굉장히 위험한 물건이에요. "
정말 마음이 좋지 못했어요 ㅠㅠ
여름에 힘들게 앞마당을 늘리고 , 남들 놀 때 주말 반납해 가면서 낮선 지방에서 앞마당 만들었는데 .. ㅠ
그래도 튜터님이 말씀해 주시길
" 그래도 앞마당 내에선 물건을 잘 뽑아왔어요. 하지만 투자금에 맞지 않는 앞마당이네요
이런 단지보단 급지를 좀 떨어트리더라도 사람들이 더 좋아 하는 확실한 단지를 하세요 "
튜터님이 큰 방향성을 제시해 주셨습니다.
내 투자금에 맞는 앞마당을 찾는 방법부터 시작해서 이러한 이유로 인해 이런 지역을 찾아보라고 ..
그리고 새로운 앞마당 지역을 가서 1.2월달에 당장 가계약금 쏘겠단 생각으로 앞마당을 만들라고 하셨습니다.
내 투자금에 맞는 앞마당 지역을 가면 물반 고기반 이라서 지금 어려워 하는 투자 후보 물건을 뽑는 게 재밌을 거라고 했습니다.
저는 사실 투자금에 맞지 않는 지역을 봤던것도 사실입니다. 좋은곳부터 봐야 한다는 말을듣고 좋은 곳들만 본거죠 ㅠㅠ
(어차피 당장 투자를 못하니 그랬던거같습니다 정말 공부하는 친구였네요 지금보니)
좋은곳도 보는건 너무나 당연 하지만 비교를 하려먼 내 투자금에 맞는 곳들도 봐야 하고 , 그 지역들과 비교할수
있는지 지역을 늘려나가야 하는데 그렇지 못했던가같습니다.
성장의 기회
그렇게 다시 1월 지투기를 듣게 되었습니다.
저는 25년 3월 처음 열반 기초를 들을 때 조장을 한번하고 한번도 안 했는데요
왠걸 26.1월 지투기에 조장이 되었습니다.
이번 달 나는 반드시 투자한다는 생각을 가지고 , 당연히 조원 으로 신청했는데 조장이
되어서 얼떨떨한 마음이 컸습니다.
그러면서 든 생각은 내가 그동안 너무 성장을 하지 못했구나.
이건 날 성장 하라고 하늘에서 준 기회다 라는 생각을 갖게 되었어요.
(여담으로 같이 공부했던 동료들은 다 실전반가고 올라가는거같은데 저만 가지 못해서 그자리에 머물며 성장하지 못한다는 생각에 너무 속상했거든요 ,,ㅠㅠ)
😭😭😭😭
기초반 에서도 조장을 통해 성장 할 수 있다는 걸 내가 왜 생각을 못했지?! 이번 달 정말 투자도 하고 조장도 하면서 성장도 해보자!
라는 생각으로 열정에 불탔습니다!! (기회 주신 월부 운영진분들 감사합니다!)
그렇게 지투기 중소 도시를 앞마당을 만들고 조원 분들과 신나게 앞마당을 만들어나갔습니다.
당연 처음 오티 하는날 목표도 온천하에 다 외쳤어요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 저는 이번달 투자 할겁니다.
못하더라도 투자 후보는 무조건 5개 만들겁니다. 그리고 2월달엔 무조건 가계약금 쏩니다.
이게 제 이번달 원씽입니다.
그렇게 외친 이유는요? 환경을 설정하고 싶었습니다.
무조건 해야할수밖에 없는 환경 + 안하면 안되는 그런 환경 + 못하면 나한테도 쪽팔리고
조원분들 한테도 쪽팔리고 ..!!!!
외치고 보니 열정도 올라가더 라구요:)
시간이 지나니 서서히 윤곽이 잡히기 시작했습니다.
잔쟈니님 말씀대로 물반 고기반이였습니다.
제가 잔냐니님 하고 매코를 받을 때 돌이켜보니 그당시에 가져간 매물들은
20평대 준구축 하나 , 학군의 수요는 좀 있긴 하지만 너무 외각인 준구축 30평단지 ..
지금보니 제 생명의 은인은 잔쟈니 튜터님이시네요 ,,ㅎ
(여러분 다들 투자하기전 후회말고 매코 받고 하세요 급하게 투자하고 싶은 맘을 튜터님이 올바른 방향성을 제시해주셨어요 ㅠㅠㅠ)
그렇게 저는 단지 분석과 매물 임장을 통해서 투자 후보에 맞는 단지들을 뽑아내기 시작했고
몇개의 단지들이 나왔습니다.
저는 일하면서 하루 종일 고민하다가 매코를 신청했습니다.
두번째 매물 코칭
이번 매코는 자향님이 셨습니다.
자향님 ! 제가 이러한 이유로 이런단지 , 이런단지를 보았구요
제가 보기엔 00단지가 더 좋아 보이는데 제 조건에 맞는 물건은 00단지라고 생각했습니다 왜냐하면
프리랜서라 잔금이 안되는 상황이라서 이런 조건을 맞춰 봤습니다.
그래서 제가 생각하는 1순위 단지는 이단지구요 그다음 단지는 이 단지압니다!
자향님 이 웃으시면서 ㅎㅎㅎ
자향멘토님 : 아 네네 ~~ 해낸다님이 말한 데로 그 단지보다 00단지와 00단지가 더 좋아요 근데 이 단지들은 물건이 없고 ,조건에 맞는 물건이 00단지라서 이걸 뽑아 오신거죠?
해낸다 : 네 맞습니다 !
자향멘토님 : 좋아요 ㅎㅎ 투자합시다 ~
해낸다 : ㄴ..네?!!!? 정말요?
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 이때 생각하면 아주 세상을 다 얻은 기분 이였어요.
(자향 멘토님과 통화하면서 울었어요 ㅠㅠ 기억나시나요 멘토님..ㅠㅠㅠ 너무 감사하고 여러가지 감정이들었답니다ㅎ)
자향멘토님이 웃으시면서 이러한 이유로 이러 이러해서 이 단지는 괜찮을거 같아요 설명을 해주셨습니다.
제가 가져온 단지는 앞에서도 말했지만 제가 프리랜서라 대출이 안되서 잔금이 안되는 상황 이였습니다.
그래서 전세대기자나 + 주전 + 세낀걸 찾아야 하는 상황이였는데 운좋게 전세대기자를 찾을 수있었습니다.
그래서 그 물건이 합격이 된 거죠.
그렇게 자향님과 코칭을 마루리 하고 , 난 뒤 부사님과 통화를 통해 매수를 하려고 했지만
시간이 2-3일정도 지나고 매도인 해외여행 이슈와 세입자 해외여행 이슈로 집을 못 봐서
전세 대기자가 다른 집을 계약했다는 소식을 듣게 되었습니다.. ㅠㅠ 아 투자 쉽지 않다 ㅠㅠ
정말 진심으로 그 단지를 하고 싶었습니다. 못하니 더 더 좋아 보이는 이상한 내 눈(?)
그래서 주변 부동산에 싹 다 전화해서 전세 대기자 없는지 다 확인했지만 없더군요 ,,
있더라도 너무 낮은 금액이라서 투자금에 안맞는 대기자만..
해당 지역은 전세가 없어서 대기자가 종종 나오는 시장 이였어요
그래서 저는 범위를 넓혀 다른 단지들도 확인했습니다.
자향멘토님과 대화하면서 얻은 내용를 통해 원래 매수 하려 던 단지보다 가치가 더 있는 단지들을 한번 다 봤습니다.
물론 이번에 현장을 나갔어요.
현장방문
부사님과 통화를 하면서
" 저 저번에 물건 봤던 투자자인데요 물건을 다시 볼 수 있을까요? 그리고 혹시 업데이트 된 물건이 있을까요? "
그렇게 다시 매임을 하러 현장에 갔습니다.
하지만 그 단지는 전세가 너무 많아서 대기자를 구하기는 어려웠죠 .
물건이 많기는 했지만 점점 가격이 높게 나오는 전형적인 매도자 우위 시장 ㅜ ㅜ
근데 물건을 보러 간 당일! 매도인이 부동산을 다 돌면서 1천만원을 내리겠다.
+ 세가 낮게 껴 있는 물건 이여서 당장 투자 후보 물건이 아니 였는데 전세 만기가 끝난 상태였고 매수인이
실거주면 전세입자가 나가고 , 투자자가 나타나면 전세입자는 현제 전세 시세에 금액을 맞춰서라도 더 거주하기를 원하는 물건이 당일에 현장에서 딱 ! 나왔습니다.
즉 쉽게 이야기해서
전세가 많은 단지에서 매매가는 깍였고, 현 시세에 맞는 세 낀 물건이 나타 난거죠
(전세는 현재 시세보다 원래는 5-6천정도 낮았습니다)
잔금이 안되는 저에게는 너무 나 좋은 조건의 물건이였습니다.
이래서 현장을 많이 가라고 하는구나,,느꼈습니다
저 다음으로도 줄줄이 집 보러 오는 분들이 많이 줄 서 있는 상황 이였고, 심지어 투자자들이 이런 단지 나오면
말해달라고 할 정도 투자대기자들? 까지 있는 상황이더라구요
부사님이 말하길 자기 안하면 다른 투자자들한테 줄게 ~ 라는 상황이였습니다 ,,
집을 보고 왔는데 집 상태는 정말 좋았어요.
임차인의 상황도 듣고, 매도인의 상황도 들었습니다.
그 집 말고도 몇개의 집을 더 봤지만 그 물건이 당연 제일 좋더라구요 ~ 이미 사랑에 빠진걸까 ^&^
부사님의 이러한 말을 들은후에 조급해 지지 않고 평정심을 가지며 차분히 결정을 내리고 싶었지만 , 막상 이러한 상황이 펼쳐지니 쉽지가 않더군요.
******이때!! 제가 이번에 가장 아쉬웠던 점*******
계약은 처음이고 , 이럴때 특약을 어떻게 해야 하는지 어떻게 하면 내가 유리한 조건인지 아는게 없었습니다..
유리한 조건까지는 욕심이라도 어떻게 해야 할지 도통 감을 잡기 못했습니다. 어떻게 해야 안전하게 할까
유리하지 않더라도 안전하게라도 하고싶다 라는 생각!
일단 너무 좋은 물건은 맞았습니다.
나름 차분한 척하며 부사님한테
임차인한테는 00정도의 전세를 맞춰 달라고 해주시구요
매도인한테는 500정도 더 깍아달라고 해주세요
그럼 저 살게요.
임차인은 제가 원하는 전세 금액에 맞출 수 있었고, 매도인 과의 가격 협상은 총 300정도 조율을 할 수 있었습니다.
그렇게 매매가는 1300만원을 낮추고, 전세도 원하는 가격에 세팅된 물건이 된거죠
집 보고 와서 해당 부동산 사무실에서 있던 상황 이였어요 ㅎㅎㅎ 얼마나 쫄리던지
매코를 받거나 누구한테 물어볼 수도 없다고 생각했어요:)
****여기서도 제 아쉬었던 점*****
물건이 좋더라도 기준에 맞는 물건인지, 내가 짊어질 리스크가 어떤 건지
전세 상승분을 임차인이 현금으로 내는지 , 아니면 대출 연장을 하는지 등
그런 걸 체크를 하지 못했습니다.
권리 관계 역시 정리가 되지 않았구요
그런 상황에서 뒤에 다 대기자도 있다고 하니 , 급한 맘에 특약도 정하지
않은 채 가계약금을 쐇습니다.. 지금 생각해보면 미쳤죠..
그렇게 어찌어찌 가계약금을 보낸후
동료들과 만나서 이야기를 하고 , 자문을 구하며 물어봤습니다.
순서가 바꼈죠,,ㅋㅋㅋ
그렇게 가계약금은 보냈지만 본 계약 전날 까지 살짝~ 찜찜한 상황으로 일주일을 보냈습니다.
(아니 아주 많이 찜찜하고 엄청나게 글들을 찾아보는 일주일을 보냈네요 ..ㅎ)
지투기 강사와의 만남
그러다 본 계약 당일 오전! 지투기 강사와의 만남을 통해서
갱지지 튜터님과 만남에서 여러가지 질문을 할 수 있었고, 내가 현재 체크를 뭘 해야 하는지 갱지지 튜터님이 알려주셨습니다.
이날 안갔으면 정말 큰일날뻔했습니다,, 다시한번 감사합니다,,튜터님,,
그렇게 확인 할걸 그 자리에서 체크했습니다.
다행히 임차인이 전세 상승분은 현금으로 하시고 , 매도인이 바껴도 전세대출이 연장이 된다는걸 확인한 후에
맘편히 매매 계약과 전세계약을 동시에 할수있었습니다.
그리고 권리관계에 대해서도 튜터님한테 물어보고 , 부사님 한테도 같이 체크 하면서
잘 마무리 될 수 있었습니다.
결론은 잘 되었다 어찌어찌,,
하지만 아직 잔금이 남아 았어서 긴장의 끈을 놓을 수는 없는 상황입니다.
세무사도 구해야 하고 , 저축액도 잘 괸리 해야하고 그럼에도 잘 마무리를 해보겠습니다!!
갱지지 튜터님과 정말 우연히 만나서 많은 도움과 좋은 말을 들었는데요.
특히 꼭 꼭 1호기 복기를 하라는 말씀을 정말 강조해주셨습니다.
다시한번 진심으로 감사합니다 튜터님!!🥰
마무리
저의 투자에는 돌이켜보니 정말 많은 분들의 도움이 있었습니다.
우선 강의를 통해 만난 많은 강사님들 멘토님들과 튜터님들
특히 자향 멘토님 ,잔쟈니 튜터님 , 갱지지 튜터님 진심으로 감사합니다 !!!!!! 꼭 다시 찾아뵈서 인사드리고 싶어요 ㅎ
그동안 많이 저를 돌봐준 조장님들 , 저번달 같이 힘들게 달려준 지투기 영웅들 ~
조장하면서 만나신 조장분들! 강사와의 만남에서 많이 알려준 조장님들!! 정말 감사드립니다 ㅎㅎ
특히 베니지기 조장님 ><
지금도 좋은 동기부여 받고있는 우리 지투기 해운대 분들 ~~~ 열중 2만클럽 분들!!
지금 함께하고 있는 26조 내마중 동료분들 ~!
그 외에도 정말 많은 분들의 도움을 받아 이 환경이 얼마나 감사한지 지 모릅니다.
남들 다 하는 1호기 일수도 있고, 1호기가 너무 힘들게 느껴지는 사람도 있고, 다 다르겠지만
확실한 건 누구나 처음은 있고 ,함께 한다면 처음 하는것도 이겨낼 수 있다는걸 많이 배웠습니다.
월부 라는 환경을 만들어주셔서 감사합니다.
정말 많은 사랑과 도움을 받은만큼 제가 할 수 있는 선에서 더 많이 배풀며 원하는 목표를 환경안에서 이루도록 하겠습니다.
아파트 투자 후기인 긴글 읽어주셔서 진심으로 감사드립니다.
정리
- 개선할점
* 기본 전세 계약 / 매매 계약 양식과 특약을 정리하고 가지고있기
* 동료들에게 더 많이 자문을 구하지 못한것
* 실전 투자 경험담을 많이 읽지 못한것
* 매임을 진짜로 투자한다는 생각으로 임차인의 조건과 매도인의 조건을 잘 알아내고 , 조건을 세팅하기
* 내 잔금 여력을 정확히 파악하기
* 미리미리 투자금에 맞는 단지들을 가지고 있기 (성급하게 결정하지 말기!!)
* 동료들의 투자를 진심으로 돕기
- 잘한점
* 매코를 받고 매수한거
* 포기하지 않고 현장에 가서 물건을 찾은것
* 강의와 조모임을 열심히 해서 강사와의 만나을 통해 튜터님들에게 질문할 환경을 세팅한것
2호기로 봅시다 안녕👋
