[삶은일기] 지금은 맞고 그 때는 틀렸던 선택



안녕하세요,

일기쓰듯 하루하루 노력하는 삶을 쌓아가는

삶은일기 입니다

최근 규제지역과 비규제지역 상관없이

선호하는 생활권이나 선호 단지가 급히 상승하는 모습을 보며

조급한 마음으로 쫒아가다 보면

자칫 고평가 된 단지를 사거나

땅의 가치나 단지의 가치를 잘못 판단하는 실수 를 할 수도 있겠다는 생각을 했습니다.

내집마련이든 다주택자든 가치에 집중하여 판단하고

단지의 미래가치를 가늠해보려 노력해야 합니다.

땅과 건물은

외부 환경적인 요소에 의해

호재를 얻어 상승하기도 하고

급상승/급하락 시기에 의해

가격 혼동이 오기도 하기 때문입니다.

하락장에서의 가치 혼재



가격이 혼재된 하락장에서

영등포구의 '영등포삼환'과 관악구의 '관악파크푸르지오' 가격입니다.

8억 초반의 거의 비슷한 가격을 형성하지만

강남과 물리적 거리가 가깝고, 연식이 15년이나 좋아서

관악파크푸르지오가 더 좋지 않을까, 생각할 수 있습니다.

하지만 우리는 정답을 알고 있죠 :)

영등포삼환은

여의도 업무지구와 가깝고,

2호선/9호선이 지나는 당산역을 도보로 갈 수 있으며,

주변 업무지구까지 골고루 접근성이 좋아서

신혼부부를 비롯한 다양한 연령층의 수요가 많습니다.

관악파크푸르지오는

2호선을 이용하여 강남까지의 접근성은 좋지만

외따로 떨어진 나홀로 단지 느낌이 나고

주변 주택가와 어우러져 균질성이 다소 아쉽습니다.

급경사의 언덕 위라는 점도 단점으로 작용하고요.





하락장이 끝나고 땅의 가치를 찾아간 현재의 가격입니다.

지난 하락장 시기에 제대로 단지를 비교평가해서

영등포삼환을 살 수 있었다면

후회없는 선택을 할 수 있었겠습니다.

교통 개선으로 인한 위상 변화



획기적인 교통 개선으로

지역의 위상이 달라진 사례입니다.

수지구에 수인분당선만 있었을 때는

당연히 이 역(죽전역)에 가까울수록 단지 선호도가 높았습니다.

왼쪽의 한국아파트는

수인분당선까지 도보로 갈 수 없을 뿐만 아니라

95년식의 특색없는 구축단지였습니다.

반면 오른쪽의 죽전아이뷰는

수인분당선 덕분에 선호도가 높았던 죽전동에 위치한

99년식 구축단지였습니다.





신분당선이 개통되기 전 2014년까지만 해도

두 단지의 선호도는 비슷하게 흐르다가

신분당선 개통 이후 점점 벌어져

현재는 차이나게 다른 가격을 형성하고 있습니다.

신분당선 초역세권인 한국아파트는 5.8억의 수익을

생활권 자체의 위상이 하락한 죽전아이뷰는 3.9억의 수익을 보여줍니다.

신분당선은 판교와 강남 업무지구까지

30분 내외의 소요시간으로 환승없이 연결됩니다.

파격적인 교통개선이 지역과 생활권의 위상을 변화시킨 사례입니다.

가장 좋은 선택을 위한 노력



초역세권 복도식 59인 구리우성,한양과

역세권 계단식 84인 대림한숲은

급변하는 시장의 가격 혼재를 볼 수 있는 사례입니다.

구리의 가격이 요동치고 있어

호가가 아닌 최근 실거래가를 가져왔는데요,

지금부터 약 1년 반 전인 2024년 여름에는

6억/3.3억 (매전차2.7 / 구리우성한양 24평)

8억/4.3억 (매전차3.7 / 대림한숲 31평) 으로

투자금이 가능하다면 84를 선택하겠지만,

2억대의 투자금이라면 59가 최선의 투자일 것입니다.

하지만 현재는

7억/4.3억 (매전차2.7 / 구리우성한양 24평)

8.4억/5억 (매전차 3.4 / 대림한숲 31평) 으로

구리우성한양은 1억 상승, 대림한숲은 0.4억이 상승했고,

84의 전세가가 올라가면서 투자금이 줄었고,

59의 투자금은 여전히 같습니다.

매매가와 전세가가 비슷한 비율로 상승해

2024년의 최종 선택과 큰 변동이 없을 수도 있지만

59는 많이 상승했으니 좀더 세심하게 매매가를 살피고,

84의 매매가 상승률은 상대적으로 적으니

어쩌면 조금더 상승여력을 기대할 수 있는 투자가 되겠습니다.

(최근 실거래가 기준이며, 현재는 84도 상승 중입니다)

정부의 부동산 정책에 의해

지역에 따라 다른 모습을 보이는 요즘입니다.

급하게 오르는 가격을 그저 따라가기 보다는

한숨 고르며 지역을 꼼꼼히 살펴보고

땅과 단지의 가치를 좀더 세심하게 비교하는 노력을 통해

자신의 실력 안에서 가장 좋은 자산을 쌓아나가시길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.