#임장

투자의 확신은 결국 '매물임장'에서 나옵니다(매물임장 예약편) [아라메르]

26.01.28

안녕하세요~~!

투자자의 정신을 깨워주는 알람 ‘아라메르’입니다.

지난 분위기임장, 단지임장, 전화임장에 이어서 이번엔 매물임장 관련 이야기를 해보고자 합니다.

(이전 글이 필요하신 분을 위해 링크 남깁니당)

분임편 : 지역과 친해지는 ‘분위기 임장’ [아라메르]

단임준비편 : 단지임장, 확실히 기억나게 준비하는 법(feat. 트렐로)

단지임장 실전편, '걷기 운동'이 아닌 '투자'가 되는 법 [아라메르]

전화임장편 : "사장님 귀찮게 할까 봐..." 전화임장이 두려운 당신을 위한 실전 가이드

먼저 매임의 가장 큰 허들이 무엇일까 고민을 해봤을때..

가장 먼저는 ‘예약’이었다고 느꼈습니다.

저도 처음에 매물임장을 예약할 때 이런 고민들이 참 많았습니다.

'어떤 물건부터 봐야 할까?'

'예약할 땐 뭐라고 말해야 하지?'

'꼭 매물임장을 해야 할까? 사장님께 거짓말하는 거 아닌가?'

'나중에 진짜 투자할 때만 가서 보면 되는 거 아닐까?'

이런 생각들 때문에 매물임장을 미루다가 결국 한 달을 그냥 마무리한 적도 있었습니다.

하지만 매물임장은 투자자로서 반드시 필요한 과정이고,

이를 통해 내 머릿속에 지역과 단지를 훨씬 선명하게 남길 수 있습니다.

지금부터 매물임장을 왜 해야 하는지, 그리고 어떻게 예약하는지를 중점적으로 이야기해 보겠습니다.

1. 매물임장은 왜 해야 할까요?

분위기임장이나 단지임장이 지역을 내 중심으로 분석하는 단계라면,

전화임장과 매물임장은 현장의 메시지와 실제 사람들이 선택하는 물건이 무엇인지 직접 확인하는 과정입니다.

만약 분임과 단임만 한 상태에서 투자 시점을 맞닥뜨리면,

단지별 선호도가 명확하지 않아 투자 결정을 내리기가 상당히 어렵습니다.

단지임장까지 마치면 "A단지보다 B단지가 낫지!" 정도는 알 수 있지만,

정작 B단지에서 어떤 물건을 골라야 할지, 얼마까지 가능할지,

수리 상태나 조건은 어떠한지를 직전에 판단하기란 쉽지 않기 때문입니다.

확신이 없으면 의사결정이 지연되고,

결국 기회를 살리지 못해 미리 매물임장을 했던 다른 투자자에게 물건을 놓칠 확률이 높아집니다.

많은 투자자가 좋은 물건을 눈앞에 두고도 망설이는 이유가 바로 이것입니다.

머리로는 판단했어도, 실제로 매수 버튼을 누를 수 있느냐는 내가 각 물건을 직접 확인했는지에 따라 달라집니다.

"그래서 너 진짜 투자할 거야, 말 거야?"라는 질문의 해답은 결국 매물임장에서 나옵니다.

2. 어떤 단지를 예약해야 하나?

매물임장을 하려면 우선 어떤 단지를 볼 것인지 골라야 합니다.

단순히 저렴한 곳이 아니라, 가치 대비 저평가된 물건인지 최대한 확인하는 과정이 필요합니다.

저는 ‘시세그룹핑’을 통해 저평가 단지를 뽑아내는데요.

시세그룹핑은 가격대별로 해당 지역 전체의 단지를 가로로 비교할 수 있는 유일한 장표입니다.

여기서 같은 가격대 중 가치가 높다고 생각하는 물건을 골라 관심 단지로 뽑아보세요. 정답은 없습니다.

매물임장을 하기 전에는 절대 정답이 나올 수 없으니, 우선 관심 가는 단지들을 편하게 뽑아보시면 됩니다.

단, 어떤기준으로 뽑아야할지 모르시겠다고요?
시세파트 오기 전,,

여러분들은 입지분석을 하셨거나 분위기임장, 단지임장을 통해 지역의 선호도를 파악을 하셨을겁니다.

그렇다면 해당 지역의 핵심 '입지결정요소'가 무엇인지 적어보는 것이 중요합니다. (아래 그림확인)

해당 '입지결정요소'는 이 지역에서 가치를 판단하는 기준이 됩니다.

따라서 그 기준에 따라서 이 가격대 레벨의 단지들 중 어떤게 저평가인지를 골라내면 됩니다.

기준에 따라 시세그룹핑에서 저평가라고 생각하는 단지들을 뽑아내고,

추가적으로 해당 생활권 내에서 '시세리딩단지'라고 해당되는 물건과

내 투자금에 맞고 관심가는 물건을 추가로 넣으면서 매물임장을 가시면 됩니다.

결과적으로 아래 3가지 위주로 정리해서 다녀오시면 됩니다.

내 투자금에 맞는 관심 단지
시세그룹핑 상 가격 대비 저평가 단지
해당 생활권의 시세리딩 단지 (시간이 부족하다면 1번과 2번 위주로 보고 오세요!)

3. 매물 예약 방법

많은 분이 예약 시 사장님이 '공부하러 온 사람'으로 오해해서 물건을 안 보여줄까 봐 걱정하시는데요.

이럴 때는 나의 질문을 점검해 봐야 합니다.

사장님은 물건을 설명해 주는 분이라기보다 '거래를 성사시키는 것'이 목적인 분들입니다.

따라서 단지에 대한 질문보다 해당 '물건'에 대한 구체적인 질문으로

실거주자 혹은 매수 의사가 확실한 투자자임을 보여줘야 합니다.

예시: "사장님, 네이버 부동산 보고 연락드렸는데요. A단지 0동 0층 8억 물건 아직 있나요?
여기가 수리가 어디까지 되어 있는지, 그리고 세입자 분 만기는 언제쯤인지 궁금해서요."

이렇게 매물 자체에 대한 궁금증으로 시작해야 사장님도 "이 사람이 진짜 살 마음이 있구나" 하고

성심성의껏 예약을 잡아주십니다.

또한 전화하기 전, 물건 중에 가장 ‘매력적인 물건’을 골라야 합니다.

투자자인데 올라온 물건 중 비싼 것부터 전화하면 사장님 입장에서는 좀 이상하게 생각하시겠죠?

저렴한 순으로 정렬하되, 가격이 싸다면 진짜 ‘급매’로 우리가 찾는 물건일 수 있지만

저렴한 이유가 있는 물건이 있을 수 있습니다.

예를 들어, 가격은 제일 싼데 전세가 너무 낮게 껴 있는 동시에 만기가 1년 반 이상 남았다면

당장 투자금이 많이 들어 우리 조건에 맞지 않을 수 있습니다.

혹은 구조가 복도식 / 계단식으로 선호도가 갈리거나, 방의 개수가 적어서

같은 평수 대비 가격이 저렴하게 나왔을 수 있으니 확인이 필요합니다.

사장님께 “이 물건은 왜 다른 층보다 저렴하게 나왔나요?”라고 물으며 자연스럽게 대화를 이어가 보세요.

만약 조건 대비 저렴하지 않다면 타겟 물건을 수정해야합니다.

(오히려 이렇게 적극적으로 물으면서 관심단지를 추리는 모습을 보여주면 사장님도 더 열정을 다해주실겁니다)

4. 매물임장 시간표 짜기 및 팁

이제는 실제 현장에서 움직일 시간표를 짜야 하는데요. 무작정 가는 게 아니라 전략이 필요합니다.

보통 매물 예약 텀은 1시간 반 정도가 가장 적절합니다.

매물 보기 (30분): 집 내부 컨디션, 누수, 채광 등을 꼼꼼히 확인합니다.
사장님 브리핑 및 정리 (30분): 집을 보고 나와서 사장님과 대화하며 해당 단지의 분위기, 급매 여부 등을 듣고 바로 메모합니다. (만약 투자를 앞두고 있을 경우 해당 사장님이 나의 투자 파트너!?로 괜찮을지도 살핍니다 ㅎㅎ)
이동 및 여유 시간 (30분): 다음 부동산으로 이동하며 방금 본 매물을 복기합니다.

(제가 쓰고 있는 시간표 정리, 매물정리 시트 공유드립니다)

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1LilZtmsWLzj6PW3r-qwe4i4mKbvwEfapjxvh89AHMiA/edit?usp=sharing

만약 내가 매물임장에 익숙하고 차량으로 빠르게 이동할 수 있다면

1시간 텀으로 촘촘하게 잡기도 하지만, 아직 익숙하지 않은 분들은 변수가 생길 수 있으니 1시간 반 텀을 추천드려요.

추가 팁을 드리자면, 가끔 투자자를 기피하는 부동산을 만나기도 합니다.

"투자자는 물건만 보고 안 사더라"며 대놓고 눈치를 주는 곳도 있죠. 그럴 땐 당황하지 마세요.

한두번 정도야 그런 말씀을 하실 수 있겠지만, 계속 의심 섞인 멘트만 하신다면 길게 실랑이할 필요 없습니다.

다른 부동산을 통해서 물건을 잡으시면 됩니다.

(투자자를 경계하는 지역(ex광주)에서도 꼭 한 분쯤은 친절하고 투자자에게 우호적인 사장님이 계시기 마련입니다!)

그리고 예약이 잡힌 후에는 시간을 반드시 지켜주셔야합니다..!! (투자 에티켓..! ㅎㅎ)

두번째 팁!!! 만약 중간에 매물이 취소되거나 시간이 틀어지면, 이미 잡힌 다른 예약을 억지로 바꾸려 하지 마세요.

부사님, 집주인, 세입자 등 여러 사람의 일정이 꼬이게 되어 예의가 아닐뿐더러 다음 예약에도 지장을 줍니다.