현재 서울&수도권에서 매물이 감소하는 이유 [김뿔테]

안녕하세요.

김뿔테입니다.

최근 서울 수도권 시장에서 매물이 부족함에도

가격이 상승하고 있는 단지가 많아지고 있습니다.

현재 시장에서 매물이 감소하는 이유와

부족해지는 원인을 정리해보았습니다.

# 서울&수도권의 공급물량 상황

26년부터 서울의 공급량은 전례를 찾아볼 수 없을 정도로 급감하게 됩니다.

현시점에서 공급물량을 갑자기 대폭 늘릴 수 있는 방법은 거의 없을 것으로 예상됩니다.

수요/공급의 불균형으로 인해 서울&수도권 주요지역의 아파트 가격은

추가 상승할 확률이 높아지고 있습니다.

부동산 지인에서

26년부터 공급되는 서울의 주요 단지들을 정리해보았습니다.

500세대 이상 공급되는 단지들은 총 22곳 있고, 

1,000세대 이상 단지들로 본다면 10곳 있습니다.

(부동산지인 기준)

서울에는 이미 빈땅이 거의 존재하지 않기에

재건축/재개발이 활성화 되지 않는다면 추가공급은 어려운 상황입니다.

수도권 시장을 계속 지켜보시면서

서울에 입주하는 아파트들의 분양가와 경쟁율도 확인해보시고,

가격을 비교했을때 기축단지의 가격이 감당가능한 수준이라면

내집마련을 적극적으로 고려해볼 것 같습니다.

# 10.15 주택시장 안정화 대책

10.15일에 정부에서 주택안정화 대책을 내놓았습니다.

주요 내용으로는 토지거래허가구역 확대지정, 규제지역 지정, 

대출한도 축소, 금리조정, 전세대출 DSR적용 등이 있습니다.

토지거래허가제로 수도권 주요지역이 묶이게 되었습니다.

그 효과로 전세입자가 거주하고 있는 매물들은 거래가 불가능해지면서,

매매 물건의 수가 줄어들게 되었습니다.

서울의 매매/전세/월세 물량을 확인해보면

매매물건은 지속적으로 줄어들고 있고,

전세물건도 일시적으로 증가했다가 꾸준히 줄어들고 있는 모습입니다.

현재 1~3급지의 경우는 네이버부동산에 나와있는 매물들이

전고점을 찍은 단지들보다 더 높은 가격에 올라와있는 경우가

꽤 많은 것을 확인할 수 있었습니다.

4~5급지 지역은 아직 전고점보다 낮은 가격으로

매수할 수 있는 단지들이 꽤 많이 남아있습니다.

감당가능한 예산이 어느정도 인지 파악하신 후에

이 지역의 아파트 단지들을 우선적으로 찾아보시는 것이 중요합니다.

# 다주택자 양도세 중과유예 종료

최근 이재명 대통령은 SNS를 통해

다주택자 양도세 중과 유예 연장은 없을 것이라고 발표하였습니다.

2022년 5월 10일부터 시행된 ‘양도세 중과유예’는

조정대상지역 내 2주택 이상 다주택자의 중과세율 배제와

장기보유특별공제(최대 30%)를 허용해주었습니다.

그러나

다주택자 양도세 중과유예가 2026년 5월 9일에 종료 된다면

기존의 양도세보다 훨씬 많은 추가세금을 내게 됩니다.

2주택자는 기본세율+20%p, 3주택 이상은 기본세율+30%p가 적용되고 

장기보유특별공제가 배제됩니다. 

이렇게 된다면 3주택자의 경우 지방소득세 10%까지 합쳐진다면,

최대 82.5%의 양도세를 내야하는 경우도 발생하게 됩니다.

이렇게 진행된다면 다주택자의 입장에서는

매도보다는 보유를 선택할 확률이 높아지게 되고

수도권의 매물은 더욱 더 잡기게 될 확률이 높습니다.

# 보유세를 인상하게 된다면?

정부에서 다주택자 양도세 중과유예를 종료시켰음에도

불구하고 다주택자 매물이 잠기고, 가격상승의 흐름이 유지된다면

보유세를 강화하는 방법을 사용할 수 있습니다.

이 방법은

과거 2018년 문재인 정부 당시

9.13 주택시장 안정대책으로 이미 시행한 적이 있습니다.

우리는 경험을 한 적이 있다는 뜻이죠.

보유세 강화정책으로 인해 아파트 매매/전세 가격은 어떻게 움직였을까요?

서울의 2,000세대 이상 대단지 아파트의 매매/전세가격 흐름을 확인해보았습니다.

2018년 9월 이후 3년을 확인해본 결과

대부분의 단지에서 매매/전세 가격이 모두 상승하는 모습을 보였습니다.

보유세를 인상하게 된다면,

임대인은 세금이 늘어나는만큼

임차인에게 세금을 전가하려 할 것이고,

그렇게 되면 전세가격이 올라갈 확률이 높아집니다.

공급물량이 없고, 매매거래가 제한되는 상황 속에서

세금규제까지 진행된다면

전세가가 상승하면서 매매가를 밀어올리는 상황이 발생할 수 있습니다.

보유세 강화가 진행된다면

결과적으로 또 다시 매물이 잡기고

전세가격이 상승하는 과거의 모습을 되풀이 할 수 있습니다.

오늘은 현장에서 느끼고, 데이터로 확인하면서 배운

서울 수도권에서 매물이 감소할 수 밖에 없는 이유와 상황에 대해서 알아보았습니다.

다음시간에는 

이런 상황 속에서 우리가 대응해야할 수 있는 방법은 무엇인지

정리해보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.