전세승계 방식 투자

안녕하세요 한계단 님, 질문에서 누구보다 열심히 물건을 찾는 모습이 느껴졌습니다. 추운 날씨에서 고생하시는 만큼 기준에 맞는 투자물건을 곧 찾게 되실 것이라 믿습니다. 응원드리고 싶어서 질문 외적으로 먼저 답변을 드리게 되었네요 :) Q. 근저당 말소조건으로 전세자금대출이 가능한지? A. 이건 은행 별로 다른 것으로 알고 있습니다. 세입자 은행으로부터 개별적으로 확인하시는 것을 권장드립니다. Q. 전세승계방식으로 계약 시 특약에 참고할 만한 것이 있을까요? A. 아래 답변 참고해 보시면 좋겠습니다. - 매수인은 현재 매도인의 임대인 지위를 승계하는 매매계약이며, 전세보증금은 n억n천만원이다. - 매매잔금 중 임대차 계약의 임차보증금은 잔금에서 상계처리하고 매수인은 상계후 차액을 매도인에게 지급한다. 그리고 전세계약서에 다음의 특약이 있는지 꼭 확인해 보세요. - 현재 근저당 (채권최고액 금 nnn,nnn,nnn원)이 설정되어 있으며 임대인은 잔금일까지 이를 말소하기로 한다. 위를 확인하고 등기부등본을 통해서 근저당이 말소됐는지 확인해 보시면 좋을 것 같습니다. 다만, 매도인으로부터 적극적으로 전세입자를 구하는 액션을 기대하기 어려울 수 있다는 점을 생각해 보시고, 세낀 물건을 우선으로 찾거나, 세입자를 맞추기 전에 소유권을 받아오는 방법 등을 함께 고려해 보시면 좋을 것 같습니다. 빠이팅입니다!!

안녕하세요 한계단님!! 투자하시는군요 너무 축하드립니다. 다 해주는 것은 아니지만 말소조건으로 전세 대출을 해주는 은행은 있습니다. 부동산 소장님이 알려주신대로 말소조건으로 진행하시고 계약하시면 됩니다~! 현 등기사항증명서상 근저당권 설정은 전세 대출 시 전액 변제 및 말소하기로 하고, 추후 잔금일까지 소유권 이외에 권리변동사항은 없도록 한다. 전세 계약금은 중도금으로 보며 매도인 계좌로 입금한다. 매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련 법규를 따른다. 이 부분은 꼭 넣으셨으면 좋겠습니다~!

안녕하세요 한계단님 말씀 주신 부분은 은행마다 기준이 조금씩 다르긴 합니다. 일부 은행에서는 근저당 말소 조건부로 전세자금대출이 가능한 경우도 있는 걸로 알고 있어요. 다만 이 경우에도 전세보증금이 매매가 대비 과도하지 않은지, 기존 근저당 금액과 말소 시점이 명확한지 이런 부분들을 은행에서 꽤 보수적으로 확인하는 편이라, 사전에 해당 은행에 직접 구조를 설명하고 가능 여부를 확인하시는 게 꼭 필요할 것 같습니다. 특약에 넣을 내용은.. -본 계약의 임대인은 잔금일(또는 ○○년 ○월 ○일)까지 본 주택에 설정된 기존 근저당권 전액을 말소하기로 한다. -임대인이 위 기한까지 근저당권 말소를 이행하지 못할 경우, 본 계약은 자동 해제되며 임대인은 계약금 및 중도금 전액을 지체 없이 반환한다. -임차인이 본 계약을 원인으로 금융기관에 전세자금대출을 신청하였으나, 근저당 말소 지연 또는 기타 사유로 대출이 실행되지 않을 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 반환한다. -임대인은 임차인의 전세보증금 중 일부(또는 전부)를 기존 근저당 말소 자금으로 사용하는 것에 동의하며, 해당 금액은 근저당 말소 완료 후 잔금으로 인정한다. -본 계약은 임대인의 소유권 이전 완료를 전제로 하며, 임차인은 소유권 이전 및 근저당 말소가 모두 완료된 이후전입신고 및 확정일자를 진행한다. 최대한 꼼꼼하게 특약에 기재하시면 좋을 것 같아요 :)