최근 비규제지역에서 흥미로운 매물을 하나 만났습니다.
집주인 분이 갈아타기 목적으로 매도를 진행 중이었고,
매매가 원활하지 않아 세금 이슈 때문에
매매와 전세를 동시에 내놓은 상황이었습니다.
해당 매물은 전세로 거의 최고가에
법인 임차인이 계약하려고 했고,
이후 그 계약을 승계하는 구조의
물건이 되어 투자금을 현실적으로
예상보다 5천가량 줄일 수 있었습니다.
하지만 고민이 되었던 부분은
최근, 울산 법인 역전세 사기 사건!!
유투브에서 내용을 꼭 확인해보세요.
법인 임차인 전세, 왜 더 꼼꼼해야 할까
개인 임차인과 달리 법인 임차인은 구조 자체가 다릅니다.
전세대출이 끼어 있지 않더라도,
법인의 신용 상태 변화가 곧바로 전세권 리스크로 이어질 수 있습니다.
6개월 전 울산동구에서
임차인이 현금으로 전세금을 지급한 뒤,
전세대출을 추가로 받아 자금을 빼돌리고
잠적한 사례였습니다.
그 결과 집주인은 전세권 문제로
다시 전세를 놓지 못하는 상황에 빠졌죠.
이 사건을 보면서 “이론적으로 아는 리스크와
실제로 터지는 리스크는 다르다”는 걸 다시 한 번 느꼈습니다.
그래서 준비한 특약, ‘혹시 모를 최악’을 대비하기
이번 물건을 검토하며 가장 신경 쓴 부분은
전세권 설정 이후 발생할 수 있는
법인 리스크를 어떻게 사전에 차단할 것인가였습니다.
그래서 다음과 같은 특약을 준비했습니다.
전세 기간 중 법인(임차인)의 신용 상태 악화 등으로 인해 전세권에 가압류 등이 발생할 경우를 대비하여,
임차인은 가압류 해제 및 처리 비용(변호사 비용, 소송 비용 등)으로 금 ○○○원을 임대인에게 미리 지급한다.
임차인이 위 사항을 이행하지 않거나 전세권 설정 후 이를 악용하여 임대인의 재산권 행사를 방해할 경우,
본 임대차 계약은 즉시 효력을 상실하며 임차인은 무조건적으로 전세권 말소에 협조한다.
이 특약의 핵심은 두 가지입니다.
첫째, 문제가 터졌을 때 비용과 책임을 명확히 임차인에게 귀속시키는 것.
둘째, 전세권을 악용해 임대인의 매매·담보권 행사를 막는 상황을 사전에 차단하는 것입니다.
이번 케이스를 검토하면서 다시 느낀 건,
그 안에 누가 들어오고,
어떤 방식으로 계약이 연결되는지에 따라
리스크의 성격은 완전히 달라집니다.
특히 법인 임차인이 끼어 있는 전세라면
✔ 법인 재무 상태
✔ 전세권 설정 방식
✔ 가압류·채권 관계 발생 시 대응 구조
이 세 가지는 반드시 체크해야 한다고 생각합니다.
투자는 결국 최악을 가정하고도 감당 가능한지를
스스로에게 묻는 과정이라고 생각합니다.
이번 물건 역시 “될 수도 있다”보다
“문제가 생기면 어떻게 빠져나올 수 있을까”를
먼저 고민해본 경험이었습니다.
법인 임차인 계약 전체 특약을 파일로 공유합니다.
혹시 법인 임차인 전세나,
매매·전세 동시 진행 물건을 고민하고 계신 분들께
이 경험이 도움이 되었으면 합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
법인 임차인 계약 특약[부율].docx
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