[약장속의금은화]입지,대출,세금으로 끝내는 부동산 투자의 정석 부동산투자 무작정 따라하기

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 입지,대출,세금으로 끝내는 부동산 투자의 정석 부동산투자 무작정 따라하기

저자 및 출판사 : 길벗

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #입지#대출 #세금

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :10점

1. 저자 및 도서 소개

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2. 내용 및 줄거리

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준비마당:왜 부동산투자를 할 때 입지,대출,세금을 동시에 고민해야 하는가?

지가 결정되었다면 더 높은 단계의 입지로 매수 범위를 확장해주고 결정해줄 대출을 고민해야 한다. 값(가치)이 오를 만한 집을 보는 안목이 생겼다면 대출을 잘 활용할 줄 알아야 한다. 여전히 대출을 많이 받는 것을 부담스럽게 생각하는 사람이 많은데, 우리는 금융자본주의 시대를 살고 있다. 서울 아파트 평균 가격이 14억 원을 넘어섰는데, 실제로 그만큼의 현금을 가지고 있는 사람이 얼마나 있겠는가. 그렇기에 최상의 대출 전략을 세워야만 내 집 마련을 넘어 자산 증식에 성공할 수 있다.
 

지금은 ‘순서;보다 ’조합'이 중요하다 입지,대출,세금을 동시에 이해하고, 서로의 조건을 맞춰가는 능력을 갖춰야만 시장에서 살아남을 수 있다 

첫째 마당

입지:부동산은 첫째도, 둘째도, 셋째도 입지다

강남은 여전히 강남인가? 그곳은 이미 주거, 학군, 업무 중심지로 입지가 완성되었기에 추가 공급이 거의 불가능하다. 재건축, 리모델링을 제외하고는 신규 공급이 막혀 있기 때문에 한정된 입지에 수요만 계속해서 늘어나고 있다. 이 구조는 가격 방어력을 높이고, 장기적으로는 지속적인 자산 상승으로 이어진다. 결국 입지의 가치는 지금의 편의성뿐 아니라 미래에도 기회가 계속 유입되는 구조와 그 기회를 담아낼 수 있는 희소성에서 비롯된다. 이때 집은 더 이상 ‘소비재’가 아닌 ‘자산’이 된다.
 

입지가 좋은 집은 하락장에서 방어력이 뛰어나고, 상승장에서는 성자의 중심에 선다.입지는 부의 출발점이다 

과거에는 ‘산이 보이고 물이 흐르는 곳’을 명당이라 여겼다면, 오늘날에는 역세권, 초품아*, 한강뷰, 개발계획 등 훨씬 현실적이고 기능적인 요소들이 입지의 가치를 좌우한다.
 

매물 임장의 핵심은 ‘감’이 아닌 ‘검증’이다. 단순히 매물이 예쁘다고, 왠지 모르게 마음에 든다고 감정적으로 판단하면 절대 안 된다. 실제 우리 가족에게 적합한 구조인지(예: 방 3개, 화장실 2개), 투자자라면 수익이 예상되는 매물인지, 입주가 가능한지, 전세가 껴 있는 집인지 하나하나 객관적인 기준으로 확인하고 비교해야 한다. 임장 노트를 활용해 매물별 조건을 기록하고, 후보 매물 간 차이를 정리해두면 추후 매수 결정을 내릴 때 매우 유용하다. 분위기 임장으로 시작해 매물 임장으로 마무리해야 비로소 좋은 집을 고를 수 있다.
 

입지는 과학적으로 움직이고, 각 지역이 치밀하게 연결되어 있어 어느 한 지역의 시세가 오르면 일시적인 현상에 그치지 않고 그 지역과 연결된 다른 지역들의 시세가 따라서 상승한다. 
 

하락장일 때는 시세보다 낮은 매물이 오히려 전산망에 노출되지 않는 경우도 많다. 상승장일 때는 실거래를 보고 움직이면 늦고, 하락장일 때는 실거래가를 보고 평소에 시세 트래킹을 통해 정해놓은 기준에 닿으면 움직이는 것이 좋다.
 

‘나만의 강남’이란 무엇일까? 현재 조건에서 마련할 수 있는 ‘나에게 최적화된 집’을 뜻한다. 예산, 연령, 가족 구성, 직장의 위치, 아이의 교육, 생활 방식, 목적(실거주, 투자) 등에 따라 각자 자신에게 맞는 입지가 다르다. 누군가에게는 마포가, 누군가에게는 위례가, 누군가에게는 신림이 ‘나만의 강남’이 될 수 있다. 지금부터는 나에게 맞는 입지를 찾기 위한 실전 전략을 알아보자. 여기서 중요한 건 ‘나만의’라는 단어다.
 

‘나만의 강남’이란 말은 결국 지금의 나를 정확히 이해하고, 미래의 나를 설계한 결과로 얻어낸 가장 합리적인 부동산 선택지다. 그 선택은 남들이 대신 내려줄 수 없다. 부동산 시장은 늘 변하고, 개인의 상황도 계속 달라진다. 정답이 없는 부동산 투자 시장에서 살아남기 위해 필요한 건 정답을 외우는 것이 아니라, 문제를 푸는 사고력이다. 이 책이 말하는 ‘나만의 강남 찾기’가 바로 그 사고력이다. 당신에게 ‘강남’은 어디인가? 그리고 당신은 그곳에 어떤 전략으로, 어떤 방식으로 닿을 것인가? 부디 이 질문에 대한 답을 찾기 바란다
 

흔들리지 않는 남의 본진, 베이스캠프

입지력

2호선, 3호선, 9호선 등 선호 노선이 교차하는 역세권, 수도권이라면 강남 접근성이 뛰어난 지역, 신분당선 역세권, 대규모 일자리 지역 등 사람들이 꾸준히 찾아오는 자리에 위치한 집이어야 한다. 
 

2.브랜드력

3.생활력

4.한국력

5.환금력

베이스캠프에 도달하기 위한 전략적 흐름

1.현실가능한 첫 집 마련

2.2-4년 후 첫 갈아타기

3.체계적인 갈아타기 1-2회 진행

4.든든한 베이스캠프 도달

둘째 마당 

대출:상급지로 가기 위한 똑똑한 대출 활용법

대출 절차 한눈에 보기 

1.대출의 목적과 용도에 따른 상담 및 상품 비교

2.대출실행기관조사(사전상담)

3.심사접수(은행 확정 및 매매 계약 체결)

4.대출 심사 및 승인

대출의 종류에 따라 ‘추가매수금지약정서’와 같은 대출약정서를 추가로 작성할 수도 있는데, 반드시 꼼꼼히 읽고 이해한 뒤 서명해야 한다.

 간혹 지점에서 승인이 되지 않을 시 본점 승인을 득해 대출을 받는 특수한 케이스도 있다. 물론 흔치 않지만 대출이 부결될 땐 부결 사유를 명확히 아는 것이 중요하며, 
 

5.대출 실행일 잔금 및 근저당권 설정

6.이전 비용 납부 및 등기권리증 수령

은행에 방문할 때는 내가 대출이 가능한지 확인하기 위해 신분증과 재직증명서, 사업자등록증, 소득 관련 서류(원천징수영수증, 소득금액증명원 등) 등을 챙겨 가는 것이 좋다. 신용 정보 조회를 통해 대출자의 신용점수와 금융기관 거래 이력 등을 살펴볼 수 있고, 소득 관련 서류 등을 함께 제출하면 소득, 부채 등의 정보로 DSR을 계산할 수 있어 대출 가능 금액이 빠르게 산정된다.

대출의 다섯가지 종류

신용대출-담보 없이 나의 소득과 신용만으로

담보대출-자산을 담보로

전세자금대출-무주택자의 필수 무기

정책자금대출-정부가 밀어주는 기회의 대출 

사업자대출 -창업을 생존자금 및 운영자금 

LTV란, 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 따지는 비율이다. 6억 원짜리 아파트를 구매할 때 LTV가 40%라면 2억 4,000만 원까지 대출이 가능하다는 뜻이다. 즉 LTV는 집값을 기준으로 대출 가능 금액을 살펴보는 것이며, 어느 지역에서 집을 사느냐에 따라 대출 가능 금액이 달라진다. 규제지역에서 집을 구매할 것인지, 비규제지역에서 구매할 것인지에 따라 대출 한도가 다르다.
kb시세는 층별시세를 반영해 같은 단지라도 1층보다 15층이 대출이 더 많이 나올 수 있다는 점을 참고하자 

세입자가 먼저 돈을 가져가니, 은행 입장에서는 이 금액만큼을 담보 가치에서 제외하는 것이다. 방마다 하나씩 공제하는 것이 기본인데, 예외적으로 아파트처럼 1세대 1가구 구분 등기된 주택은 한 번만 공제한다.

DTI(Debt to Income Ratio) — 총부채상환비율

 DTI는 연소득 대비 상환해야 할 원리금(주택담보대출)과 이자(기타 부채)의 비율을 계산하는 방법이다. ‘이 사람의 소득으로 주택담보대출 원리금 전액과 기타 대출의 이자를 감당할 수 있는가’를 보는 기준이다. LTV가 담보를 기준으로 한다면, DTI는 ‘갚을 능력’을 따진다.
 

DSR(Debt Service Ratio) — 총부채원리금상환비율

 DSR은 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 카드론 등)의 총원리금 상환액을 소득과 비교한 비율이다. ‘이 사람의 소득으로 모든 대출을 갚을 수 있을 것인가’를 보는 지표로, DTI보다 더 포괄적으로 상환 능력을 평가하는 개념이다. 1금융권에서는 DSR 40%까지, 2금융권에서는 50%까지 대출이 허용된다. 예를 들어 연소득 6,000만 원인 사람이 주택담보대출 연 상환액이 2,000만 원이고, 신용대출 상환액이 1,000만 원이면 총 3,000만 원의 원리금이 있으므로 DSR이 50%가 된다. 이 경우 규제선 초과로 2금융권에서도 더 이상 대출을 받을 수 없다.

 정리하면, DSR은 금리가 낮을수록, 대출 만기가 길수록, 소득이 높을수록 대출 한도가 많이 나온다.
 

디딤돌 대출-내집마련의 첫 번째 디딤돌

보금자리론-디딤돌 대출의 대안

신생아특례대출-우리집 복덩이가 가져온 밝은 미래

생최조대출-지방에서 사용할 수 있는 강력한무기

DSR(Debt Service Ratio) — 총부채원리금상환비율

 DSR은 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 카드론 등)의 총원리금 상환액을 소득과 비교한 비율이다. ‘이 사람의 소득으로 모든 대출을 갚을 수 있을 것인가’를 보는 지표로, DTI보다 더 포괄적으로 상환 능력을 평가하는 개념이다. 1금융권에서는 DSR 40%까지, 2금융권에서는 50%까지 대출이 허용된다. 예를 들어 연소득 6,000만 원인 사람이 주택담보대출 연 상환액이 2,000만 원이고, 신용대출 상환액이 1,000만 원이면 총 3,000만 원의 원리금이 있으므로 DSR이 50%가 된다. 이 경우 규제선 초과로 2금융권에서도 더 이상 대출을 받을 수 없다.

 정리하면, DSR은 금리가 낮을수록, 대출 만기가 길수록, 소득이 높을수록 대출 한도가 많이 나온다.
 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

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1. 만기일시상환 — 이자만 내다가 한 번에 갚는 방식

 대출 기간 동안에는 이자만 납부하고, 마지막에 원금을 한 번에 갚는 방식이다. 당장 부담이 적기 때문에 전세자금대출이나 사업자대출 등에서 많이 쓰인다. 하지만 전체 이자비용은 다른 방식에 비해 많은 편이라 단기간 대출을 활용할 경우에 유리하다.

 2. 원리금균등분할상환 — 매달 같은 금액을 갚는 가장 보편적인 방식

 주택담보대출에서 가장 널리 쓰이는 방식이다. 매달 상환하는 금액이 동일해 대출 계획을 세우기 쉽고, 매달 얼마를 갚아야 하는지 예측하기 편하다.
3.원금균등분할상환-원금을 일정하게,이자는 점점 줄어드는 방식 

매달 같은 금액의 원금을 갚아 나가면서, 남은 원금에 이자를 계산해 갚은 방식이다 

첫달에 원금과 이자 총액이 가장 많고, 시간이 지날수록 매달 갚는 금액이 점점 작아지낟 

4.체증식상환 -초반에 적게 갚고 점점 늘어나는 방식 

시가닝 지날수록 점점 더 많은 금액을 상환 하는 방식이다

원리금 통장을 만들어두면 금리 인상 시기가 와도 흔들리지 않는다. 이자 낼 돈은 이미 준비돼 있으니까. 그래서 시장이 아무리 요동쳐도 수익이 날 때까지 묵묵히 기다릴 수 있는 힘, ‘투자 체력’이 생긴다.

 대출을 무조건 빨리 갚아야 한다는 생각을 버리자. 갚는 것보다 잘 쓰는 것이 진짜 중요하다. 그리고 잘 쓰기 위한 시작은 바로 원리금 통장으로 대출을 미리 관리하는 것이다. 
 

1금융권-가장 안전하지만, 대출은 깐깐하게 

2금융권-조금 더 자유롭고, 때론 더 많은 대출이 가능 

3금융권-빠르지만 신중하게 접근해야 할 곳 

금리가 중요한 순간에는 1금융권을, 대출 한도가 중요한 순간에는 2금융권을, 긴급자금이 필요한 순간에는 3금융권을 전략적으로 활용해야 한다.

 대출은 전략이다. 금융권의 종류와 특성을 이해하면, 자신에게 유리한 대출을 찾는 안목이 생긴다. 1금융권의 안정성과 2금융권의 유연성, 3금융권의 융통성을 잘 조합하면, 어떤 시장 환경에서도 기회를 잡을 수 있다.
 

카드를 발급받은 이후에는 그 카드가 나의 신용점수를 올리는 중요한 도구가 된다. 예전에는 신용카드만 신용점수에 영향을 줬지만, 요즘에는 체크카드 사용 내역도 신용 평가에 반영된다. 월 30만 원 이상, 6개월 이상 꾸준히 사용하고 연체 없이 정기적으로 결제하기만 해도 긍정적인 신용 거래 이력으로 인정되어 신용점수가 올라간다.

 그렇다면 카드 사용 금액은 어떻게 조절하는 것이 좋을까? 카드 한도는 높게 설정하고, 사용 금액은 한도의 30~40% 이하로 유지하는 것이 가장 좋다. 되도록 50%를 넘지 않도록 해야 안정적인 신용 관리에 도움이 된다. 신용카드로 할부를 자주 이용하면 누적된 할부금이 ‘부채’로 계산된다. 그래서 가능하면 일시불 사용을 권한다. 그리고 더 좋은 방법은 선결제다. 카드 결제일보다 미리 갚아버리는 것이다. 예를 들어 결제일이 25일인데, 15일에 미리 결제하면 신용공여 기간(카드사가 대신 입금해준 기간)이 줄어들어 신용점수가 빠르게 올라간다.

 아무리 카드를 잘 써도 카드값을 연체하거나 현금서비스나 카드론 등 고금리 단기 대출을 자주 이용하면 신용점수가 급감한다. 리볼빙(결제 금액을 다음 달로 넘기는 서비스)이나 카드 돌려막기(한 카드로 다른 카드값을 메우는 방법) 또한 신용점수를 떨어뜨리는 지름길이다.
 

. 국민연금 납부 내역이나 건강보험료 납부 내역, 국세청 소득 증명, 아파트 관리비, 세금, 휴대폰 요금 납부 실적 등을 신용평가기관(KCB, NICE)에 직접 제출하면 가점을 받을 수 있다. 단, 최근 6개월 이상 연체 없이 성실 납부한 이력이어야 하고, 6개월마다 갱신해야 가점이 유지된다.

 신용은 관리하는 순간부터 자산이 된다. 신용은 없는 게 깔끔한 것이 아니라 ‘잘 쓰고, 잘 갚는 습관’이 진짜 중요하다. 신용을 쌓아야 기회가 많아지고, 신용점수를 올려야 금융의 문이 더 활짝 열린다.
 

대출 한도 최대로 받는 소득전략

증빙소득-가장 확실한 소득 

인정소득-건강보험료,국민연금으로 추정하는 소득 

신고소득-카드사용액 ,임대로,이자소득 등

 프리랜서로 일하는 사람이 건강보험료를 매달 10만 원씩 납부하고 있다면 최대 5,000만 원으로 추정소득을 삼아준다(3개월 평균 건강보험료/3.545%×12개월). 단, 더 많은 금액을 납부한다 하더라도 최대 인정 금액은 5,000만 원이라는 것을 잊지 말자.
 

셋 째 마당 세금 :세후 수익률을 끌어올리는 현명한 절세법 

계약서 작성 부터 양도소득세 비과세 까지 

시장 변화에따라 바뀌는 추가 정책을 수시로 확인하라 

쳣째,적어도 큰 실수는 하지 않게 된다., 큰 그림을 알고 있기에 ‘아,여기에서는 이런 것을 조심해야하지’라고 생각할 것이다, 둘째, 추후 세무사와 상담을 하거나 신고 대행을 맡길 때 일을 더 수월하게 처리 할 수 있다 ;아는 만큼 보인다'라는 말이 있다 

알아두면 유용한 세테크 사이트

1홈택스

2 국세청

3국세법령정보시스템

4 위택스

5 한국납세자연맹

양도소득세

해당 주택에서 발생한 양도 차익에 대해 부담하는 세금이다 ‘소득이 있는 곳에 과세한다’라는 취지와 명확히 들어맞는 세금이라 할 수 있는데, 문제는 세부담이 상당하다는 것이다 

취득시-취득세

보윧시-재산세,종부세

운영시=소득세

양도시=양도소득세

상속 및 증여 시-상속세,증여세

영수증 보관

중개수수료 계좌이체 내역 추력 

인테리어 상세견적서 보관 

자본적 지출(배관공사,확장,등 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 중가시키기위해 지출한 수선비등) 필요경비 인정

양도세 줄이는 3가지

1.공동명의

2.장특세

3.필요경비

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

새롭게 배운 것은 현재 프리랜서로써 대출에서 어려움이 있는데 신용카드 사용내역과 납부기간,국민연금10만원납부 하는것으로도 신용점수를 올려서 대출 한도를 높일 수 있다는 점을 알 수 있었다 

프리랜서는 대출이 안돼 생각하던 나에게 한계를 깰 수 있게 해주었다

다만 귀찮음이다 이것 또한 습관으로 만들어서 자동화 시켜야 겠다 

현 서울 시장을 보면, 입지만 안다고 하여 살 수 없기에 대출과 세금을 동시에 알고 있어야 

전략적으로 내가 가진 예산으로 최선을 선택을 할 수 있다 

서울 집 값이 20년만 최고로 최고가를 뚫고 가는 와중에 중하급지는 여전히 기회를 주고 있다

토허가로 묶여서 대출은 어렵지만 서울에서 살고 있는 실거주에게는 좋은기회라고 생각한다 

투자자들이 진입하지 못해서 경쟁상대가 줄은 상태이니 말이다 

수도권에서는 내가진 현금 ,향후 끌어 쓸 수 있는 대출을 포함하여 가장 좋은 물건을 선택한다면 

향후 갈아탈 때 도움이 될거라 생각 한다 

다만 , 흙수저는 망하면 안되기에 보수적으로 대출 한도를 잡고 들어가는게 좋을 것 같다

금리가 오르거나, 혹은 내 소득이 감소하는 최악의 경우는 언제든 맞이 할 수 있기에 

지금 오르는 시장에서 내 집도 무조건 오르기에 풀배팅 했다는 22년 하락장처럼 버티기 어려운 사람들이 

물건을 던졌던 상황이 내가 아니라는 보장은 없기 때문이다

부동산에 관심 생긴 시기가 불장 이후 하락장으로 떨어지는 시장을 보아서 

대출에 대한 겁이 많다고 생각한다 

사람은 자기가 경험한대로 생각하는 경향이 있기 때문이다 

대출은 잘 활용 하면 먹기좋은 과일을 썰어주는 과도가 되기도 하지만 

욕심으로 잘 못 활용하면 나를 헤치는 흉기가 될 수 있기에 

입지에 대해서 꼼꼼히 알았다면 대출을 활용하여 내가 감당한 수준에서 좋은 물건을 살 수 있도록 활용하는 과도로 사용하도록 대출도 공부를 꾸준히 하도록 하자 

5.BM

투자자 :신용카드 납부일 변경 

           매 월 레슨자 체크 할 때 대출 금리 확인 

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