부끄럽지만 오랜만에 강의를 듣는다.
작년 8월 말 권유디 님과 강사와의 만남에서 뵙고 난 뒤,
9월 내마실 강의 이후 4개월만이다.
유디님께서 작년 8월 말에, 지금 투자하지 않으면 서울에 투자하기 어려워질 수도 있다고 하셔서
조금 더 기운을 낼 수 있었고,
결국 1호기 투자로 어찌어찌 이어졌다.
그래서 유디님 강의에 조금 더 귀를 기울였던 것 같다.
개인적으로 26년 2월은..
이사 및 1호기 잔금을 해야 하는 달이다.
그럼에도 실전반 신청을 처음으로 성공해서,
바쁠 걸 알지만 강의를 수강하게 되었다.
심지어 지금은 여행지 …
설연휴가 있어서 급박하게 돌아가는 실전반 일정인데
첫 주 주말 분임 / 단임을 모두 놓쳐서 속상하네.
내일 한국에 돌아가면 부지런히 밀린 임장 숙제를 해야겠다.
일단 여행지에선, 지금 내가 할 수 있는 일부터. 강의 수강부터 시작.
마카오 길바닥에서 듣는 서울/수도권 현재 시장 상황.
(아이는 강아지 카페에 들어가서 너무 신나게 강아지들과 놀고 있고, 남편은 박물관행 ㅎㅎ
덕분에 유리공들 할 일 시키고 나는 강의를 들었네.)
다음은 강의를 들으며 틈틈이 메모해둔 인상적인 내용들이다.
- 어떤 물건을 사야 하는가?
투자는 가치 대비 싼 것을 사는 것.
전고점에 휘둘리거나 가격 변화에 휘둘려서는 안 된다.
입지 가치를 우선순위로 두자.
같은 가격이면 더 좋은 생활권.
상승장 때는 가격을 벌리고, 하락장 때는 더 좋은 것이 더 많이 떨어져 가격이 붙는다.
-> (갈아타기 시점은 하락장이 되어야 한단 의미)
예) 하안동과 철산동
-> 과거에 그래프 흐름이 같았던 단지들,
나는 지금 가격이 벌어졌다면 지금 싼 단지가 상대적으로 싸다고 생각했는데,
그 가격 차이가 입지 차이에서 비롯된 것이 아닌지 먼저 확인해야 한다.
우선시되어야 할 것은 입지 비교, 가격 흐름은 참고만 해야 한다.
(만약 입지가 같은데 가격이 차이 난다면 그건 저평가겠지.)
2. 수도권 투자를 할 때 참고해야 할 점들
비규제지역에선 전고점 아래면 사도 괜찮다.
경기도 아파트를 투자할 때 유심히 봐야 하는 건 용적률.
되도록이면 200퍼센트 미만 단지를 볼 것.
(리모델링 호재가 붙을 수 있느냐 아니냐의 차이가 가격 차이로 이어진다. 선사현대를 생각하자.)
지역별로 선호 요소를 파악하는 방법
→ 임장을 통해 확인할 것!
→ 랜드마크 단지의 입지분석을 해보고 그 단지가 가진 장점이 해당 지역의 선호요소일 수 있다.
(랜드마크가 비역세권 학군이 좋다면 그 지역의 선호요소는 학군.)
1. 커뮤니티 확인 - 지역 부자, 학군지, 소득수준 높은 사람들은 어디에 사는가
2. 입지요소 갖춘 곳 / 직장 교통 학군 환경
3. 생활권 별로 매긴 선호도에 따라 가격이 매겨지지 않는 경우
호재 연식 등 사유를 확인하고, 선호도와 입지가치를 기준으로 투자한다. (호재는 그 다음)
하락장에 거래가 잘 되는지 살펴보자.
하락장 때 거래가 안 된 비선호단지는 상승장에 갈아타기를 해야 한다.
1, 2, 3 탑층은 중층에 비해 환금성이 낮아도 가격이 매력적이면 거래는 된다.
1~2급지라면 1~3층, 탑층도 투자 가능.
하지만 그 이하라면.. 손 대지 말자.
하락장이 와서 갈아타기가 가능해도 내 물건이 안 팔릴 가능성이 높다.
(수익성이란, 내 투자금이 얼마로 돌아오는가?)
규제 비규제가 본질이 아니다. 우량자산인지 아닌지 판단할 것.
거래량 증가는 지역 상승 전환의 시그널이 될 수 있다. 지역별 거래량을 보자.
3. 4월 전에 투자하자.
다주택자 양도세 중과 때문에 비규제 지역 물건들이 나오고 있을 것.
다주택자 양도세 중과 확정으로 인해 -> 지금도 매물이 적지만 5월 10일 이후에는 더 적어질 수 있다.
단, 5월 10일 이전 비규제 지역에서 던지는 매물이 많아질 수 있다.
다주택자들이 던지는 물건을 잡아야 한다 -
> 실거래가보다 높은 가격이라도 전고점보다 낮은 금액이라면,
다른 단지 호가와 비교평가 후 저평가 매물이라면 매수해야 한다
지금까지 좋은 지역들이 많이 올랐다면 후순위 지역들이 더 많이 상승할 수 있는 가능성이 높아졌다.
이제는 규제를 장애물이 아니라 성장의 기회로 보고 그 인식을 행동으로 이어가야 한다.
4. 갈아타기 방법
실거주의 갈아타기 베스트 타이밍:
강남과 노원이 모두 눌린 하락장(강남이 더 많이 빠지니까)
노원이 강남보다 더 많이 오르는 시기
☆ 이번 임보에 반영할 내용들! ☆
7대 업무지구 접근성 / 버스 + 지하철, 지하철 환숭, 자차 소요시간까지 임보에 반영할 것.
역까지 버스타고 20분 걸리는 비역세권이라도, 주요 업무지구까지 1시간 내 출퇴근 가능한 거리라면 투자할 수 있음.
지역별 거래량 파악 / 지역별 상승장의 시그널을 읽을 수 있다.
